Jaká pravidla platí při nakládání s veřejným majetkem?

Pokud si nejste jisti jak má obec při nakládání s majetkem postupovat, využijte náš interaktivní průvodce.

Otevřít průvodce

Nakládání s veřejným majetkem není výkon veřejné moci

Stát, obce a kraje vykonávají především veřejnou moc (např. při výběru daní nebo při rozhodování ve stavebním řízení). Kromě toho ale mohou vystupovat i jako účastníci vztahů soukromého práva. Mohou tak majetek vlastnit, prodávat, pronajímat či darovat. V těchto vztazích se s druhou smluvní stranou nacházejí v rovném postavení. Druhé smluvní straně nejsou (na rozdíl od situace, kdy vykonávají veřejnou moc) nadřazeny – nemohou jednostranně závazně určit podmínky uzavírané smlouvy. Spory z těchto soukromoprávních smluv pak nerozhoduje stát ani obec či kraj, ale soud v občanském soudním řízení.

Jelikož se ale stále jedná o veřejný majetek, uplatňují se zde některé zvláštnosti. Stát, obce a kraje musí s veřejným majetkem nakládat účelně a hospodárně. To kontroluje u obcí a krajů Ministerstvo vnitra a u státu Nejvyšší kontrolní úřad.

Jaká pravidla platí při nakládání se státním majetkem?

Způsoby a podmínky hospodaření s majetkem státu upravuje zákon o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Smluvní strany nemohou působnost tohoto zákona vyloučit.[1]

Zákon upravuje, za jakými účely by stát měl svůj majetek především využít:[2]

• K plnění svých funkcí (nebo v souvislosti s tím). Může své budovy využívat například jako sídla soudů, a tak zajistit fungování soudního systému.
• K zajišťování veřejně prospěšných činností. Může například postavit budovu, kterou plánuje využívat jako dětský domov.
• Pro účely podnikání. Může tak například prodávat dřevo z lesů, které mu patří.

Stát by měl svůj majetek využívat účelně a hospodárně.[3] Jestli to stát dodržuje, kontroluje nezávislý Nejvyšší kontrolní úřad.[4]

Kdo a jak může se státním majetkem hospodařit?

Pokud stát vystupuje jako účastník právních vztahů (např. uzavírá kupní smlouvu), je právnickou osobou.[5] Se státním majetkem pak hospodaří organizační složky státu, např. ministerstva, Úřad vlády ČR nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových.[6]

Za stát právně jedná vedoucí té organizační složky, které se právní jednání týká.[7] Například Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových zastupuje stát před soudem, Ministerstvo obrany vypisuje veřejné zakázky na dodávky zbraní a munice.

Organizační složka státu musí se státním majetkem nakládat tak, aby jej nepoškozovala a neodůvodněně nesnižovala jeho rozsah a hodnotu. Musí se starat o to, aby státní majetek zachovala, a pokud je to možné, i rozmnožovala a zlepšovala. Sleduje například, zda dlužníci včas a řádně plní své dluhy, a v případných sporech musí uplatňovat a hájit vlastnická práva státu. Pokud státu vznikne škoda, organizační složka státu by měla právo na její náhradu uplatnit u soudu. Když někdo zažaluje stát v majetkoprávní věci, vystupuje v řízení před soudem za stát organizační složka jako účastník řízení.

Státní majetek mohou za určitých podmínek užívat i jiné osoby

V určitém případě mohou s hmotnými věcmi hospodařit i jiné (právnické nebo fyzické) osoby než organizační složky státu. Organizační složky státu totiž mohou majetek státu za určitých podmínek dát do užívání (př. nájmu) jiné osobě, která s nimi pak hospodaří. Tak například Ministerstvo pro místní rozvoj pronajímá prodejní prostory v centru Prahy.

