Poradna

Černé stavby

Vytvořeno dne 7. 3. 2012.

Chcete se dozvědět více o nástrojích aktivního občana, fungování a hospodaření obce či správním řízení? Vytvořili jsme bezplatný on-line kurz, který vás těmito tématy provede. Své znalosti veřejné správy můžete zdokonalit zde: Práva občana a fungování obce

  1. Jaká povolení jsou pro realizaci stavby, její změnu nebo terénní úpravu potřeba?
  2. Které stavební záměry nepotřebují povolení?
  3. Jak zjistím, že se v konkrétním případě jedná o „černou stavbu“?
  4. Jak řešit černou stavbu?
  5. Co dělat, když úřad řízení nezahájí?
  6. Stavbu lze dodatečně povolit
  7. Poznámky

Stavební zákon realizaci většiny stavebních činností podmiňuje povolovacími či jinými obdobnými procesy, ve kterých příslušný stavební úřad ve spolupráci s dotčenými orgány prověřuje zákonnost daného stavebního záměru a stanovuje podmínky jeho realizace.

O tzv. „černých stavbách“ se pak hovoří v případech, kdy stavba, její změna nebo terénní úprava je nebo byla prováděna bez příslušných povolení anebo v rozporu s nimi, popřípadě pokud tato povolení byla zákonem stanoveným způsobem zrušena. Stavební úřad při zjištění černé stavby musí povinně zahájit řízení k jejímu odstranění.

Černé stavby se zásadně nepromlčují, proto může být řízení o jejich odstranění zahájeno i po několika desetiletích. (1)

Jaká povolení jsou pro realizaci stavby, její změnu nebo terénní úpravu potřeba?

Před realizací většiny stavebních záměrů potřebuje stavebník obecně získat:

Výše uvedené může stavebník v konkrétních případech za splnění zákonných podmínek nahradit veřejnoprávními smlouvami uzavřenými se stavebním úřadem (2) nebo oznámením stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora. (3)

Které stavební záměry nepotřebují povolení?

Obecně platí, že výše uvedená povolení vyžadují všechny stavební záměry. Zákon pak vyjmenovává výjimky, které je nepotřebují.

Územní rozhodnutí ani souhlas nevyžadují stavby uvedené v § 79 odst. 2 stavebního zákona (např. sjezdy a nájezdy na pozemní komunikace, menší skleníky a bazény). Pokud stavba nevyžaduje územní rozhodnutí ani územní souhlas, nevyžaduje automaticky ani stavební povolení nebo souhlas s ohlášením.

Stavební povolení ani souhlas s ohlášením nevyžadují stavby uvedené v § 103 stavebního zákona (např. ploty, vedení přenosové soustavy elektřiny). Tyto stavby tedy vyžadují pouze územní rozhodnutí nebo souhlas, případně nevyžadují žádná povolení.

Jak zjistím, že se v konkrétním případě jedná o „černou stavbu“?

V případě, že je stavba realizována ve Vašem sousedství, může být první indicií, že se jedná o nepovolenou stavbu to, že s Vámi nebylo žádným způsobem komunikováno. Pokud totiž stavební záměr vyžaduje územní rozhodnutí a stavební povolení, jste jako soused účastníkem řízení o jejich vydání, takže vám úřad musí dát prostor se k těmto stavbám vyjádřit. Za tím účelem musíte být obesílán ohledně zahájení řízení, pozván k místnímu šetření a konečně Vám musí být doručováno i samotné rozhodnutí o povolení. Avšak pozor, v řízeních s větším počtem účastníků (tj. nad 30), typicky u velkých stavebních záměrů, Vám stavební úřad bude písemnosti doručovat vyvěšením na úřední desce.

U jednodušších stavebních záměrů, pro které postačují územní souhlas a souhlas s ohlášením, je jejich vydání přímo podmíněno Vaším písemným souhlasem se záměrem, který udělujete stavebníkovi. Nedal-li jste tento souhlas, musí proběhnout klasické územní a stavební řízení, jehož jste účastníkem.

V každém případě se však můžete příslušného stavebního úřadu na vydání povolení dotázat, prostým dotazem, třeba telefonicky anebo prostřednictvím žádosti o poskytnutí informace. Kompletního průvodce právem na informace naleznete zde.

Jak řešit černou stavbu?

V případě, že se někde nachází černá stavba, může kdokoli podat na stavební úřad podnět k tomu, aby zahájil řízení o odstranění stavby. Pokud o to podatel v podnětu požádá, musí jej stavební úřad do 30 dnů informovat, jak s podnětem naložil (tedy zejména zda řízení zahájil nebo jaké jiné kroky učinil). V podnětu je třeba stavbu co možná nejpřesněji identifikovat a pokud je to možné, přiložit i její fotografie.

V podnětu je možné rovněž požadovat uložení pokuty. (4)

Co dělat, když úřad řízení nezahájí?

