Poradna

Územní plány obcí

Aktualizováno k právnímu stavu 8. 1. 2016

Co řeší územní plány obcí

Územní plán obce (ÚP) je velmi podrobným popisem toho, jak bude uspořádáno území obce např. z hlediska ochrany životního prostředí, rozmístění průmyslových areálů nebo komunikací či rodinných domků. Územní plány tak řeší budoucí podobu veškerých ploch na území obce.

ÚP navazuje na zásady územního rozvoje kraje a měl by upřesňovat úkoly a cíle, které byly obecně uvedeny v zásadách. Krom toho též územní plány obcí respektují politiku územního rozvoje, jakožto součást celé hierarchické struktury územního plánování.

Řečeno terminologií zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon), územní plán obsahuje záměry z politiky územního rozvoje, které byly dále rozpracovány a vyhodnoceny v zásadách územního rozvoje. Dále ÚP obsahuje záměry místního významu (místní komunikace, plochy pro bydlení, plochy pro nákupní centra, atd.). O těch si rozhoduje každá obce sama. Územní plán by měla mít každá obec. Protože se ale jedná o časově a zejména finančně velice nákladnou záležitost, může si obec namísto pořízení územního plánu zažádat příslušný úřad o vymezení zastavěného území.

Podle stavebního zákona, úřad, který územní plán pořizuje, předkládá zastupitelstvu obce minimálně jednou za čtyři roky zprávu o uplatňování územního plánu.  Čili zprávu o tom, jak se územní plán osvědčil a co je potřeba změnit, zrušit, nově vymezit, atd. Pokud zpráva obsahuje pokyny pro zpracování návrhu změny ÚP, postupuje se dále podobně jako v případě pořízení nového ÚP.

Teoreticky je tedy možné dosáhnout změny územního plánu minimálně jednou za čtyři roky. U větších měst to bývá zpravidla častěji s ohledem na nutnost reagovat na nastalou situaci. Výjimkou nejsou ani situace, kdy dochází k pořizování hned několika změn jednoho územního plánu paralelně, tedy najednou (např. ÚP Brna, Prahy).

Jak se zapojit do přípravy územního plánu

Pokud např. z úřední desky nebo odjinud zjistíte, že obec bude pořizovat územní plán nebo jeho změnu, můžete se do tohoto procesu sami zapojit. Stručný přehled, jak se zapojit, čtěte v článku Jak a kdy se zapojit do plánování města?

O tom, jestli se bude připravovat územní plán, rozhoduje obecní zastupitelstvo (můžete třeba sledovat jeho usnesení, jsou i na internetu). O pořízení územního plánu může zastupitelstvo rozhodnout:

  • z vlastního podnětu,
  • na návrh orgánu veřejné správy,
  • na návrh občana obce,
  • na návrh fyzické nebo právnické osoby, která vlastní v obci pozemek nebo dům či jinou stavbu
  • na návrh oprávněného investora [§ 44 písm. e) stavebního zákona].

Kdo hradí náklady

Již jsme letmo zmínili, že pořízení územního plánu není levná záležitost. Náklady jdou mnohdy do statisíců (u zásad územního rozvoje do milionů korun). Protože je to pro obce velká částka, existuje několik pravidel pro úhradu těchto nákladů (na pořízení plánu).

Zpravidla hradí náklady sama obec. Pokud ale změny ÚP vyplývají ze zásad územního rozvoje nebo z jejich aktualizace, hradí takto vyvolané náklady kraj. Pokud pořízení změny územního plánu vyvolá fyzická (občan) či právnická osoba (obchodní společnost – investor), může obec požadovat částečnou nebo úplnou úhradou nákladů od těchto osob. Náklady spojené s projednáním (např. veřejné projednání) ÚP hradí obecní úřad. Náklady na pořízení změny ÚP hradí tyto osoby i tehdy, pokud ke schválení navrhované změny nakonec nedojde.

Zadání územního plánu

Pokud zastupitelstvo rozhodne, že se územní plán pořídí, musí být nejdříve zpracováno zadání. V návrhu zadání stanoví hlavní cíle a požadavky na zpracování návrhu územního plánu. Návrh zadání se zasílá správním úřadům, sousedním obcím a krajskému úřadu.

Návrh zadání pořizovatel doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž ve lhůtě do 30 dnů od vyvěšení může každý uplatnit u pořizovatele písemné připomínky. Do 30 dnů od doby, kdy návrh zadání obdrží, mohou též dotčené orgány poslat svá vyjádření, krajský úřad stanoviska a sousední obce podněty. (§ 47 odst. 2 stavebního zákona).