Aby organizační složka mohla státní majetek svěřit, musí nastat alespoň jedna z uvedených situací:

• Organizační složka věc dočasně nepotřebuje k plněných svých úkolů nebo předmětu činnosti.
• Tím, že věc bude užívat jiná osoba, dojde k účelnějšímu nebo hospodárnějšímu využití věci a zároveň osoba zachová hlavní účel, ke kterému věc slouží organizační složce.
• Pokud organizační složka rozhodla, že věc je trvale nepotřebná, a zároveň je účelné ji svěřit někomu jinému před tím, než organizační složka věc zničí.[8]

Vždy ale platí jedno omezení – věc mohou organizační složky dát k užívání jiné osobě jen tehdy, pokud o ni jiná organizační složka neprojeví zájem.[9] Nejprve rozhodne vedoucí organizační složky státu, že je majetek trvale nepotřebný. Pak mají možnost si majetek převzít jiné organizační složky, a to proto, aby se jedna státní složka nezbavovala něčeho, co jiná využije. O nevyužívaný nábytek ministerstva může takto například projevit zájem státní dětský domov. [10]

Co musí smlouva obsahovat?

Jiná osoba a organizační složka se mohou dohodnout jen na užívání na dobu určitou, nejdéle na 8 let. Nemohou si tedy sjednat, že osoba bude věc užívat na neurčito. Se stejnou osobou ale mohou uzavřít smlouvu opakovaně a v součtu tedy mohou 8 let přesáhnout.

Smlouva musí obsahovat ujednání, že organizační složka státu může smlouvu vypovědět. Stejně tak musí smlouva obsahovat i ustanovení, že organizační složka může od smlouvy odstoupit, pokud osoba přestane splňovat alespoň jednu ze tří výše uvedených podmínek.

Rozdíl mezi výpovědí smlouvy a odstoupením od smlouvy je v tom, že při odstoupení se na smlouvu díváme, jako by nikdy předtím neexistovala (smluvní vztah se zruší od počátku). Smluvní strany si budou muset vše, co si předtím poskytly, vrátit (napři. při odstoupení od kupní smlouvy si strany budou vracet peníze a předmět koupě). U výpovědi jde o smlouvy, které strany nemohou splnit, ale jen průběžně plnit. Jde například o nájem – platím nájemné a smím užívat byt – nebo o pracovní poměr – vykonávám svou práci a dostávám mzdu. Strany si tedy nemají co vracet. Smlouva navíc obvykle zaniká až po tom, co uplyne výpovědní doba (výjimečně doručením druhé straně).

Nájemné nesmí být nižší, než je cena v místě a čase obvyklá.

Bezplatné užívání si mohou strany dohodnout také, ale pouze pokud druhou stranou je osoba, jejíž hlavním účelem není podnikání, a zároveň:

• pouze k zajištění výkonu státní správy v přenesené působnosti (např. stát poskytne obci k bezplatnému užívání prostory, kde bude sídlit matriční úřad), anebo
• pro účely humanitární, sociální, vzdělávací, vědecké, kulturní apod. (většinou půjde o neziskové účely). Stát může například poskytnout k bezplatnému užívání budovu, kde chce nezisková organizace provozovat noclehárnu pro bezdomovce.[11]

Ministerstvo financí může povolit výjimku

V některých případech může Ministerstvo financí ze závažných důvodů udělit výjimku. Může rozhodnout, že není třeba dodržet:[12]

• Důvody pro přenechání věci do užívání jiné osobě. Ministerstvo financí by teoreticky mohlo povolit, aby organizační složka věc přenechala jiné osobě k užívání i z jiných než výše uvedených důvodů.
• Dobu užívání. Osoba by věc pak mohla užívat déle než 8 let.
• Okruh uživatelů, se kterými si mohou organizační složky státu dohodnout bezplatné užívání.
• Účel užívání, který zákon stanoví jako podmínku pro bezplatné užívání.

Kdy může stát svůj majetek prodat nebo darovat?

