Poradna

Sousedské vztahy

Aktualizováno k právnímu stavu 8. 1. 2017

Obtěžuje vás soused hlukem, zápachem či jinak? Vedle možnosti obrátit se na úřad můžete žádat ochranu u soudu.

Již Listina základních práv a svobod stanoví, že výkon vlastnického práva není neomezený a nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. V tomto duchu pak stanovuje bližší omezující povinnosti vlastníka i zákon č.  89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“).

Sousedské vztahy jsou NOZ upraveny výrazně šířeji, než tomu bylo do 31. prosince 2013. Pod pojmem sousedských vztahů si můžeme představit vzájemné ovlivňování sousedů různými způsoby, např.

  • kouřem,
  • prachem,
  • pachy,
  • světlem, stínem,
  • hlukem, otřesy
  • vnik zvířete na cizí pozemky a jinými podobnými účinky a to nejen konáním, ale i nekonáním (dále jen „imise“).

Dále NOZ upravuje např. otázku oddělení pozemku ploty, vlastnictví spadlých plodů nebo vstup na sousedův pozemek. Těmito otázkami se však zde dále nezabýváme.

Kdy vás soused obtěžuje

Vlastník věci se tak musí zdržet všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Nově je zde od 1. ledna 2014 výslovně zahrnuto i vnikání zvířat ze sousedního pozemku. Z této obecné úpravy vyplývají dvě pravidla, která musí být splněna současně:

  • zákaz obtěžování jiného imisemi nad míru přiměřenou místním poměrům a
  • zákaz omezování vlastníka v obvyklém užívání pozemku. 
Tato pravidla platí, pouze pokud ke vnikání imisí na pozemek dochází nepřímo. Přímé přivádění imisí, např. záměrným sváděním vod trativodem na sousední pozemek, je zakázáno bez dalšího.
 

Imise z provozu závodu 

§ 1013 odst. 2 upravuje nově situaci, kdy se jedná o imise, které jsou důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen. V takovém případě nemůžete u soudu požadovat, aby soused s rušením přestal, máte právo jen na finanční náhradu újmy. To neplatí, je-li překračován rozsah úředně schválených imisí.

Sousedská žaloba

V případě, že se cítíte být obtěžováni nad míru přiměřenou místním poměrům a jste podstatně omezeni v obvyklém užívání vašeho pozemku, a to v důsledku výkonu vlastnického práva někoho jiného, můžete se u soudu domáhat nápravy sousedskou žalobou.

Žalobcem může být každý člověk, který je nadměrně obtěžován nebo podstatně omezen na užívání svého pozemku. 

Obtěžován imisemi může být nejen bezprostřední soused, ale každý, kdo jimi může být na svých právech dotčen, tedy i soused vzdálenější. Možnost podat žalobu mají jak samotní vlastníci, tak také obtěžovaní nájemci pozemku, domu nebo bytu.

Záleží také na povaze obtěžování. Například u obtěžování hlukem nebo světlem, nemůže být žalobcem obchodní korporace, spolek nebo jiná právnická osoba, protože tyto subjekty z povahy věci nemohou být hlukem obtěžovány. Jedinou výjimkou by byla obec. Ta může podat sousedskou žalobu za předpokladu, že jsou nadměrnému hluku vystaveny prostory v jejím vlastnictví, které používají občané této obce (např. chodník, dětské hřiště, obecní budovy atd.). (1)

Žalovaným může být každý, kdo při užívání předmětu svého vlastnictví (své věci) obtěžuje své okolí. Povinnosti stanovené § 1013 a násl. zákona má nejen vlastník, ale i spoluvlastník každé věci movité i nemovité a také nájemce věci.

Co je přiměřené místním poměrům?

Pojem "nad míru přiměřenou místním poměrům" vylučuje z dosahu ustanovení § 1013 a násl. zákona běžné chování, které je obvyklé a v rámci sousedských potřeb tolerované. Jaké imise jsou přiměřené místním poměrům, se určuje podle objektivně zjištěných místních zvyklostí odpovídajících dané lokalitě, případně lokalitě obdobné. Intenzita a frekvence imisí se tedy vždy poměřuje s tím, co je v daném místě považováno za běžné.

