Dotčený vlastník: Kdo to je a jaká má v územním plánování práva?

O tom, že je potřeba pořídit nový územní plán nebo změnit ten stávající, rozhoduje zastupitelstvo obce. Změny v územním plánu se mohou dotknout nejen těch, kteří v obci vlastní nějakou nemovitost, ale i okolních sousedů. Této skupině osob říkáme dotčení vlastníci.

V tomto manuálu se dočtete o tom, kdo všechno může patřit mezi dotčené vlastníky a jaká práva mají tyto osoby navíc oproti ostatním z široké veřejnosti.

To, jaká práva má v územním plánování široká veřejnost se dočtete v našich manuálech Jak se zapojit do územního plánování, Jak se podílet na plánování obce a Jak napadnout územní plán a zásady územního rozvoje.

Kdo může být dotčeným vlastníkem?

Dotčený vlastník je osoba s vlastnickým nebo jiným věcným právem k pozemku nebo jiné nemovitosti, kterých se přímo dotýká územní plán. Územní plán určuje, k čemu se budou pozemky v obci využívat. Může proto ovlivnit vlastníky nemovitostí v tom, jak s nimi mohou nakládat. Pokud je např. v územním plánu pozemek vymezený jako nezastavěné území, nemůže na tomto pozemku jeho vlastník stavět.

Dotčeným vlastníkem nejsou jen osoby, jejichž pozemky územní plán přímo reguluje. Do této skupiny patří:

• Sousední vlastníci. Jedná se o osoby s vlastnickým nebo jiným věcným právem k pozemku nebo nemovitosti, které sousedí s územím, které územní plán reguluje.[1]
• Vzdálenější vlastníci. V některých případech může být dotčeným vlastníkem i vlastník dalších pozemků nebo nemovitostí, které s regulovaným územím bezprostředně nesousedí a nemá s ním společnou hranici.[2] Může se tak stát např. v případě, že územní plán počítá s výstavbou nové průmyslové zóny, která svým hlukem a prachem ovlivní i vzdálenější pozemky.

Ve stavebním zákoně se tato skupina osob označuje jako vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem řešení.[3] V praxi se nicméně používá zkrácený pojem dotčený vlastník nebo dotčený soused. V obou případech se jedná o synonyma.

Dotčeným vlastníkem není nájemce

Za dotčené vlastníky nicméně nemůžeme považovat všechny osoby, které mají k dotčeném pozemku nebo stavbě nějaký právní vztah. Dotčeným vlastníkem nemůže být nájemce, podnájemce nebo vypůjčitel pozemku nebo nemovitosti, kterých se územní plán týká.[4]

Jaká práva máte, pokud jste dotčeným vlastníkem?

Dotčený vlastník má v rámci územního plánování silnější postavení než široká veřejnost. Územní plánování totiž přímo dopadá na jeho věcná práva, vč. práva vlastnického.

V následující tabulce shrnujeme, jak se do územního plánování může zapojit veřejnost a jaká práva navíc má dotčený vlastník:

Tomu, jak se může veřejnost zapojit do územního plánování, se více věnujeme v našich manuálech Jak se zapojit do územního plánování, Jak se podílet na plánování obce a Jak napadnout územní plán a zásady územního rozvoje.

Můžete podávat námitky proti návrhu územního nebo regulačního plánu

Dotčení vlastníci mají právo uplatnit svoje námitky proti návrhu územního nebo regulačního plánu.[7] Tím se liší od široké veřejnosti, která může vyjádřit svůj názor pouze tak, že proti návrhu podá připomínku. Na rozdíl od připomínek jsou námitky silnějším nástrojem. O námitkách totiž musí orgány veřejné správy rozhodnut. V případě, že námitky odmítnou, musí svoje rozhodnutí náležitě odůvodnit. Rozhodnutí o námitkách naleznete v odůvodnění územního nebo regulačního plánu.

Námitky můžete uplatňovat písemně na podatelně úřadu, který územní nebo regulační plán pořizuje. V praxi je často rozdíl mezi tím, kdo plán pořizuje a kdo jej schvaluje. Územní plán i regulační plán pořizuje obvykle obecní úřad obce s rozšířenou působností. [8]  U menších obcí se tedy nemusí jednat o obecní úřad obce, pro kterou bude nový územní nebo regulační plán platit. Pořizovat územní i regulační plán může obecní úřad, který nevykonává rozšířenou působnost pouze, pokud zaměstnává úředníka se zvláštní kvalifikací pro plánovací činnost.[9]  Pro území kraje pořizuje regulační plán krajský úřad a v případě vojenských újezdů újezdní úřad.[10]

Námitku proti návrhu podejte nejpozději do 7 dnů ode dne, kdy se konalo veřejné projednání návrhu.[11]

Tomu, jak správně podávat námitky a co by námitky měly obsahovat, se blíže věnujeme v manuálu Jak se zapojit do územního plánování.  Můžete využít také náš vzor Námitky dotčeného vlastníka k územnímu plánu, ve kterém svoje námitky upřesníte.