Zákon stanoví několik podmínek, za nichž může stát převést hmotnou věc na jinou osobu. Jde o tyto podmínky:[13]

• Věc už je pro stát trvale nepotřebná.[14] Majetek např. zastará a stane se příliš nákladným na provoz. Stát se takto může zbavit například starého nábytku nebo elektrospotřebičů. Nepotřebný majetek státu nabízí veřejnosti na svém webu Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových.
• Zájem o věc neprojeví jiná organizační složka.[15]

Organizační složka musí zájemce o koupi, se kterým zamýšlí uzavřít smlouvu, vybrat ve výběrovém řízení. Smlouvu sjednává až po výběrovém řízení. Nutno dodat, že ani účast ve výběrovém řízení ani výběr samotného zájemce v něm nezakládají zájemci nárok, aby s ním organizační složka smlouvu uzavřela.

Organizační složka prodává za cenu, která je minimálně stejně vysoká jako cena obvyklá v daném místě a čase. Výjimku (tedy že někdy může organizační složka prodat i pod obvyklou cenou) může stanovit jiný právní předpis[16] (např. zákon nebo nařízení vlády).[17]

Hmotnou věc může organizační složka darovat, ale pouze ve stanovených případech:

• Ve veřejném zájmu (např. peníze na obnovu vesnic jako pomoc po povodních).
• V případě, kdy je darování hospodárnější než jiný způsob naložení s danou věcí. Tak je tomu například tehdy, pokud je věc velmi stará a energeticky náročná. Stát ji proto raději daruje, než by platil za její nákladný provoz.[18]

Pokud objevíte nesrovnalosti, můžete se obrátit na Nejvyšší kontrolní úřad

Nejvyšší kontrolní úřad je nezávislý orgán, který kontroluje, jak stát se svým majetkem hospodaří.[19] NKÚ může kontrolovat například organizační složky státu nebo státní podniky. Obce, kraje ani městské části kontrolovat nemůže.[20] Na webu NKÚ si můžete přečíst více o tom, koho NKÚ může a nemůže kontrolovat.

NKÚ provádí kontroly na základě:[21]

• vnějšího podnětu ke kontrole (ten může dát pouze vláda, Poslanecká sněmovna či Senát Parlamentu ČR a jejich orgány) nebo
• vnitřního podnětu ke kontrole.

Jedním z podkladů pro vnitřní podnět (vedle např. vlastní analýzy) je také podání od veřejnosti. Můžete se tedy na NKÚ obrátit se svým vlastním podáním. Na NKÚ se můžete obrátit i anonymně.

Jak podat podnět k NKÚ, popisuje web NKÚ Napište nám. Můžete využít zejména online formuláře Podání oznámení.

Upozorňujeme, že podnět od veřejnosti není samostatným kvalifikovaným typem podnětu, nemáte tedy právní nárok, aby se NKÚ vaším podnětem zabýval.

Z podnětů sestavuje NKÚ plán kontrolní činnosti na následující rok. Kontrolované osoby tak s předstihem věcí o tom, že se k nim NKÚ chystá na kontrolu. Plán obsahuje i základní informace o jednotlivých kontrolních akcích a je veřejný. Můžete jej tak najít na webu Plán kontrolní činnosti NKÚ.

Koho nebo co již NKÚ kontroloval, můžete vyčíst z výročních zpráv NKÚ nebo z věstníků a kontrolních závěrů NKÚ.

Jaká pravidla platí při nakládání s obecním a krajským majetkem?

Obce a kraje musí se svým majetkem nakládat účelně a hospodárně

Obec a kraj mají za úkol pečovat o všestranný rozvoj svého území, o potřeby svých občanů a o ochranu veřejného zájmu. Svůj majetek tak musí využívat účelně a hospodárně v souladu se zájmy obce a kraje a úkoly, které pro ně vyplývají ze zákona.