Při rozhodování o povaze rušení je nutné zkoumat, zda se nejedná o výkon v souladu s platnými předpisy.

Co může soud na základě sousedské žaloby přikázat?

Ochrana poskytnutá soudem na návrh oprávněného umožňuje soudu vyřknout povinnost zdržet se konkrétního rušení, které je přesně vymezeno v žalobě. Výrok rozsudku však nemůže uložit povinnost něco konat, tj. například věc odstranit, přemístit atd., tedy nelze ukládat konkrétní opatření, která má žalovaný provést, ale směřuje jen k povinnosti zdržet se určitého rušení. Je věcí žalovaného, jaká opatření k vyhovění rozsudku vykoná. Opatření přijatá žalovaným musí být nicméně efektivní a vést ke splnění výroku rozsudku, jinak mu hrozí exekuční řízení. Žaloba musí být zcela konkrétní, neboť výrok soudního rozsudku je podle ní formulován.

Pokud žalovaný nesplní rozsudek soudu, je možné proti němu podat návrh na exekuci. Exekuce se bude provádět prostřednictvím ukládání pokut (do 100 000 Kč, i opakovaně), případně obestavením účtů žalovaného.

Ve smyslu § 1027 NOZ může soud vlastníkovi pozemku uložit povinnost pozemek oplotit (tuto povinnost totiž vlastník obecně nemá), pouze však na návrh souseda a za předpokladu, že je to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků.

Z judikatury

R 37/85: Úprava v oblasti sousedských práv vychází ze zásady, že tato práva se mohou účinně uplatňovat jen na základě vzájemnosti. Ochrana poskytovaná právům vlastníka jedné věci nesmí být v nepoměru ke spravedlivé ochraně, která náleží právům vlastníka druhé věci. Odpovědnost za škodu způsobenou na sousedním pozemku vstupem na tento pozemek za účelem údržby stavby nebo obhospodařování pozemku vzniká bez zřetele na zavinění. Pokud jde o způsob a rozsah náhrady škody, je třeba vycházet z ustanovení § 442 a násl. Zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník (tj. nyní dle § 2951 a násl. zákona).  Okolnost, že vzniká odpovědnost bez ohledu na zavinění, existenci zavinění nevylučuje.

R 45/86: Pojem "míra přiměřená poměrům" a "vážné ohrožení výkonu práva" je nutno vyložit objektivně, nikoli subjektivně. Návrhem na zahájení občanského soudního řízení, směřujícím proti vlastníkovi, se navrhovatel může úspěšně domáhat jen vydání rozsudku, jímž by žalovanému vlastníkovi byla uložena povinnost zdržet se přesně vymezeného rušení, nikoli však již povinnost něco pozitivního konat (např. odstranit, přemístit nebo upravit určitým způsobem předmět svého vlastnictví).

Poznámky:

(1) Pozn. Obecně právnická osoba aktivně legitimována k podání žaloby proti hluku či světlu není, avšak nemusí to platit vždy – společenství vlastníků jednotek může být za určitých okolností aktivně legitimováno (rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 3281/2008). Dle našeho názoru by aktivně legitimována mohla být i obchodní korporace chránící zájmy svých zaměstnanců (neboť jí to nařizuje zákoník práce). Takový případ jsme však v judikatuře nedohledali. Je nepochybně nutné posuzovat aktivní legitimaci případ od případu.

Nenašli jste?

Položit nový dotaz

Do pěti pracovních dnů se vám ozveme.

Položit dotaz

Občan 2.0?

Zajímáte se o problémy kolem vás? Možná jste Občan 2.0.

Chcete se zapojovat efektivněji?
Buďte Občan 2.0!

Přečtěte si více

Jde do tuhého?

Potřebujete pomoc advokáta?

Součástí konsorcia je i advokátní kancelář
Frank Bold Advokáti.

Pomoc advokáta