Poradna

Nadřazené kategorie: Stavební a územní řízení,

Stavební řízení

Vytvořeno dne 11. 8. 2014 — Aktualizováno dne 4. 12. 2020.

Obsah

Dozvěděli jste se, že se ve vašem okolí má stavět? Chcete si ověřit, že vše probíhá v souladu s právními předpisy? Náš manuál vám pomůže se aktivně zapojit do procesu povolování stavby, abyste mohli v řízení vyjádřit svůj názor a dohlédnout, že vše probíhá podle zákona.

O čem se vlastně ve stavebním řízení rozhoduje?

Stavební řízení je proces, bez něhož se neobejde povolení velké části staveb. Vede jej vždy příslušný stavební úřad. V rámci stavebního řízení se rozhoduje, zda a za jakých podmínek lze konkrétní stavební záměr postavit.

Stavební řízení navazuje na územní řízení, ve kterém stavební úřad posuzuje soulad záměru s územním plánem z hlediska urbanistického a z hlediska ochrany životního prostředí. Může se také stát, že stavební řízení proběhne společně s řízením územním. Přečtěte si více v našem manuálu Územní řízení.

Povinnost projít stavebním řízením se nicméně netýká všech stavebních záměrů. Stavební zákon rozlišuje tři druhy stavebních záměrů, přičemž pouze u poslední kategorie, s pravděpodobně největšími dopady, stavební řízení musí proběhnout.

  1. Záměry, u kterých není třeba stavební povolení ani ohlášení: chaty, skleníky, bazény do určité velikosti, billboardy, stožáry, drobné zemědělské stavby. Celkový výčet a parametry obsahuje stavební zákon.[1]
  2. Záměry, u kterých postačí ohlášení stavebnímu úřadu (tzv. stavby na ohlášku): většina rodinných domů, sklady do určitých rozměrů. Celkový výčet a parametry staveb opět obsahuje stavební zákon.[2] Pokud záměr spadá do této kategorie, ale je třeba u něj provést posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), stavební řízení musí proběhnout.[3]
  3. Záměry, které vyžadují stavební povolení.

Výsledkem stavebního řízení je stavební rozhodnutí.

Stavební rozhodnutí může nahradit certifikát autorizovaného inspektora, který se vydává na základě smlouvy mezi autorizovaným inspektorem a stavebníkem. Obsahem této smlouvy je dohoda na provedení kontroly projektové dokumentace pro danou stavbu. Více čtěte v manuálu Certifikáty autorizovaných inspektorů.

Účastníci řízení

Jste-li účastníkem stavebního řízení, máte širší možnosti se do něj zapojit. Můžete podat námitky, které stavební úřad musí jednotlivě vypořádat ve stavebním povolení.

Účastníky stavebního řízení je v každém stavebním řízení stavebník (osoba, která chce stavět).

Dalšími účastníky řízení mohou být:

  • Vlastník pozemku, na němž má být záměr uskutečněn. To nebývá vždy stejná osoba jako stavebník.
  • Vlastníci sousedících nemovitostí (pozemků a staveb) a ti, kteří k nim mají věcné břemeno, pokud mohou být stavebním záměrem přímo dotčeni. Podle judikatury[4] nemusí jít o nemovitosti přímo sousedící, tj. hraničící, důležité je, že budou záměrem přímo dotčeny. Může se jednat o nemovitosti „přes cestu“, ale i o nemovitosti vzdálenější. Záleží na povaze a možných vlivech záměru. Posouzení je na příslušném úřadě, resp. následně na soudu.
  • Vlastníci dalších staveb na pozemku, na němž se má stavět.
  • Pokud řízení navazuje na proces posuzování vlivu záměru na životní prostředí (EIA), pak se do stavebního řízení mohou přihlásit i environmentální spolky. Svou účast mohou oznámit do 30 dní od zveřejnění oznámení o zahájení stavebního řízení na úřední desce (vzor).[5]

Stavební řízení je správním řízením. Účastníci řízení v něm tak mají řadu práv. Mohou namítat podjatost úředních osob, nahlížet do spisu, činit si z něj výpisy a kopie, navrhovat důkazy, podávat vyjádření k dokumentům ze spisu, podávat námitky a odvolání. Více se dozvíte v našich manuálech Jak probíhá správní řízení a 10 významných práv účastníka správního řízení.

