Jak se bránit proti územnímu souhlasu a ohlášení?

Jak se bránit, pokud se ve vašem okolí má realizovat drobná stavba, pro kterou není nutné územní rozhodnutí a stavební povolení? Zákon za splnění určitých podmínek umožňuje proces povolení stavby zjednodušit. Tento zjednodušený proces neposkytuje dotčeným sousedům a veřejnosti tak široké možnosti se zapojit, přesto můžete podniknout určité kroky na svou obranu. V tomto manuálu vysvětlíme, za jakých podmínek lze stavbu povolit zjednodušeným způsobem, jaké jsou možnosti účasti veřejnosti a jaké kroky můžete podniknout, pokud se u vás chystá realizace takovéto stavby.

Územní souhlas a stavební ohlášení – jaká je jejich role?

Územní souhlas a stavební ohlášení plní stejnou roli, jako územní rozhodnutí a stavební povolení. Jedná se ale o zjednodušené procesy, které se uplatňují u staveb menšího rozsahu. Územní souhlas je ekvivalentem územního rozhodnutí a ohlášení stavby je ekvivalentem stavebního povolení pro stavby, pro které to stanoví zákon. O příslušných řízeních se vše podstatné dozvíte v našich manuálech Územní řízení a Stavební řízení.

Vzhledem k tomu, že územní souhlas i ohlášení stavby velmi odlišné procesy, podíváme se dále na každý z nich zvlášť.

1.  Územní souhlas

Zákon určuje, za jakých podmínek a pro které typy staveb může žadatel-stavebník využít zjednodušený proces. Tento proces není správním řízením. Územní souhlas vydává stavební úřad u staveb, které splňují zároveň tyto podmínky:

• Jedná se o stavební záměr v zastavěném území nebo v zastavitelném území
• Stavba výrazně nezasáhne do poměrů v území
• Kvůli realizaci stavby není potřeba rozšiřovat infrastrukturu, nap. silnice nebo rozvody elektřiny a plynu
• Pro stavbu není nutné předchozí posouzení vlivu na životní prostředí (EIA)

Zároveň se musí jednat o některý z těchto typů staveb nebo úprav:

• Stavby, pro které není potřeba stavební povolení ani ohlášení[1]
• Stavby, pro jejichž realizaci postačí stavební ohlášení – viz část o ohlášení stavby
• Stavby realizované na obestavěných prostranstvích (typicky kůlna na dvorku)
• Změna využití pozemku do 1000 m2
• Terénní úpravy na pozemku do 1000 m2. Tyto úpravy nesmí sloužit k nakládání s odpadem.

Oznámení záměru stavebnímu úřadu musí splňovat náležitosti pro žádost o územní rozhodnutí, a nad rámec toho obsahovat tyto přílohy:

• Souhlas vlastníka pozemku
• Souhlas vlastníků sousedních nemovitostí nebo osob, jejichž jiné věcné právo může být dotčeno. Souhlas stavebník prokazuje podpisy sousedů na situačním nákresu stavby. Souhlas sousedů ale není potřeba, pokud se jedná o záměr uvedený v § 103 stavebního zákona, je-li umístěn dále nežli 2 m od společné hranice.
• Souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů
• Souhlasná vyjádření vlastníků infrastruktury (např. silnic, energií) o napojení stavby
• Situační výkres stavebního záměru

Z podmínek pro vydání územního souhlasu vyplývá, že se jedná především o menší stavby v zastavěném či území, které nebudou mít velký dopad na okolí, a vlastníci sousedních pozemků s realizací souhlasí.

Jak se bránit proti vydání územního souhlasu?

1. Osoby, jejichž vlastnické právo nebo jiné věcné právo (např. z věcného břemene) k sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být umístěním stavebního záměru přímo dotčeno – jejich podpis (souhlas) musí oznamovatel předložit vyznačený na situačním výkresu. Těmito osobami se přitom nerozumí pouze bezprostřední „mezující“ sousedé, ale jakékoliv osoby, které mohou být vlivy oznamovaného záměru (např. prachem nebo hlukem) přímo zasaženy. Proti záměru se následně nelze bránit námitkami ani odvoláním.
2. Jiné osoby, jejichž práva mohou být přímo dotčena – mohou adresovat stavebnímu úřadu své výhrady; měly by tak učinit co nejdříve.  Stavební zákon přímo nepočítá s tím, že by mohly podávat námitky. Stavební úřad si má sám učinit úsudek o tom, zda není zasaženo do práv třetích osob (jiných než ad 1.). Pokud ano, musí proběhnout standardní územní řízení, tzn. stavební úřad rozhodne usnesením o jeho provedení.
3. Spolky se mohou k oznámení záměru vyjádřit, resp. upozornit stavební úřad na některé skutečnosti podnětem. Stavební úřad je však není povinen o oznámeném záměru informovat. Spolky v procesu vydávání územního souhlasu nemají žádné zvláštní postavení.