V této fázi se také rozhoduje, zda bude plán vyhodnocován i z hlediska vlivů na životní prostředí a oblasti NATURA 2000. Upravené zadání ÚP schvaluje zastupitelstvo obce.

V odůvodněných případech nebo z podnětu dotčeného orgánu uloží zastupitelstvo obce v zadání, aby bylo zpracováno variantní řešení územního plánu.

Návrh územního plánu

Návrh se zpracovává na základě zadání. O návrhu územního plánu se nejdříve koná společné jednání s obcí, pro kterou je ÚP pořizován, sousedními obcemi a dalšími úřady (dotčené orgány).

Pořizovatel oznámí termín společného jednání dotčeným orgánům, krajskému úřadu, obci, pro kterou je územní plán pořizován, a sousedním obcím nejméně 15 dnů předem. Dotčené orgány a obce pak mají 30 dnů na podání stanovisek a připomínek.

Návrh se také zveřejní na úřední desce a každý k němu může do 45 dnů podat písemné připomínky. Pokud obec nebo některý z úřadů opožděně podají své připomínky či stanovisko, úřad pořizující ÚP k nim nebude přihlížet.

Úřad pořizující územní plán vyhodnotí včas zaslané stanoviska a připomínky, a na jejich základě návrh ÚP upraví. Upravený návrh poté posuzuje příslušný krajský úřad (resp. jeho odbor územního plánování) zejména z hlediska jeho souladu s PÚR a ZÚR.

O upraveném a krajským úřadem posouzeném návrhu ÚP se koná veřejné projednání. Datum a místo konání veřejného projednání se oznamuje veřejnou vyhláškou.

Jak se může veřejnost podílet na pořizování územního plánu obce

Veřejnost má několik možností, jak do procesu pořizování ÚP zasáhnout. Podat připomínku, zmocnit tzv. zástupce veřejnosti, nebo kontaktovat dotčeného vlastníka, který může, stejně jako zástupce veřejnosti, podávat námitky.

Naopak na rozdíl od ZÚR má veřejnost v případě ÚP možnost připomínkovat již jeho zadání.

Stavební zákon určuje, že při pořizování územních plánů lze podávat námitky a připomínky. Ale pozor! Nejedná se o synonyma! Námitky jsou daleko lepší (a právně silnější) než připomínky, a proto je může podávat jen určitá „privilegovaná“ skupina subjektů. Námitky mají větší právní váhu, a proto pokud Vy sami zrovna můžete podávat jen připomínky, zkuste kontaktovat někoho spřízněného, kdo by mohl podat námitky.

Připomínka

Připomínku může podat každý, občan (i jiné obce), spolky i cizinec. Připomínky se mohou podávat před veřejným projednáním a potom nejpozději do 7 dnů ode dne veřejného projednání. Veřejné projednání vede obecní úřad a musí na něm být přítomen projektant, který má zajistit laický výklad a vysvětlit základní pojmy a souvislosti.

Pozor! Při veřejném projednání i před ním, a také v sedmidenní lhůtě po skončení veřejného projednání, se připomínky i námitky musí uplatňovat písemně a musí být podepsány a navíc musí obsahovat Vaše identifikační údaje!

Dávejte také pozor na to, aby krajský úřad nemohl vyřadit vaši připomínku (stejně tak námitku) kvůli formálnímu pochybení – vůbec se nepřihlíží k připomínkám, o kterých už bylo rozhodnuto při pořizování zásad územního rozvoje.

Jak obecní úřad s připomínkami naloží? Připomínky pro něj nejsou závazné, takže má možnost nezabývat se jimi důkladně. Ve vyhodnocení připomínek pak obecní úřad volí nejčastěji jednu ze tří frází, a sice „akceptováno“, „akceptováno částečně“ a „neakceptováno“. Z uvedeného je patrné, že úřad nemusí neakceptování připomínek ničím odůvodňovat. S tím se ruku v ruce pojí i fakt, že proti způsobu vypořádání připomínek se nelze bránit právní cestou.

Námitka

Dotčení vlastníci a zástupce veřejnosti mohou proti návrhu územního plánu podávat námitky, které musí obsahovat odůvodnění a současně údaje podle katastru nemovitostí dokládající dotčená práva a vymezení území dotčeného námitkou. Námitky lze podat nejpozději 7 dnů po veřejném projednání. Důležitá je rovněž skutečnost, že kdo je jednou oprávněn podat k určitému záměru v ÚP námitku, může podávat námitky i k dalším záměrům, které se ho přímo nedotýkají. Čili každé další podání osoby, která může podávat námitky, je nutné brát v úvahu jako další námitky (a nikoli jen jako připomínky).