Můžete iniciovat přezkum rozhodnutí o námitkách

Pokud obecní úřad obce s rozšířenou působností (nebo jiný pořizovatel plánu) špatně vypořádá vaše námitky (např. svoje rozhodnutí neodůvodní), můžete podat podnět k přezkumu rozhodnutí o námitkách.[12]

Přezkum rozhodnutí provádí správní orgán, který je nadřízený úřadu, který rozhodnutí vydal. S podnětem se tedy obraťte na krajský úřad, případně na Ministerstvo pro místní rozvoj u zásad územního rozvoje nebo na ministra obrany u regulačního plánu vojenského újezdu.[13]

Přezkumné řízení zahajuje nadřízený úřad z moci úřední. Je tedy na jeho úvaze, jestli přezkum rozhodnutí zahájí či nikoliv. Nadřízený úřad může provést přezkum rozhodnutí do jednoho roku ode dne, kdy se rozhodnutí stalo pravomocným.[14] Rozhodnutí naleznete v odůvodnění příslušného plánu. 

K tomu, abyste sepsali svůj podnět k provedení přezkumu, můžete využít náš vzor Podnět k provedení přezkumného řízení. O podávání podnětů se více dočtete v našem manuálu Podávání podnětů správním orgánům.

Můžete napadnout celý nástroj územního plánování

Nástroje územního plánování (mezi které se řadí i územní, regulační plán a zásady územního rozvoje) jsou opatřením obecné povahy. Proti opatření obecné povahy se můžete bránit dvěma způsoby:

• Každý může podáním podnětu iniciovat jejich přezkum. To, zda k přezkumu dojde je na uvážení správního orgánu. Na zahájení přezkumného řízení podáním podnětu nevzniká nárok.
• Privilegované osoby (vč. dotčených vlastníků) navíc mohou navrhnout soudu, aby opatření obecné povahy zrušil. Na rozdíl od podnětu u přezkumného řízení se podáním žaloby oprávněnou osobou soudní řízení automaticky zahajuje.

A kdo je oprávněnou osobou? Zrušení opatření obecné povahy může navrhnout ten, kdo tvrdí, že opatření zkrátilo jeho práva.[15] Judikatura dovodila, že na svých právech může být dotčený jen vymezený okruh osob. Mezi tyto osoby se mimo jiné řadí i dotčení vlastníci.

Pokud jste dotčeným vlastníkem a hodláte podat návrh na zrušení opatření obecné povahy, musíte ve svém návrhu výslovně uvést, jakým způsobem opatření zkracuje vaše práva. Pokud soud dospěje k závěru, že vaše práva nejsou opatřením dotčena, návrh věcně neprojedná.

Pokud se rozhodnete návrh na zrušení opatření obecné povahy podat, doporučujeme nechat se zastoupit advokátem. Ten vám předběžně zanalyzuje, zda a jak vysokou má návrh šanci na úspěch. Advokáta si můžete vybrat podle specializace i sídla advokátní kanceláře v  seznamu advokátů na stránkách České advokátní komory.  

Návrh na zrušení opatření obecné povahy musíte podat do jednoho roku ode dne, kdy opatření nabylo účinnosti.[16] Územní, regulační plán a zásady územního rozvoje se stávají účinnými poté, co uplyne 15 dnů ode dne, kdy je vyvěsí na své úřední desce krajský úřad nebo úřad obce, pro kterou byl nástroj pořizován.[17]

Podrobnější informace o tom, co přesně soud v řízení zkoumá a co můžete dělat, pokud vám soud nevyhoví, uvádíme v našem manuálu Jak napadnout územní plán a zásady územního rozvoje.

Co, když nejste dotčeným vlastníkem?

Obraťte se na jiného dotčeného vlastníka nebo zmocněte zástupce veřejnosti k tomu, aby podal námitku

Pokud nespadáte mezi dotčené vlastníky, ale chcete i tak účinně vyjádřit svůj názor na projednávaný územní nebo regulační plán, můžete:

• se obrátit na některého z dotčených vlastníků (př. vlastníka pozemku, který si pronajímáte). Dotčeného vlastníka můžete seznámit s tím, proč s řešením navrhovaným v územním nebo regulačním plánu nesouhlasíte a vyzvat ho, aby se proti němu bránil.
• ustanovit zástupce veřejnosti. Zástupce veřejnosti je osoba, která v procesu územního plánování prosazuje zájmy více občanů, kteří mají stejný názor. K tomu, abyste mohli zmocnit zástupce veřejnosti, musíte sesbírat alespoň minimální počet podpisů, který stanovuje zákon. Bližší informace o této možnosti si můžete přečíst v manuálu Zástupce veřejnosti: jak a proč ho zmocnit?

Vyzvěte oprávněný subjekt k tomu, aby podal žalobu

V případě, že nástroj územního plánování už je přijatý a vy byste ho chtěli zažalovat u soudu, můžete se opět obrátit na dotčeného vlastníka nebo zástupce veřejnosti a vyzvat ho k tomu, aby nástroj zažaloval. Kromě toho můžete také:

• Založit ekologický spolek, který následně nástroj územního plánování zažaluje.[18] Jaké podmínky musíte splnit, aby byla žaloba vašeho spolku přípustná, se dočtete v našem manuálu Ekologický spolek jako žalobce – kdy se bránit u soudu?
• Vyzvat vaši obec k tomu, aby nástroj územního plánování napadla místo vás. Územní plán obce může napadnout i vedlejší obec, která sousedí s obcí, jejíž územní plán se pořizuje. Všechny obce v kraji pak mohou napadnout zásady územního rozvoje svého kraje.

Více podrobností o tom, kdo je oprávněný k tomu podat návrh na zrušení opatření obecné povahy, obsahuje náš manuál Jak napadnout územní plán a zásady územního rozvoje.