Vyvlastnění

Co si představit pod vyvlastněním?

Vyvlastněním se rozumí odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku či stavbě[1]. Jde o značný zásah do základního (Listinou základních práv a svobod zaručeného) práva vlastnit majetek, proto zákon stanovuje zvlášť přísné podmínky, za jakých k vyvlastnění může dojít. K vyvlastnění by se mělo přistupovat jen v krajních případech, kdy jiné možnosti neexistují a veřejný zájem na realizaci určitého záměru převažuje nad zájmem soukromým (tj. zájem dosavadního vlastníka předmětného pozemku nebo stavby).

Základním právním východiskem je Listina základních práv a svobod, podle které je vyvlastnění možné pouze ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu[2]. Konkrétním předpisem upravujícím celý proces vyvlastnění je zákon o vyvlastnění[3]. Dílčí úprava je rovněž v zákoně o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury[4].

Podmínky vyvlastnění:

1. Uskutečnění vybraného účelu

Vyvlastnění je možné pouze pro určité účely, které jsou vymezeny ve zvláštních zákonech, zejména ve stavebním zákoně[5]. Jde typicky o veřejně prospěšné stavby dopravní infrastruktury či stavby a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu. Podle zákona o ochraně přírody a krajiny[6] je účelem vyvlastnění také ochrana přírody a krajiny. Další účely, které vyvlastnění umožňují, jsou obsaženy ve vodním zákoně, zákoně o geologických pracích, zákoně o památkové péči, energetickém zákoně a dalších.

Aby vyvlastnění mohlo být provedeno, musí veřejný zájem na dosažení účelu převažovat nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Veřejný zájem vždy musí být ve vyvlastňovacím řízení prokázán. Podle nálezu Ústavního soudu: „Veřejný zájem v konkrétní věci je zjišťován v průběhu správního řízení na základě poměřování nejrůznějších partikulárních zájmů, po zvážení všech rozporů a připomínek. Z odůvodnění rozhodnutí, jehož ústředním bodem je otázka existence veřejného zájmu, pak musí zřetelně vyplynout, proč veřejný zájem převážil nad řadou soukromých, partikulárních zájmů.“[7] Z toho vyplývá, že existenci veřejného zájmu a jeho převahu nad ochranou vlastnického práva dosavadního vlastníka musí zkoumat vyvlastňovací úřad v každém jednotlivém případě. S tím souvisí i skutečnost, že není možné zákonem stanovit, zda v určitém konkrétním případě veřejný zájem existuje.

2. Vlastnické právo nelze získat jinak

Přednost před vyvlastněním má vždy dosažení dohody, a tak se vyvlastnitel primárně musí pokusit dohodnout s vlastníkem. Až pokud se mu smlouvu o získání práv k pozemku či stavbě nepodaří uzavřít ve lhůtě 90 dnů od doby, kdy podal návrh smlouvy vlastníkovi, je vyvlastnění přípustné[8]. K návrhu smlouvy musí vyvlastnitel předložit také informaci o účelu vyvlastnění – konkrétním záměru, který nelze uskutečnit bez získání potřebných práv k pozemku či stavbě. Zároveň musí být vyvlastňovaný upozorněn, že nedojde-li k uzavření smlouvy, je možné tato práva získat vyvlastněním.

V případě, že nebude zahájeno uskutečňování účelu do 3 let od uzavření smlouvy, má vyvlastněný právo na vrácení převedených práv.

Kupní cena, za kterou vyvlastnitel nemovitost nebo věcné právo odkupuje, není zákonem výslovně upravena. Z povahy věci by se mělo jednat o obvyklou tržní cenu nemovitosti, avšak není vyloučena ani jiná nabídková cena. Odlišná pravidla jsou upravena v zákoně o urychlení výstavby (viz manuál).

3. Soulad s cíli a úkoly územního plánování

Vyvlastnění lze provést jen pro účel, který je v souladu s cíli a úkoly územního plánování – pokud se vyvlastněním sleduje provedení nějaké změny ve využití či uspořádání území, např. umísťování staveb, pak musí být taková změna v souladu s územně plánovací dokumentací, tedy politikou územního rozvoje, zásadami územního rozvoje či územním plánem. Soulad se zpravidla prokazuje územním rozhodnutím.

4. Nezbytný rozsah

U vyvlastnění se uplatňuje princip přiměřenosti, tzn. že vyvlastnění je možné provést jen v takovém rozsahu, který je nezbytný k dosažení účelu vyvlastnění, a nikoli v rozsahu větším. Rovněž intenzita zásahu musí být přiměřená, postačí-li tedy vlastnické právo omezit zřízením věcného břemena, není možné vlastnické právo vlastníkovi odejmout.

5. Pouze za náhradu

Vyvlastnění je možné provést pouze za náhradu. Náhrada za vyvlastněný pozemek či právo se určuje na základě znaleckého posudku. Cena pozemku či stavby se určuje vždy podle jejich skutečného stavu a účelu užití ke dni, kdy byla podána žádost o vyvlastnění. Přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení či znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. Celková náhrada musí odpovídat majetkové újmě způsobené vyvlastněním. Proto, pokud je cena určená znaleckým posudkem vyšší než cena obvyklá, náhradu tvoří cena dle posudku. Zároveň je potřeba nahradit účelně vynaložené náklady vzniklé v důsledku vyvlastnění – stěhovací náklady, náklad na znalecký posudek, nechal-li ho vypracovat vyvlastňovaný, nebo náklady spojené se změnou místa podnikání a další. V případě mimořádných vlastností pozemku, jako je třeba jeho historická hodnota, lze obdržet ještě dodatečnou náhradu za vyvlastnění.