Obec i kraj mají více zájmů, jejichž naplnění sledují. Nejzřejmějším z nich je zájem hledat ekonomicky nejvýhodnější řešení – musí pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Dalšími zájmy jsou ty, které sice nejsou ekonomicky nejvýhodnější, ale přinášejí jim jiný prospěch. Zajišťují například v obci či kraji potřebnou infrastrukturu (školky, nemocnice, domovy pro seniory apod.) nebo cílí na zkvalitnění životního prostředí (pasivní budovy, nízkoemisní veřejná doprava apod.).

Obec ani kraj neporuší svou povinnost pečovat o rozvoj majetku, jestliže s ním nakládají při sledování jiného důležitého zájmu – ten ale musí řádně odůvodnit.[22] „Jiným důležitým zájmem“ je myšlen jiný zájem než získat ekonomicky nejvýhodnější plnění.

Obec nebo kraj se tak například mohou rozhodnout, že budou nemovitost, kterou vlastní, využívat pro zřízení a provozování domova pro seniory. Stavbu i provoz mohou dotovat ze svého rozpočtu, což pak nelze předem považovat za nehospodárné. A to ani v případě, kdy měly možnost nemovitost využít ekonomicky výhodněji (třeba ji pronajmout jako sklad).

Obce a kraje musí svůj majetek chránit

Aby se majetek obce či kraje zbytečně nezmenšil, musí obec či kraj:[23]

• Chránit svůj majetek před zničením, poškozením, odcizením nebo zneužitím. Toho mohou docílit například tím, že svůj majetek pojistí nebo zajistí ostrahu určitého objektu ve svém vlastnictví.
• Pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Aktivně postupovat tak, aby se jejich majetek rozšiřoval nebo alespoň nezmenšoval. Sem spadá například to, že by měly přijmout nabídku státu, který chce na obec bezúplatně převést nějaký majetek, nebo se bránit, pokud stát bude požadovat, aby mu obec vrátila dotaci.
• Prostřednictvím svých zástupců (zpravidla rozhodnutím zastupitelstva) včas uplatňovat právo na náhradu škody.
• Trvale sledovat, zda jejich dlužníci plní své dluhy včas i řádně. Musí také zajistit, aby se tyto dluhy nepromlčely (staly se těžko vymahatelnými) nebo aby nedošlo k zániku těchto dluhů (kdy by dlužníci už nemuseli platit vůbec). Podle zákona o účetnictví musí za účelem evidence těchto postupů vést řádné účetnictví.

Obce a kraje musí svůj majetek prodat za tržní cenu

Obec ani kraj nemohou cenu svého pozemku stanovit libovolně. Obec i kraj musí prodat svůj majetek (tedy nejen pozemky, toto pravidlo platí pro movité i nemovité věci) za cenu, která je v daném místě a čase obvyklá[24] (tj. zásadně za tržní cenu). Pokud prodávají za nižší než obvyklou cenu, musí tuto odchylku zdůvodnit (zdůvodňovat naopak nemusí, pokud prodávají za vyšší cenu). Pokud cenu nezdůvodní, bude uzavřená smlouva od počátku neplatná.[25]

Komentářová literatura shrnuje, že obec i kraj musí nakládat s cenou svého majetku takto:

• Obvyklý postup je, když prodávají majetek nejméně za cenu v místě a čase obvyklou. Tu mohou stanovit znaleckým posudkem, popř. porovnávací metodou.
• Obec i kraj mohou cenu snížit i pod tuto hranici, ale jen z důvodů:
  • a) důležitého zájmu obce či kraje (např. prodávají levně, aby udržely v obci počet obyvatel),
  • b) veřejného zájmu, který sledují (např. prodávají pozemek, aby v něm developer postavil domov pro seniory), nebo
  • c) že za cenu v místě a čase obvyklou nenašly kupce.
• Darovat majetek mohou jen ve zcela výjimečných případech, a to pouze pokud existuje důležitý zájem obce či kraje. Příkladem by mohla být situace, kdy darují svému občanovi drobný pozemek, který nevyužívají a který sousedí s pozemkem, na kterém tento občan na vlastní náklady buduje komunitní centrum.