Na rozdíl od územního řízení, stavební řízení neumožňuje širší veřejnosti se zapojit formou připomínek. Existuje však jedna výjimka. Připomínky může každý podávat, pokud stavební řízení je zároveň navazujícím řízením ve smyslu zákona o posuzování vlivů (EIA), tj. EIA mu předcházela.[6]

Stejně jako u územního řízení platí, že stavební úřad nemusí projednávat a odpovídat na každou připomínku jednotlivě. Stačí, když je shrne do stavebního povolení a odpoví na ně hromadně. Osoby, které podaly připomínku, se nestávají účastníky řízení.

Průběh stavebního řízení

Stavební řízení má následující fáze:

1.   Zahájení řízení

Žadatel – stavebník podává žádost o zahájení stavebního řízení příslušnému stavebnímu úřadu. Tato žádost se podává na vyhláškou stanoveném tiskopise[7] a musí k ní být připojeny povinné přílohy:

  • Souhlas vlastníka pozemku s realizací stavby, pokud žadatel pozemek sám nevlastní nebo k němu nemá právo odpovídající věcnému břemenu.
  • Seznam vlastníků sousedních pozemků a osob majících k těmto pozemkům věcná břemena (tj. sousedů jakožto budoucích účastníků stavebního řízení).
  • Územní rozhodnutí o povolení umístění stavby. Toto rozhodnutí vydává stavební úřad v územním řízení, které stavebnímu řízení předchází.
  • Závazná stanoviska orgánů veřejné správy. Tato stanoviska vydávají orgány rozhodující o oblastech, na které bude mít stavba vliv. U každého stavebního záměru může být okruh dotčených orgánů jiný. Jedná se například o orgány ochrany přírody. Pokud je stanovisko negativní, stavební úřad nesmí stavební povolení vydat.
  • Závazná stanoviska vlastníků infrastruktur (například silnic, elektrického vedení, odpadních vod) k napojení stavby. Stejně jako u předchozího bodu platí, že pokud je stanovisko negativní, stavební úřad nesmí povolení vydat.
  • Projektová dokumentace zpracovaná autorizovaným projektantem.
  • Návrh plánu kontrolních prohlídek stavby.[8]

Pokud projektová dokumentace nebyla vydána autorizovaným projektantem, stavební úřad řízení zastaví.[9] Následně přezkoumává podanou žádost a připojené podklady z toho hlediska, zda je zajištěn soulad s územním plánem, územním rozhodnutím a vydanými závaznými stanovisky. Pokud chybí některé náležitosti nebo přílohy žádosti, stavební úřad je povinen řízení přerušit a vyzvat žadatele k doplnění.[10] Pokud tak ale neučiní a vy se na základě zákona domníváte, že něco chybí, neváhejte podat námitky.

Doručením bezvadné žádosti (resp. po případném doplnění na výzvu) příslušnému stavebnímu úřadu je řízení zahájeno a stavební úřad jeho zahájení oznámí jednotlivě každému z účastníků řízení.