Proti již vydanému územnímu souhlasu není možné podat odvolání, protože se nejedná o správní rozhodnutí. Nabízí se ale dvě další možnosti. Pokud se domníváte, že stavební úřad souhlas vydal v rozporu se zákonem, máte možnost podat podnět k přezkumnému řízení. Tento podnět se podává u nadřízeného úřadu, který pak sám věc prošetří. Pozor, přezkumné řízení je možné zahájit nejpozději do 1 roku ode dne, kdy územní souhlas nabyl právních účinků, tj. ode dne doručení stavebníkovi.[2]

Pokud stavební úřad vydal územní souhlas v rozporu se zákonem a vy jste byli zkráceni ve svých právech, můžete podat žalobu na ochranu před nezákonným zásahem podle soudního řádu správního ke krajskému soudu, jehož kraj je nadřazen stavebnímu úřadu.[3]

2.  Ohlášení stavby

Obdobně jako výše na úrovni územního řízení, i na úrovní stavebního řízení existuje zjednodušený proces. Některé stavby nevyžadují vydání stavebního povolení, postačí jejich ohlášení stavebnmu úřadu. Týká se to jednodušších staveb a udržovacích prací vyjmenovaných v zákoně. Spadá sem například většina rodinných domů.[4]

V tomto procesu stavebník pouze oznámí stavebnímu úřadu, že hodlá stavět. Stavební úřad přezkoumá, jestli má ohlášení zákonné náležitosti[5] a do 30 dní vydá souhlas s ohlášením.[6] Je důležité, že kromě jiných náležitostí musí stavební ohlášení obsahovat i souhlas vlastníků sousedních nemovitostí a osob, jejichž věcné právo k těmto nemovitostem může být záměrem přímo dotčeno. Souhlas se dokládá podpisy sousedů na výkresu se situačním plánem stavby. Pokud podmínky pro vydání souhlasu s ohlášením stavby nejsou splněny, stavební úřad sám započne standardní stavební řízení. To již je správním řízením.[7]

Jak se bránit proti ohlášené stavbě?

Prostředky obrany proti ohlášené stavbě jsou stejné, jako v případě územního souhlasu.

1. Osoby, jejichž vlastnické právo nebo jiné věcné právo (např. z věcného břemene) k sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno – jejich podpis (souhlas) musí stavebník předložit vyznačený na situačním výkresu. Těmito osobami se přitom nerozumí pouze bezprostřední „mezující“ sousedé, ale jakékoliv osoby, které mohou být vlivy oznamovaného záměru (např. prachem nebo hlukem) přímo zasaženy.
2. Další dotčené osoby mohou opět zaslat stavebnímu úřadu své výhrady formou podnětu. Stavební úřad na jejich základě může dospět k závěru, že ohlášení není úplné nebo záměr nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu a rozhodnout usnesením o provedení standardního stavebního řízení, případně dospět k závěru, že byla ohlášena stavba, která nespadá pod stavby vymezené v § 104, tj. vyžaduje stavební povolení, a ohlášení usnesením odloží. (7)  
3. Spolky se opět mohou k ohlášenému záměru vyjádřit, a to stejně jako dotčené osoby uvedené ad 2, úřad je však není povinen o ohlášení informovat. Nemají ani postavení účastníků řízení, neboť zde žádné řízení neběží.

Po vydání souhlasu s ohlášením může kdokoliv podat podnět k přezkumu k nadřízenému úřadu, který pak sám věc prošetří. Pozor, podnět je možné podat do 1 roku ode dne, kdy územní souhlas (nebo stavební ohlášení) nabyl právních účinků.[8]

Pokud stavební úřad vydal souhlas s ohlášením stavby v rozporu se zákonem a vy jste byli zkráceni ve svých právech, můžete podat žalobu na ochranu před nezákonným zásahem podle soudního řádu správního ke krajskému soudu, jehož kraj je nadřazen stavebnímu úřadu.[9]

Postavení veřejnosti

Veřejnost nemá žádné zvláštní postavení ani v procesu vydání územního souhlasu, ani ve stavebním ohlášením. Připomínky veřejnosti v těchto procesech přípustné nejsou. Máte ale možnost podat podnět ke stavebnímu úřadu a tak upozornit na skutečnosti, o kterých stavební úřad nemusí vědět. Jak podat podnět se dozvíte v našem manuálu.

Pokud již byl územní souhlas nebo souhlas s ohlášením stavby vydán, máte možnost podat podnět k přezkumu nebo správní žalobu, pokud jste byli přímo zkráceni na svých právech.