Jak jsme pomohli českým městům a developerům transparentně spolupracovat

Příběh dialogu samospráv s investory: tento text je součástí e-booku Frank Bold Upřímně a směle, který si můžete stáhnout zde.

Rok 2020 se chýlil ke svému konci, do Vánoc zbýval jen týden a jihlavské zastupitelstvo se sešlo, aby projednalo zásady spolupráce města s investory. Pravidla měla určit, jak bude Jihlava v příštích letech jednat s developery. Protože šlo o první statutární město, které se k takovému kroku rozhodlo, nebyla cesta k přijetí jednoduchá. Jako Frank Bold jsme byli u toho.

Dnes už je to poměrně rozšířená praxe. S pomocí zásad pro spolupráci s investory řada větších i menších měst řeší, jak motivovat přicházející developery, aby se samosprávou spolupracovali na podobě projektu a přímo se finančně či jinak podíleli na nezbytné okolní infrastruktuře, jako jsou školy, parky nebo třeba chodníky a kanalizace.

Města často sama moc nevěděla, jak své území smysluplně rozvíjet a jak jednat s investorem.

Rozšířenou praxí zejména v 90. letech byl v Česku spíše opačný přístup, někdy označovaný také jako divoký development. Investoři bez ladu a skladu stavěli, kde se dalo. Bez jakékoliv spolupráce s městy a obcemi vznikaly tu větší tu menší developerské projekty, které sice umožňovaly lidem bydlet, ale město smysluplně nerozvíjely. Naopak zadělávaly na spoustu problémů, které se někdy projevily hned a někdy třeba až s odstupem let. Byl za tím pověstný chaos 90. let, nesystematičnost a v řadě případů také klientelismus a korupce.

Ve Frank Bold jsme tyto problémy při práci pro místní občanské spolky nebo samosprávy měli možnost pozorovat na vlastní oči. Klíčové pro nás ale bylo také poznání druhé perspektivy, když se našimi klienty stávala nová generace developerů, kteří se nechtěli pohybovat v šedé zóně. Ti často naráželi na to, že města jednoduše sama moc nevěděla, jak své území smysluplně rozvíjet a jak vlastně mají s investorem jednat. Netransparentní nebo dokonce korupční jednání navíc v řadě případů nevycházelo ze strany developerů, ale naopak ze strany municipalit.

Touha po jasných pravidlech pro všechny

V posledních deseti letech se však atmosféra ve společnosti začala měnit – volání po větší transparentnosti, jasných mantinelech a systematické spolupráci mezi městy a developery sílilo ze všech stran. Ve Frank Bold jsme to vnímali jako příležitost pro prolomení bariér mezi soukromým a veřejným sektorem a odstranění nedůvěry zakořeněné z minulosti.

V oblasti rozvoje měst, který je klíčový pro kvalitu života v Česku, jsme to vnímali jako jedinou cestu, jak je možné „revolucí odspodu“ výstavbu zrychlit. „Seshora“ jí totiž brání nešťastně nastavené rozpočtové určení daní, které obce málo motivuje k rozvoji. Naopak se kvůli němu mohou města snadno dostat do rozpočtové pasti, kdy jim sotva zbývají peníze na údržbu existující infrastruktury, natož na nějaké investice.

Úspěch Jihlavy pomohl strhnout lavinu

Jihlava samozřejmě nebyla první, kdo se pokusil realizovat myšlenku zásadspolupráce s investory. Pozitivně motivovat investory, aby vstoupili do jednání s městem o podobě projektu a podílet se, ať už finančně, nebo nefinančně, na rozvoji okolního území – například přispět na vybudování školky – se snažili už jiní. Několik menších českých měst se touto cestou vydalo v dřívějších letech, šlo ale o izolované případy.

Společně s představiteli Jihlavy jsme vytrvali a v rozsáhlých vyjednáváních i v mediálním dialogu jsme nakonec uspěli. Zásady v prosinci 2020 na jihlavském zastupitelstvu prošly.

Jihlava měla šanci stát se prvním statutárním městem s takovými pravidly, a tím pádem strhnout velkou vlnu následovníků. Naše advokátní kancelář Frank Bold Advokáti, která měla s těmito tématy rozsáhlé zkušenosti, byla pro město jasným partnerem. Měli jsme společný cíl: pomoci nejen Jihlavě, ale celkově posunout kulturu spolupráce mezi samosprávami a investory na novou úroveň a vytvořit vzor pro další případy.

