ZpravodajZpět na hlavní stránku zpravodaje

Šetrné budovy v českých městech – příklady dobré i špatné praxe

Aktuálně

Koncem minulého roku se v jednom přednáškovém sále sešli odborníci z několika oborů, kteří mají jedno společné – zájem o to, aby se u nás stavěly takové školy, nádraží a další veřejné stavby, jejichž estetické i technické kvality budou ceněné i za desítky let. Zazněly příklady z několika českých měst, kde už takové novostavby nebo rekonstrukce vznikají a stojí za to se u nich inspirovat, a také příklady doporučených i nežádoucích zadávacích postupů. Tady je několik z nich. 

Přestavba školy v Buštěhradě - zakázka začíná zmapováním potřeb

Zadavatel musí znát potřeby, které plánuje stavbou nebo rekonstrukcí zhojit. Zní to triviálně, přesto to v praxi často není splněno, zadavatelé totiž ne vždy uvažují o potřebách všech skupin uživatelů stavby, dnešním jazykem stakeholderů. Podle Michala Kuzmiče (ČVUT UCEEB) se vyplatí tento první krok nepřeskakovat.„Na začátku přestavby školy v Buštěhradě byl jednoduchý požadavek přistavět pár tříd se zázemím pro učitele a rozšířit jídelnu. My jsme se ale rozhodli zjistit, co by od přestavby chtěli rodiče dětí, kuchařky školní jídelny a další lidé, kteří budovu školy používají. Během diskusí s nimi se vyjevilo, co všechno na budově ve skutečnosti nevyhovuje a mohlo by se v rámci přestavby změnit – neexistoval prostor pro rodiče čekající na děti, dvěma budovám školy chybělo propojení, zásobovací auta do jídelny se v areálu musela vyhýbat pěším a podobně,“přibližuje Michal Kuzmič, jak probíhalo mapování potřeb metodou participativního designu v projektu, na kterém se podílel různorodý tým odborníků z ČVUT. Výsledkem byla sice rozsáhlejší a dražší, ale také podstatně užitečnější přestavba, než jakou zřizovatel školy na začátku zamýšlel. 

Zadavatel může získat smluvní garanci dosažení energetických úspor

„Projektová dokumentace obvykle představuje méně než 5 % rozpočtu a je poslední fází stavby, kdy se ještě dají provádět rychlé a levné změny. Ty ve výsledku mohou zásadně ovlivnit jak náklady na výstavbu, tak především dlouhodobé náklady na provoz budovy. V pozdějších fázích už jsou jakékoliv změny podstatně nákladnější,“ říká Miroslav Marada (APES, ENESA a.s.), podle kterého by veřejným zadavatelům prospělo, kdyby ve větší míře zadávali zakázky na nízkoenergetické stavby metodou Design & Build a na rekonstrukce stávajících staveb metodou EPC (energy performance contracting).

Obě metody jsou určeny jak pro veřejný, tak pro soukromý sektor a v základních rysech se překrývají: při obou se vybírá jeden dodavatel na vyhotovení projektové dokumentace a následnou realizaci, případně jen opatření směřujících k úsporám energie. Objednatel stanoví věcné požadavky na výkon a funkci objektu a může je stanovit i na dobu jeho provozování. Dodavatel zpracuje dokumentaci a provede dílo a přitom odpovídá za to, že budova skutečně bude plnit smluvně dohodnuté výkonové parametry. Typicky jde o energetickou spotřebu a náklady na vytápění. Je možné dohodnout se na smluvní pokutě nebo naopak bonusu pro dodavatele v situacích, kdy provozní náklady v jednom nebo druhém směru neodpovídají výpočtu. Příkladů, kdy byl tento postup využit, je hodně hlavně u rekonstrukcí budov metodou EPC.

Využití D&B pro novou výstavbu je zatím ojedinělé, konkrétní případy už ale také známe. Běžná jsou i taková smluvní řešení, kde dodavatel realizuje stavbu částečně na vlastní náklady a cena se splácí postupně z prostředků ušetřených na provozních nákladech. Za výši těchto úspor dodavatel ručí. Dodavatel v praxi často zajišťuje také energetický management budovy nebo její provoz v plném rozsahu (facility management). Přesné nastavení toho, co je předmětem zakázky a jaké jsou povinnosti dodavatele, záleží na zadavateli.Výhod metod Design & Build nebo EPC je řada, naopak nevýhodou může pro zadavatele být podstatně složitější příprava zadávací dokumentace ve srovnání s klasickou veřejnou zakázkou na projekt a následně na dodavatele. 

I město může odmítnout dodavatele, se kterým má špatnou zkušenost

Veřejný zadavatel má dnes možnost vyloučit z výběrového řízení účastníka, se kterým má špatnou zkušenost, například minulou zakázku dodal pozdě nebo nekvalitně provedenou. „Pochybení se počítají, pokud nastala v posledních třech letech. Pokud jsou staršího data, zadavatel už je brát do úvahy nemůže, proto se vyplatí vést si záznamy o pochybeních u jednotlivých zakázek. Stačí důsledně ukládat například mailovou komunikaci, ze které je zřejmé, že v minulosti chyba dodavatele vedla ke vzniku škody, předčasnému ukončení smlouvy a podobně," vysvětluje advokátka Anna Francová (Frank Bold Advokáti). Při vyloučení uchazeče z výběru je nutné ho o tom informovat hned, jak zadavatel jeho nezpůsobilost zjistí. 