Rozdíl mezi námitkami a připomínkami je zásadní, protože o námitkách se musí rozhodnout (tj. vypracovat písemné rozhodnutí). Návrh takového rozhodnutí připravuje obecní úřad, o němž pak rozhoduje zastupitelstvo obce. Rozhodnutí o námitce musí obsahovat vlastní odůvodnění a je součástí odůvodnění celého ÚP. Proti tomuto rozhodnutí nelze podat ani odvolání ani rozklad.

Přesto mají zástupci veřejnosti a dotčení vlastníci možnost domoci se nápravy špatně vypořádaných námitek. V úvahu připadá jednak podání podnětu na příslušný krajský úřad (tj. ten, v jehož obvodu se daná obec nachází), aby rozhodnutí o námitkách přezkoumal (tzv. podnět k přezkumu), a poté žaloba proti rozhodnutí správního orgánu dle § 65 soudního řádu správního ke krajskému soudu

V případě podnětu k přezkumu záleží čistě na úvaze krajského úřadu (KÚ), zda přezkum provede či nikoli a nelze ho nijak právně vymáhat.

Pokud dotčený vlastník nebo zástupce veřejnosti s podnětem uspěje a KÚ rozhodne o změně nebo zrušení části rozhodnutí o námitkách, je obec povinna uvést ÚP do souladu s tímto rozhodnutím. Do té doby nelze rozhodovat a postupovat podle těch částí ÚP, které jsou vymezeny v rozhodnutí o zrušení rozhodnutí o námitkách.

Rozhodne-li se zástupce veřejnosti nebo jiná osoba, která podala námitky, podat žalobu proti rozhodnutí (protože podnět pro přezkum byl vyřízen v jeho neprospěch), kterým byly vypořádány jeho námitky, nemá tato automaticky odkladný účinek (§ 73 soudního řádu správního), ale může jí být soudem přiznán. Proces přijetí ÚP tedy poběží dále, pokud jinak nerozhodne krajský soud.

Řízení o přezkumu rozhodnutí o námitkách a také řízení o žalobě proti rozhodnutí, kterým byly vypořádány námitky, jsou zcela nezávislé na soudním přezkumu ÚP (tedy na žalobě proti ÚP nebo jeho části), a proto tyto dva procesy mohou probíhat paralelně vedle sebe. Lze tedy podat zároveň podnět k přezkumu (či poté žalobu proti rozhodnutí o vypořádání námitek) a žalobu na zrušení části nebo celého ÚP ke krajskému soudu. Obecně doporučujeme podat přímo žalobu na zrušení opatření obecné povahy, tedy územního plánu. Žalobu na zrušení části nebo celého ÚP však nemůže podat zástupce veřejnosti, u něj tedy doporučujeme žalobu proti rozhodnutí, kterým byly vypořádány námitky.

Veřejné projednání

Veřejné projednání se může konat nejdříve 30 dnů po vyvěšení oznámení o něm na úřední desce.

K veřejnému projednání obecní úřad přizve obec, pro kterou je územní plán pořizován, dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce, a to nejméně 30 dnů předem. Nejpozději do 7 dnů od veřejného projednání může každý uplatnit své připomínky a dotčení vlastníci, zástupce veřejnosti a oprávněný investor námitky s jejich odůvodněním a současně musí vymezit území dotčené námitkou. Všechny námitky i připomínky musí být přitom uplatněny písemně (nestačí ústně), musí na nich být vaše identifikační údaje a je nutné je také vlastnoručně podepsat.

Dotčené orgány mohou uplatnit stanoviska k těm částem návrhu, které se změnily od společného jednání (viz výše).

Jak naloží obecní úřad s námitkami a připomínkami?

Po skončení lhůty k podávání námitek a připomínek obecní úřad ve spolupráci s určeným zastupitelem obce (který má územní plánování na starosti) vyhodnotí výsledky a zpracuje návrh rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu. Pokud je to nezbytné, úřad pořizující ÚP zajistí úpravu návrhu ÚP. Pokud dojde k podstatné změně návrhu ÚP, koná se opakované veřejné projednání.

Poté obecní úřad musí přezkoumat soulad návrhu ÚP s politikou územního rozvoje, zásadami územního rozvoje, cíli a úkoly územního plánování, zejména s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území a požadavky na ochranu nezastavěného území a s požadavky podle jiných zákonů.

Návrh ÚP musí být řádně odůvodněn, zejména z hlediska vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území, z hlediska stanoviska krajského úřadu k vyhodnocení vlivů na životní prostředí se sdělením, jak bylo zohledněno a z hlediska vyhodnocení účelného využití zastavěného území a vyhodnocení potřeby vymezení zastavitelných ploch.