Pokud se však jedná o řízení s velkým množstvím účastníků (30 a více) nebo mu předcházelo posuzování vlivů na životní prostředí, doručuje se toto oznámení jednotlivě jen žadateli, vlastníku pozemku (pokud není žadatelem) a vlastníku jiné stavby na pozemku. Ostatním účastníkům se pak doručuje veřejnou vyhláškou.[11] Ti proto musí ve vlastním zájmu sledovat příslušnou úřední desku (internetovou či fyzickou). Na ní musí vyhláška viset alespoň 15 dní. Až po 15 dnech se považuje za doručenou. Na úřední desce jsou vlastníci sousedních nemovitostí označeni nikoli jmény, ale katastrálními čísly daných pozemků.[12]

Záměry podléhající procesu EIA

U záměrů, které podléhaly posouzení v procesu EIA, se před zahájením navazujícího řízení, tedy i před řízením územním, vydává tzv. verifikační stanovisko. Verifikační stanovisko EIA se vydává pro kontrolu, zda u záměru nedošlo od doby vydání závazného stanoviska EIA k podstatným změnám. Pokud se zjistí, že u záměru došlo ke změnám, které by mohly mít negativní vliv na životní prostředí, musí se podle zákona u těchto změn EIA provést znovu.

Pro širokou veřejnost to znamená, že může využít svých práva a zapojit se do řízení o EIA znovu, i když se do původního posuzování EIA nezapojila. Pokud u záměru k žádným změnám nedošlo, příslušný úřad dle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí vydá souhlasné závazné stanovisko.

Přečtěte si náš manuál Jak se zapojit do procesu EIA.

2.   Ústní jednání

Stavební úřad zpravidla nařizuje ústní jednání. Ústní jednání je obvykle spojeno s ohledáním na místě, aby se stavební úřad a účastníci řízení seznámili s místem stavby a přímo tam se mohli vyjádřit. Ústní jednání je také posledním okamžikem, kdy účastníci řízení mohou vznést námitky. Stavební úřad může určit, že celé ústní jednání nebo jeho část bude veřejná.[13]

Stavební úřad o konání ústního jednání informuje alespoň 10 dní předem, a to podle pravidel uvedených výše buď jednotlivě, nebo na úřední desce.[14] Pokud je stavební řízení navazujícím řízením, informace o místě a čase jeho konání musí být zveřejněna na úřední desce alespoň 30 dní předem.[15]

Pokud je stavební úřad s místem stavby obeznámen, ústní jednání nařizovat nemusí. V tom případě v oznámení o zahájení řízení stanoví lhůtu, do níž mohou účastníci řízení své námitky uplatnit. Tato lhůta nesmí být kratší než 10 dní.[16]

3.   Námitky – nejsilnější nástroj

Námitky umožňují účastníkům řízení zasahovat do řízení. Důvody k jejich podání mohou být různé. Námitky mohou směřovat proti projektové dokumentaci, způsobu provádění a užívání stavby nebo požadavkům dotčených orgánů. Je potřeba, aby namítanými skutečnostmi bylo přímo dotčeno vlastnické nebo jiné věcné právo k sousednímu pozemku nebo stavbě.

U účastníků řízení, kteří hájí veřejné zájmy (spolky ve stavebním řízení, které je řízením navazujícím na EIA), je nezbytné, aby námitky směřovaly právě k ochraně toho veřejného zájmu, kterým se zabývají (ochrana životního prostředí a veřejného zdraví).

Námitky se mohou týkat např. snížení tržní hodnoty sousední stavby, hlučnosti budoucího provozu stavby či budoucího zastínění nebo světelných emisí dopadajících na sousední stavby. Námitky týkající se hlučnosti a světelných emisí by mohly uplatnit i environmentální spolky. Všichni účastníci řízení pak mohou namítat procedurální pochybení stavebního úřadu, příp. nedodržení lhůt, porušení práv účastníků řízení (př. odepření nahlížení do spisu) nebo jiná porušení zákona.

Důležité je, že ve stavebním řízení nelze uplatnit námitky, které byly nebo mohly být uplatněny při pořizování územního plánu nebo v územním řízení. K těmto námitkám stavební úřad nebude přihlížet. Jedná se např. o námitky, že stavební záměr není v souladu s územním nebo regulačním plánem, nebo o námitky z oblasti napojení na infrastruktury (například silnice, rozvody energií, napojení odpadů).