Úkol se ukázal být podstatně složitější, než jsme původně očekávali. Čekali jsme, že budeme muset vysvětlovat principy zásad a obhajovat jejich oprávněnost a legálnost rozmanitým stakeholderům i politickým oponentům. Zároveň jsme ale společně s tehdejším vedením města čelili protitlaku těch, kterým ve skutečnosti chaotické a netransparentní prostředí vyhovovalo. Bylo také potřeba vést dialog s reprezentanty developerů, kteří logicky namítali, že by se toto téma mělo řešit systémově na úrovni státu a nikoliv na úrovni města.

Kvůli nastavení rozpočtového určení daní jsou bohužel obce často málo motivovány spolupracovat s investory.

Právní argumenty byly neprůstřelné a jakkoliv mnozí stakeholdeři včetně celostátní Asociace developerů zůstali velkými kritiky principu zásad a (ne)finančních příspěvků nazývaných kontribuce, nakonec přistoupili na to, že v současné situaci je to zřejmě jediné možné řešení, jak téma spolupráce měst s investory řešit. Změna rozpočtového určení daní, která by městům umožnila získat z investic peníze přímo do obecní kasy, je totiž stále hudbou velmi daleké budoucnosti.

„Kvůli nastavení rozpočtového určení daní v Česku jsou bohužel města a obce často málo motivovány spolupracovat se soukromým sektorem na developmentu nebo se státem na přípravě strategických investic. Development totiž často naráží na odpor obyvatel a také zatěžuje rozpočet obce a vůbec přináší vedení měst řadu starostí a málopozitivní motivace. V praxi to hlavně v minulosti vedlo k pasivitě měst nebo netransparentním dohodám, extrémně dokonce ke korupci. Zásady spolupráce měst s investory a plánovací smlouvy jsou cestou, jak to napravit,“ vysvětluje Pavel Franc, CEO Frank Bold.

Od Brna po Prahu: Města získávají desítky milionů na rozvoj

Po Jihlavě následovala řada dalších měst. Druhým statutárním městem, které s pomocí Frank Bold přijalo zásady, bylo Brno. Situace zde byla kuriózní v tom, že iniciátory vzniku zásad byli samotní developeři, konkrétně Asociace brněnských architektů a stavitelů. Hlavní motivací pro ně byla transparentnost celého procesu. Ano, vyjednávání s developery o příspěvcích na infrastrukturu zde bylo odjakživa, už od 90. let, docházelo k němu ale ad hoc a bez jasných pravidel. To chtěli investoři v Brně změnit.

Jak jsme na tom tedy dnes na konci roku 2024? Během čtyř let následujících od přijetí zásad v Jihlavě, jsme kromě Brna pomohli na svět zásadám ve velkých městech, jako je Liberec, Pardubice nebo hlavní město Praha, ale také menším městům a obcím, jako jsou Mníšek pod Brdy, Čeladná, Ostravice nebo Mikulov. Četná další se jihlavskými zásadami sama inspirovala a v řadě dalších je připravujeme.

Jen v Jihlavě uzavřelo město s investory od přijetí zásad do přibližně poloviny roku 2024 jednadvacet smluv o poskytnutí investičního příspěvku. Z toho už dostalo 13 investičních příspěvků o celkové hodnotě 8 milionů korun. Ve zbývajících smlouvách jsou investoři zavázáni poskytnout investiční příspěvky v celkové výši 60 milionů korun, včetně možnosti uhrazení formou nepeněžního plnění, tedy třeba výstavbou parku nebo školy.

Brno naposledy k 30. dubnu 2023 informovalo, že od přijetí zásad spolupráce s investory, které jsou účinné od 1. dubna 2021, uzavřelo 56 smluv s investory, ze kterých město získá do Fondu developerských projektů cca 420 milionů korun. Díky této spolupráci začalo vznikat 5 613 nových bytů.

Developer stavějící na místě bývalého Nákladového nádraží Žižkov v Praze přispěje 167 milionů korun na občanskou vybavenost.

Největší pozornost budí fungování zásad, respektive Metodiky spoluúčasti investorů, v Praze. I tu jsme hlavnímu městu pomáhali nastavit. Klíčový dokument pro zachování kvality života a budoucnosti bydlení schválili pražští zastupitelé v lednu 2022 a dali tím jasný vzkaz: v případě změny územního plánu, která zhodnocuje dané pozemky a urychluje výstavbu, se developeři větších projektů zapojí do rozvoje infrastruktury města, třeba výstavbou domova důchodců nebo školy, zvýšením podílu zeleně, zajištěním určitého podílu dostupného bydlení nebo finanční kompenzací, kterou město vrátí do dané lokality. 

Vizualizace nové čtvrti v lokalitě Rohanského ostrova v Praze. Zdroj: Sekyra Group

Plánovaná výstavba v oblasti Nákladového nádraží Žižkov v Praze. Zdroj: Finep

Plánovací smlouvy podle nového stavebního zákona