Důležité je, že špatná zkušenost s konkrétním dodavatelem se počítá, ať už ji prodělá daný veřejný zadavatel nebo kterýkoliv jiný. „Jestliže se spálila sousední obec, není důvod pro to, abyste stejnou chybu opakovali i vy. Jestliže máte pochybnosti o důvěryhodnosti některého účastníka výběrového řízení, podívejte se například do registru smluv, kdo s ním už má nějakou zkušenost, a informujte se, jak zakázka dopadla,"doporučuje Anna Francová. 

S energetickými úsporami se vyplatí počítat co nejdřív

Podle zákona o hospodaření s energií nové budovy úřadů musejí mít téměř nulovou spotřebu energie, a to od 1. ledna 2016, 2017 a 2018, v závislosti na ploše. Obdobně, ale s dvouletým zpožděním, platí toto pravidlo i pro všechny ostatní typy nových budov. Základem pro energeticky nenáročnou budovu je přitom její vhodné nastavení ve vztahu ke světovým stranám, kompaktnost stavby a další parametry, se kterými je potřeba počítat už ve stádiu architektonického návrhu, a ne až při projekci. Slovy Miroslava Marady: „Čím dříve se dostane pozornosti celkové výši provozních nákladů při projektové přípravě, tím lépe.”

Z diskuse přítomných odborníků proto vyplynulo jasné doporučení soutěžit nejprve architektonický návrh, přičemž součástí zadání by měly být i vhodně popsané požadované energetické vlastnosti budovy, a až následně projekce a realizaci. Naopak nežádoucí je situace, kdy se energetický režim budovy řeší až po vybrání architektonického návrhu, nebo kdy se návrh soutěží společně s projekcí a realizací, a tím vyžaduje od účastníků soutěže tak náročnou přípravu, že může mnohé kvalitní dodavatele odradit. 

Veřejná zakázka na kvalitu je u staveb nutností

Veřejná zakázka na architektonické a stavební služby podle zákona o zadávání veřejných zakázek nemůže být vypsána jen na základě kritéria nejnižší ceny. Zadavatel musí cenu poměřovat kvalitou. „Kvalitativní požadavky může zahrnout do zadávacích podmínek, smluvních podmínek, do kritérií, podle nichž z předložených nabídek vybírá vítěznou, a v omezené míře také do kvalifikačních předpokladů dodavatele," říká Anna Francová (Frank Bold Advokáti). V zakázkách na šetrné budovy najde uplatnění možnost požadovat splnění environmentálních kritérií, například použití FSC-certifikovaného dřeva, recyklovaných stavebních materiálů a podobně, přestože na trhu existují levnější alternativy. 

Realistický odhad nákladů

„Investiční náklady na rekonstrukci často vyplývají z technického stavu budovy a nejsou otázkou volby zadavatele,” připomíná Mirko Lev (Adam Rujbr Architects) častý nešvar zadávacích řízení a také důvod, proč se mnoho vysoutěžených projektů nakonec nerealizuje. Chyba podhodnocení rozpočtu se podle něj opakuje v jakémkoliv rozsahu zadání, od interiéru rodinných domků až po miliardové investice. Doporučuje proto použít kalkulačky předběžných cen a nezapomenout připočítat také honoráře (podle České komory architektů), náklady na projekt, na technický dozor a podobně. Nerealistický odhad nákladů vede k dalšímu častému nešvaru veřejných zadavatelů, a to ke kouskování prací do řetězu samostatných zakázek. V praxi to vypadá tak, že podklady pro povolovací řízení připravuje někdo jiný, než kdo je autorem studie stavby nebo kdo stavbu dozoruje. Předávání práce od jednoho dodavatele k druhému může vést k chybám a k rozptýlení odpovědnosti za ně. 

Architektonická soutěž jako záruka kvality

Zadavatel má v rukou silné nástroje, jakými může ovlivnit kvalitu výsledného díla i kvalitu návrhů, z nichž bude vybírat. V prvé řadě má možnost uspořádat architektonickou soutěž s podporou České komory architektů a tím pro soutěž získat autorizované architekty. Může také oslovit omezený počet studií a nabídnout jim odměnu už za samotný návrh. Tímto způsobem postupovala brněnská městská část Nový Lískovec při soutěži na přestavbu bývalé výměníkové stanice na společenské centrum. Soutěž byla dvoukolová, v prvním kole se z omezeného počtu účastníků vybraly tři architektonické kanceláře, které následně zpracovaly studii a za tuto studii dostaly shodnou, předem dohodnutou finanční odměnu (50 000 korun). O postupu do druhého kola se rozhodovalo z poloviny na základě kvality předloženého portfolia a z druhé poloviny na základě nabídkové ceny. V druhém kole se ze tří předložených studií vybírala vítězná, a to na základě kvality návrhu (80 %) a ceny (20 %). 

Architekt Adam Rujbr, jehož kancelář se soutěže účastnila, na ní oceňuje zvolenou formu (omezený počet účastníků a dvoukolový průběh), honorář za zpracování studie, důraz na šetrnost stavby a také požadavek na zpracování ideové studie řešení přilehlého území. Dobře vypsaná soutěž je podle něj klíčem k tomu, aby se hlásili respektovaní architekti, a dobře vypisovat soutěže je schopnost, kterou se město může naučit. Jako dobré příklady jmenuje soutěž na Kulturní centrum v Rožnově pod Radhoštěm, městskou knihovnu v Českých Budějovicích nebo Administrativní centrum - Lesy ČR v Hradci Králové. 

Seminář určený zejména pro zadavatele veřejných zakázek pořádal Frank Bold a Česká rada pro šetrné budovy.