Obce a kraje musí zveřejnit záměr prodat a pronajmout své nemovitosti

Na nakládání s nemovitostmi se vztahují další pravidla. Na rozdíl od věcí movitých je zde větší zájem na transparentnosti. Pokud chce obec nebo kraj svou nemovitost prodat, pronajmout, darovat nebo s ní jinak naložit, musí svůj záměr zveřejnit po zákonem stanovenou dobu před tím, než o tom příslušný orgán (zastupitelstvo nebo rada) rozhodne. Záměr musí zveřejnit na fyzické a elektronické desce. Navíc může využít i jiný v místě obvyklý způsob (např. záměr vyhlásit v obecním rozhlase). Všichni zájemci musí mít šanci se k záměru vyjádřit a předložit své nabídky. Obce musí záměr zveřejnit alespoň po dobu 15 dní,[26] kraje pak po dobu 30 dní.[27]

Pokud obec nebo kraj svůj záměr nezveřejní, a přesto pozemek prodají (nebo s ním jinak naloží), bude toto jejich právní jednání neplatné.[28] Došlo tak k bezdůvodnému obohacení, které si budou strany muset vrátit – obec nebo kraj budou tak například muset kupujícímu vrátit kupní cenu a kupující bude muset vrátit pozemek. Pokud by si strany bezdůvodné plnění nevrátily dobrovolně na základě dohody, musela by se jedna z nich obrátit na soud.[29]

Pokud zjistíte, že je smlouva neplatná, upozorněte na to orgán, který za obec nebo kraj rozhodl o uzavření smlouvy. Ten by pak měl s druhou smluvní stranou zahájit jednání o vzájemném vrácení bezdůvodného obohacení.

Z povinnosti záměr zveřejnit existuje výjimka. Záměr obecní nebo krajskou nemovitost pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit nemusí obec a kraj zveřejnit, pokud:

• Nájem, pacht nebo výpůjčka mají být krátkodobé. Krátkodobostí se u krajů rozumí méně než 90 dnů a u obce méně než 30 dnů.
• Nájemcem, pachtýřem nebo vypůjčitelem (tedy tím, kdo bude nemovitost užívat) bude právnická osoba, kterou obec nebo kraj zřídily, založily nebo kterou ovládají.[30]

Pokud má tedy například obec záměr pronajmout místnost na obecním úřadě obecní firmě nebo škole jako obecní příspěvkové organizaci, tento záměr zveřejňovat nemusí. Pravidla pro prodej obecního majetku platí také pro městské části statutárních měst a hlavního města Prahy. Jejich kontrolu neprovádí Ministerstvo vnitra, ale magistrát příslušného města. Více se dočtete v manuál Jak se zapojit do fungování městské části.

Jak zasáhnout, pokud obec nebo kraj pravidla nedodržuje?

V případě nesrovnalostí můžete podat podnět Ministerstvu vnitra, které kontroluje samostatnou působnost obce a kraje, aby provedlo kontrolu.[31]

Využít můžete náš vzor Podnět k provedení kontroly obce. Jak při podání podnětu postupovat, se dočtete v našem manuálu Podávání podnětů správním orgánům.

Jako občan obce nebo kraje se můžete se svým podnětem nebo připomínkou obrátit i na zastupitelstvo. Můžete také chtít, aby zastupitelstvo nedodržování pravidel projednalo. Aby zastupitelstvo muselo vaši žádost projednat, potřebujete sesbírat podpisy nejméně 0,5 % občanů obce, resp. nejméně 1 000 občanů kraje.[32]

Další možnosti i podrobnosti k  uvedeným postupům naleznete v manuálů Jak můžete kontrolovat hospodaření obce? a v manuálu Co můžete dělat, pokud obec postupuje při prodeji nebo pronájmu pozemků nezákonně?