Může se stát, že při pořizování územního plánu dojde obecní úřad k závěru, že návrh připravovaného ÚP je v rozporu se zákonem. Pak by měl úřad navrhnout jeho zamítnutí. Pokud je vše v pořádku, rozhoduje o jeho schválení zastupitelstvo obce.

Žaloba ke krajskému soudu – jak žalovat územní plán

Územní plán obce se naprosto stejně jako zásady územního rozvoje vydává formou tzv. opatření obecné povahy. Proto může každý, kdo tvrdí, že byl tímto opatřením obecné povahy zkrácen na svých právech, podat proti tomuto opatření žalobu (tj. přímo proti ÚP). Těmi, kdo mohou být ÚP dotčeni, je poměrně úzký okruh subjektů. Jedná se o dotčené vlastníky, případně dotčenou (sousední) obec a dotčené spolky.

  • Dotčeným vlastníkem se rozumí fyzická (občan) nebo právnická osoba (obchodní společnost, nadace, spolek aj.), která je vlastníkem určité nemovitosti (pozemku nebo stavby) a tato nemovitost je návrhem veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšného opatření nebo zastavitelných ploch (vymezených v ÚP) dotčena. Typickou situací je např. pozemek občana, přes který je navrhováno vedení nové obecní cesty nebo např. místního rozvodu elektrické energie (přenosová soustava). 
  • Druhou skupinou subjektů, které mohou proti ÚP podat žalobu, jsou sousední obce
  • Třetí skupinou jsou dotčené spolky, tedy takové, které mají místní vztah k lokalitě, regulované územním plánem (např. sídlo na tomto území nebo členové spolku jsou dotčeni opatřením v ÚP). Žalobní legitimace poté vyplývá právě z tohoto místního vztahu a také z předmětu činnosti spolku, kterým je ochrana životního prostředí (nemusí být vždy, existují i výjimky - např. spolek občanů obce, založený k ochraně jejich zájmů, který se snaží ochránit rekreační zónu v obci). Tato možnost vyplývá z nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 59/14.

Po případném podání žaloby soud zkoumá, zda byl územní plán vydán v souladu se zákonem. Pokud výsledkem tohoto zkoumání bude závěr, že obecní/městský úřad nepostupoval správně, že překročil své pravomoci či postupovat přímo nezákonně, může soud zrušit část nebo celé opatření obecné povahy (tj. část nebo přímo celý ÚP).

Pokud byste v budoucnu zvažovali podání této žaloby, doporučujeme obrátit se na advokátní kancelář, která by měla zajistit její kvalitní vypracování.

Opatření obecné povahy nebo jeho části může soud zrušit, nebo návrh, není-li důvodný, zamítnout. Až do 31.12.2011 se tento návrh podával k Nejvyššímu správnímu soudu. Toto řízení bylo velice rychlé, soud musel o návrhu na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho částí rozhodnout do třiceti dnů poté, kdy návrh soudu došel. Od 1.1.2012 je účinná novela soudního řádu správního, která přenesla rozhodování o těchto návrzích na krajské soudy a prodloužila lhůtu pro rozhodnutí z 30 na 90 dnů. Následně je nyní nově možné podat proti rozhodnutí krajského soudu kasační stížnost. Podání kasační stížnosti neznamená pozastavení účinnosti územního plánu, územní plán napadený kasační stížnosti tak platí až do doby, než bude soudem zrušen.

Na soud se mohou obrátit vlastníci nemovitostí, spolky a obce dotčené územním plánem.

Přezkum územního plánu

Rovněž připomínáme, že subjekty podávající námitky (dotčení vlastníci, zástupce veřejnosti) mohou podat podnět k přezkumu rozhodnutí o námitkách (což je součástí celého ÚP). Tento podnět se podává na příslušný krajský úřad. Je možné zvažovat také podání žaloby proti rozhodnutí o vypořádání námitek ke krajskému soudu. Zde opět doporučujeme obrátit se na advokátní kancelář.

Kdokoli pak může podat podnět k přezkumu územního plánu ke krajskému úřadu. Ten může územní plán nebo jeho část zrušit, jestliže shledá rozpor s právními předpisy. Záleží však na jeho uvážení, zda přezkumné říézení zahájí.

Nenašli jste?

Položit nový dotaz

Do pěti pracovních dnů se vám ozveme.

Položit dotaz

Občan 2.0?

Zajímáte se o problémy kolem vás? Možná jste Občan 2.0.

Chcete se zapojovat efektivněji?
Buďte Občan 2.0!

Přečtěte si více

Jde do tuhého?

Potřebujete pomoc advokáta?

Součástí konsorcia je i advokátní kancelář
Frank Bold Advokáti.

Pomoc advokáta