Námitky ve stavebním řízení vypořádává stavební úřad. Stavební zákon ale počítá i se situací, kdy se účastníci dohodnou mezi sebou bez zásahu stavebního úřadu. Může se stát, že námitky přesahují pravomoc stavebního úřadu, například pokud účastníci zpochybňují existenci vlastnického práva jiného účastníka. V tom případě stavební úřad řízení přeruší a odkáže účastníky na soud.[17]

Lhůta pro podání námitek závisí na tom, jestli bylo nařízeno ústní jednání. Pokud nařízeno bylo, mají účastníci právo podat námitky písemně do okamžiku zahájení tohoto jednání, případně ústně při něm. Není-li ústní jednání nařízeno, stavební úřad stanoví lhůtu v délce alespoň 10 dní, ve které mohou být námitky uplatněny.[18]

Námitky formulujte co nejpřesněji, protože pak bude muset stavební úřad také přesně odpovědět. To, že podáte námitky, neznamená, že jim stavební úřad vyhoví. Je ale povinen na ně reagovat a vypořádat v odůvodnění stavebního povolení každou námitku zvlášť. Nedostatečné vypořádání námitek je důvodem pro podání odvolání proti územnímu rozhodnutí.

4.   Vyjádřit se mohou účastníci kdykoli

Po celou dobu trvání řízení až do vydání rozhodnutí má účastník řízení možnost se vyjadřovat k podkladům ve spise, tedy i po ústním jednání. Tato vyjádření nejsou klasickými námitkami, a úřad k nim proto nemusí přihlížet. Typicky úřad k vyjádření vyzývá po shromáždění kompletních podkladů – oznámí účastníkům řízení, že mají možnost se k nim vyjádřit, a že brzy vydá konečné rozhodnutí ve věci.

5.   Co když nejsem účastníkem řízení?

Na rozdíl od územního řízení osoby, které nejsou účastníky řízení, obecně nemohou podávat připomínky. Proto doporučujeme monitorovat stavební záměry ve vašem okolí a včas se zapojit do územního řízení. Ve stavebním řízení již nezbývá než oslovit vlastníky nemovitostí, kteří účastníky řízení jsou, aby podali námitky.

Jiná situace nastává, pokud je stavební řízení řízením navazujícím. V takovém případě zákon o EIA umožňuje každému podávat připomínky. Lhůta k jejich podání činí 30 dní od zveřejnění oznámení o zahájení řízení spolu s podmínkami účasti veřejnosti na úřední desce.

Připomínky jsou pak úřadem vyhodnoceny hromadně ve stavebním povolení, úřad nemusí poskytnout detailní odůvodnění.[19] Proti nevypořádání připomínek se nelze odvolat.

6.   Stavební povolení

Výsledkem úspěšného stavebního řízení je stavební povolení, v opačném případě rozhodnutí o zastavení řízení. Stavební povolení určuje podmínky provedení stavby a jejího užívání. Podmínky provedení stavby mají chránit veřejný zájem, například zájem na ochraně přírody, na dodržení bezpečnostních norem, na bezbariérovém přístupu do budovy.[20] Stavební povolení obsahuje také rozhodnutí o námitkách spolu s odůvodněním.

Stavební úřad může nařídit, že v některých fázích stavby proběhnou kontroly. Také může uložit povinnost stavbu kolaudovat nebo provést zkušební provoz. Více se dozvíte v našem manuálu Užívání dokončené stavby – kolaudace.

Stavební povolení se doručuje podle stejných pravidel jako oznámení o zahájení stavebního řízení. Pokud stavebnímu řízení nepředcházela EIA a neúčastnilo se ho více než 30 účastníků, všem se doručuje jednotlivě. Pokud tyto podmínky splněny nejsou, jednotlivě se doručuje jen žadateli, vlastníku pozemku (pokud není žadatelem) a vlastníku jiné stavby na pozemku. Ostatním se doručuje veřejnou vyhláškou na úřední desce.