Další možností je, že se vyvlastňovanému poskytne jiný pozemek nebo stavba, dohodne-li se na tom s vyvlastnitelem. Tím však není dotčeno právo na vyrovnání rozdílu v ceně vyvlastněného pozemku nebo stavby a náhradního pozemku nebo stavby.

Vyvlastnění má vliv na jiná práva

Vyvlastněním zanikají práva třetích osob kromě nájmu pozemku, stavby, bytu nebo nebytového prostoru. Pokud však užívání brání účelu vyvlastnění, může po vyvlastnění nový pronajímatel nájem vypovědět. Vyvlastněním nezanikají věcná břemena, u nichž veřejný zájem vyžaduje, aby i po vyvlastnění pozemek nebo stavbu nadále zatěžovala.

Vyvlastňovací řízení

Vyvlastňovací řízení je správním řízením. Vždy je zahajováno na žádost vyvlastnitele, tedy toho, kdo o vyvlastnění žádá. Orgán, který řízení vede, se nazývá vyvlastňovací úřad a je to obecní úřad obce s rozšířenou působností[9]. K vyvlastňovacímu řízení je příslušný vyvlastňovací úřad, v jehož správním obvodu (území) se nachází pozemek nebo stavba, jichž se vyvlastnění týká.

O zahájeném vyvlastňovacím řízení se k nemovitosti zapíše poznámka do katastru nemovitostí. Poté, co bylo vyvlastňovanému doručeno uvědomění o zahájení řízení, nesmí nakládat s pozemkem nebo stavbou, kterých se vyvlastnění týká, převést je, pronajmout nebo jinak zatížit[10]. Právní úkony, kterými by vyvlastňovaný tuto povinnost porušil, jsou od počátku neplatné. Při vyvlastnění se neuplatní smluvní ani zákonná předkupní práva k vyvlastňovanému pozemku nebo stavbě. Za tato omezení má vyvlastňovaný nárok na kompenzaci případné újmy.

V řízení povinně probíhá ústní jednání. Nejpozději při něm musí být uplatněny námitky a důkazy k jejich prokázání.

Rozhodnutí

Pokud nebude v řízení prokázáno, že jsou splněny podmínky pro vyvlastnění, vyvlastňovací úřad žádost vyvlastnitele zamítne. Dospěje-li vyvlastňovací úřad k závěru, že podmínky pro vyvlastnění jsou splněny, rozhodne samostatnými výroky jednak o vyvlastnění práv a jednak o náhradě za vyvlastnění.

Ve výroku o vyvlastnění práv úřad rozhodne buď o omezení práva tím, že k pozemku či stavbě zřídí věcné břemeno ve prospěch vyvlastnitele, nebo vlastnické právo zcela odejme.

Výrokem o náhradě za vyvlastnění je stanovena výše náhrady a lhůta k jejímu zaplacení, která nesmí být delší než 60 dnů od právní moci rozhodnutí.

Přezkum rozhodnutí o vyvlastnění

Protože vyvlastňovací úřad rozhoduje dvěma samostatnými výroky, pokud je chcete napadnout, musíte tak udělat pro každý zvlášť.

Zaprvé je možné odvoláním napadnout výrok o odnětí vlastnického práva. Toto odvolání má vždy odkladný účinek na rozhodnutí o vyvlastnění, to znamená, že k vyvlastnění nedojde, dokud se o odvolání nerozhodne, a tedy nedojde buď k potvrzení rozhodnutí, nebo jeho zrušení. Pokud není odvolání úspěšné, lze podat žalobu proti rozhodnutí správního orgánu ke správnímu soudu. Tato žaloba má rovněž odkladný účinek.

V druhém případě je možné napadnout výrok o náhradě. Pokud je podáno odvolání pouze proti tomuto výroku, a ne proti výroku o odnětí vlastnického práva, odkladný účinek odvolání nemá a výrok o odnětí práva může nabýt právní moci. I zde v případě neúspěšného odvolání připadá v úvahu žaloba, avšak řeší ji soudy v občanském řízení dle občanského soudního řádu[11].

Zrušení vyvlastnění

Vedle opravných prostředků může ještě zvlášť dojít ke zrušení rozhodnutí o vyvlastnění v případě, kdy ve lhůtě nedojde k zaplacení náhrady, ve lhůtě se nezahájí uskutečňování daného účelu (lhůta k zahájení uskutečňování účelu nesmí být delší než 2 roky), či pokud dojde ke zrušení územního rozhodnutí o záměru nebo toto územní rozhodnutí pozbyde platnost. Ke zrušení může dojít pouze na žádost vyvlastňovaného. Důsledkem zrušení dojde k obnovení vyvlastněných práv, takže vyvlastňovaný je nabyde zpět. Zároveň je povinen vrátit obdrženou náhradu. Pouze účinky na práva třetích osob zůstanou nedotčeny.