Pokud stavební úřad řízení o odstranění stavby nezahájí, můžete podat na nadřízený orgán (zpravidla krajský úřad) podnět na přijetí opatření proti nečinnosti. Nadřízený orgán může nečinnému stavebnímu úřadu přikázat, aby zahájil řízení o odstranění stavby, sám toto řízení zahájit nebo přidělit věc jinému úřadu.

Pokud je nečinný i krajský úřad anebo vašemu podnětu nevyhoví, můžete podat žalobu na ochranu proti nečinnosti ke krajskému soudu.

Žalobu na nečinnost však není podle převažující judikatury správních soudů možné podat ve chvíli, kdy správní orgán žádné řízení nevede a protiprávně jej odmítá zahájit. Žalobu na ochranu proti nečinnosti, která spočívá v nezahájení řízení o odstranění stavby, by tedy s velkou pravděpodobností soud odmítl. Možnost podat žalobu v takovém případě byla potvrzena pouze v jediném nám známém případě. (5) Můžete však přesto zkusit žalobu podat. Je možné, že se přístup soudů změní.

Stavbu lze dodatečně povolit

Černou stavbu může stavební úřad dodatečně povolit, pokud o vydání dodatečného povolení stavebník nebo vlastník stavby požádá (6).

Pokud se stavební úřad dozví o černé stavbě, zahájí řízení o odstranění stavby. Požádá-li stavebník nebo vlastník stavby o dodatečné povolení, přeruší úřad řízení o odstranění stavby a zahájí řízení o vydání dodatečného povolení. Do tohoto řízení se můžete zapojit jako účastníci řízení - nahlížet do spisu, podávat námitky a požadovat, aby stavební úřad stavbu dodatečně nepovolil.

Účastníky řízení o dodatečném povolení jsou ti, kdo by byli účastníky územního nebo stavebního řízení, podle toho, která povolení se dodatečně vydávají. Řízení se tedy zpravidla budou moci účastnit zejména dotčení sousedé a po splnění zákonných podmínek také spolky.

V řízení o vydání dodatečného povolení musí stavebník prokázat splnění stejných podmínek, jaké by musel splnit v případě územního nebo stavebního řízení. (7)

Pokud bude stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Pokud stavba nebude dodatečně povolena, stavební úřad pokračuje v řízení o odstranění stavby a nařídí její odstranění.

Čtěte také manuál o odstraňování černých staveb.

Poznámky

(1) Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 20. 2. 2012, č. j. 2 As 102/2011-112.

(2) § 78a a § 116 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon").

(3) § 117 stavebního zákona

(4) Za porušení povinnosti získat územní rozhodnutí nebo souhlas může úřad uložit pokutu až 500 000 Kč, za chybějící stavební povolení nebo souhlas s ohlášením až 1 000 000 Kč. Pokutu lze ovšem uložit jen do určité doby od realizace stavby - nepodnikajícím fyzickým osobám do 1 roku a právnickým osobám nebo fyzickým osobám - podnikatelům do 1 roku, kdy se o černé stavbě úřad dozvěděl, nejpozději však do 3 let od realizace stavby. Naproti tomu řízení o odstranění stavby lze zahájit po jakkoli dlouhé době od realizace stavby, černá stavba se nemůže plynutím času legalizovat (viz nález Ústavního soudu ze dne 21. 2. 2012, sp. zn. IV. ÚS 3140/11).

(5) Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 21. 7. 2010,  č. j. 3 Ans 11/2010 – 193

(6) Stavbu lze takto dodatečně povolit, jen pokud:

  • a) není v rozporu s územním plánem ani dalšími územně-plánovacími dokumenty
  • b) nebyla vydána stavební uzávěra
  • c) je v souladu s cíli a úkoly územního plánování a obecnými požadavky na výstavbu 
  • d) nepoškozuje veřejný zájem (§ 129 odst. 3 stavebního zákona)

(7) Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 8. 2. 2007, sp. zn. 1 AS 46/2006

Podpořeno grantem z Islandu, Lichtenštejnska a Norska v rámci EHP fondů.
www.fondnno.cz a www.eeagrants.cz

Manuál vznikl za přispění stážisty Pavla Chodúra.

Nadřazené kategorie:

Stavební a územní řízení

Pomohl Vám manuál?

Podpořte nás

Nenašli jste?

Položit nový dotaz

Do pěti pracovních dnů se vám ozveme.

Položit dotaz

Občan 2.0?

Zajímáte se o problémy kolem vás? Možná jste Občan 2.0.

Chcete se zapojovat efektivněji?
Buďte Občan 2.0!

Přečtěte si více

Jde do tuhého?

Potřebujete pomoc advokáta?

Součástí konsorcia je i advokátní kancelář
Frank Bold Advokáti.

Pomoc advokáta