Do dvou let od právní moci stavebního povolení musí stavba započít, jinak povolení pozbyde platnost. Stavební povolení nabývá platnosti, pokud proti němu již nelze podat odvolání. Platnost lze na žádost stavebníka podanou před uplynutím platnosti prodloužit. Řízení o prodloužení platnosti je správním řízením a probíhá podobně jako stavební řízení samotné.[21] Okruh účastníků řízení o prodloužení stavebního povolení je stejný jako okruh účastníků stavebního řízení. Tito účastníci v něm mohou znovu uplatnit námitky.

7.   Obrana proti rozhodnutí

Nejčastější obranou proti stavebnímu povolení je odvolání, které musí být podáno do 15 dnů ode dne jeho doručení.[22] To znamená, že účastníkům řízení, kterým bylo stavební povolení doručeno jednotlivě, začíná lhůta pro podání odvolání běžet ode dne následujícího dni, ve kterém jim povolení došlo.[23] Účastníkům řízení, kterým se stavební povolení doručovalo na úřední desce, běží 15 denní lhůta pro odvolání až ode dne následujícího po dni, kdy bylo povolení na úřední desce vyvěšeno 15 dní, a považuje se tak za doručené.[24] Tito účastníci tak mají na odvolání 30 dní od doby, kdy se stavební povolení objevilo na úřední desce. Pokud by poslední den lhůty k podání odvolání připadl na sobotu, neděli nebo státní svátek, je posledním dnem lhůty nejbližší následující pracovní den.[25]

Odvolání se podává k nadřízenému orgánu prostřednictvím úřadu, který ho vydal. Typickým důvodem k odvolání je chybějící či nedostatečné vypořádání námitek či nesoulad stavby s územním rozhodnutím. V odvolání můžete napadnout i závazné stanovisko, na základě kterého bylo povolení vydáno. Závazné stanovisko totiž nelze napadnout samostatně. Odvolání můžete podat podle našeho vzoru.

I pokud jste nebyli účastníky řízení, můžete podat podnět k přezkumu stavebního povolení, pokud máte podezření, že je v rozporu s právními předpisy.[26] Přezkumné řízení slouží k přezkoumání pravomocného rozhodnutí, k jeho podání není žádná lhůta. Podnět se podává rovněž k nadřízenému orgánu, který sám rozhodne o tom, zda řízení zahájí.[27] Následně může stavební povolení zrušit. Jak podnět podat se dozvíte v našem manuálu Podávání podnětů podle správního řádu.

Ať již účastníkem řízení jste nebo ne, můžete podat správní žalobu, pokud jste byli stavebním povolením zkráceni na svých právech. Podmínkou je, že jste předtím vyčerpali všechny dostupné opravné prostředky. To znamená, že jste-li účastníkem řízení, musíte před podáním správní žaloby využít možnost odvolání.[28]


[2] § 104 stavebního zákona

[5] § 9c odst. 3 písm. b) ve spojení s § 9b odst. 1 zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivu na životní prostředí („zákon o EIA“)

[7] Příloha č. 9 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu

[10]§ 111 odst. 1 a § 111 odst. 3 stavebního zákona

[17] § 114 odst. 1, § 114 odst. 2 a § 114 odst. 3 stavebního zákona

[18] § 112 odst. 1 a § 112 odst. 2 stavebního zákona

[19] § 9c odst. 1 a § 9c odst. 2 zákona o EIA

[27] Podání podnětu neznamená automaticky zahájení přezkumného řízení. Viz § 95 odst. 1 správního řádu.

Newsletter

Chcete mít přehled o Vašich právech? Zajímájí Vás změny v zákonech?

Odebírejte naše novinky a získejte přehledné právní informace.

Nenašli jste?

Můžete se na nás obrátit s Vaším dotazem přímo a my se vám do pěti pracovních dnů ozveme.

Položit dotaz

Advokáti

Potřebujete pomoc advokáta?

Součástí konsorcia je i advokátní kancelář Frank Bold Advokáti.

Přejít na advokáty