Pozemkové úpravy

Co jsou to pozemkové úpravy

Vzhledem k historii politických a hospodářských vlivů dnes parcely evidované v katastru nemovitostí neodpovídají skutečnému stavu krajiny. Uspořádání pozemků a jejich užívání často neodpovídá přírodním a krajinotvorným prvkům, vede k narušení ekologické stability a biodiverzity a riziku eroze. Zároveň často znemožňuje vlastníkům praktický přístup k pozemkům a jejich využívání. Řešení tohoto problému vyžaduje komplexní projekty krajinného inženýrství, které angažují všechny aktéry. Právě to jsou pozemkové úpravy.

Pozemkové úpravy jsou nástrojem změny v uspořádání pozemků. V průběhu pozemkových úprav dochází ke změnám v prostorovém a funkčním uspořádání pozemků a dochází k scelování nebo dělení pozemků.  Zabezpečuje se jimi přístupnost a využití pozemků a určení jejich hranic tak, aby se vytvořily podmínky pro racionální hospodaření vlastníků půdy.[1] V procesu pozemkových úprav tedy původní pozemky zanikají, vytvářejí se nové a k těm se uspořádávají vlastnická a další práva. Cílem pozemkových úprav je zlepšovat kvalitu života ve venkovských oblastech, například diverzifikací hospodářské činnosti, zlepšováním konkurenceschopnosti zemědělství, zlepšováním životního prostředí, ochranou půdního fondu nebo snižováním nepříznivých účinků povodní a sucha.

Proces pozemkové úpravy

Zahájení

Řízení o pozemkových úpravách zahajuje vždy pozemkový úřad. Může tak učinit na základě podaného požadavku nebo z vlastního posouzení. Pokud se pro to vysloví vlastníci pozemků nadpoloviční výměry zemědělské půdy v dotčeném katastrálním území, zahájí řízení o pozemkových úpravách vždy. V ostatních případech je na uvážení pozemkového úřadu, zda řízení zahájí, přičemž zvažuje, zda jsou důvody, naléhavost a účelnost provedení pozemkových úprav opodstatněné. Častým důvodem zahájení řízení o pozemkových úpravách je stavební činnost – zejména v případě staveb dálnic nebo obchvatů obcí.

Pokud je podán požadavek na zahájení pozemkových úprav, pozemkový úřad jej posoudí a vyjádří se v písemném sdělení do 30 dnů. Zahájení pozemkové úpravy vždy vyhlásí veřejnou vyhláškou, která se vyvěsí po dobu 15 dnů na úřední desce pozemkového úřadu a obcí, v jejichž územních obvodech jsou pozemky zahrnuté do pozemkových úprav.[2]

Oznámení vyhláškou znamená, že vám nic nebude doručeno poštou – je proto tedy nutné sledovat úřední desku.

Účastníci

Účastníky řízení o pozemkových úpravách jsou

• vlastníci dotčených pozemků,
• osoby, jejichž vlastnická nebo jiná práva (například věcné břemeno) k pozemkům mohou být řešením pozemkových úprav přímo dotčena,
• stavebník, jestliže je provedení pozemkových úprav vyvoláno v důsledku stavební činnosti,
• obce, v jejichž územním obvodu jsou pozemky zahrnuté do pozemkových úprav a
• obce, jejichž územní obvod sousedí s pozemky zahrnutými do pozemkových úprav, ale pouze pokud do 30 dnů od výzvy pozemkového úřadu přistoupí jako účastníci řízení.[3]

Úvodní jednání

Na úvodní jednání pozve pozemkový úřad všechny účastníky a další vlastníky pozemků v předpokládaném obvodu pozemkových úprav. Na jednání je seznámí s účelem, formou a předpokládaným obvodem pozemkových úprav.[4]

Během úvodního jednání si vlastníci pozemků řešených v pozemkových úpravách zvolí sbor zástupců. Sbor si zvolí nadpoloviční většinou přítomných vlastníků (spoluvlastníci mají 1 hlas společně). Od volby sboru lze upustit u jednoduchých pozemkových úprav a při neopakovaném neúspěchu volby sboru i u komplexních pozemkových úprav. Počet členů sboru stanoví pozemkový úřad, přičemž musí být lichý a dle rozsahu území v rozsahu 5 až 15 členů.[5] Sbor zastupuje vlastníky a spolupracuje při zpracování návrhu pozemkových úprav, posuzuje jeho jednotlivé varianty, vyjadřuje se k připomínkám a činí další úkony v rámci řízení.[6]

Na úvodním jednání též pozemkový úřad projedná postup při pořizování soupisu a oceňování nároků vlastníků.

Soupis a ocenění nároků vlastníků

Pozemkový úřad zabezpečí vypracování soupisu nároků vlastníků pozemků. V soupisu se uvede cena pozemků, jejich výměra, vzdálenost, druh a omezení vyplývající ze zástavního práva, předkupního práva a věcného břemene.

Soupis poté pozemkový úřad vyloží po dobu 15 dnů na místně příslušném obecním úřadě a zároveň jej doručí vlastníkům, jejichž pobyt je mu znám. Pozemkový úřad také určí lhůtu, ve které mohou vlastníci uplatnit námitky. Námitky pozemkový úřad projedná společně se sborem (pokud není zvolen tak s katastrálním úřadem).[7] O vyřízení námitek musí být vlastníci písemně vyrozuměni.

Návrh pozemkových úprav

Odborné zpracování návrhu pozemkových úprav zajišťuje pozemkový úřad. Za tímto účelem provede průzkum terénu a zjistí skutečný stav využívání území (který v praxi bývá odlišný od stavu evidovaného v katastru nemovitostí). Zároveň zjistí přístupnost pozemků, dopravní situaci, stav degradace půdy, ohrožení erozí, stav vodních toků a další skutečnosti, které mohou ovlivnit budoucí uspořádání pozemků.[8]

Jako kostru budoucího uspořádání pozemkový úřad vypracuje plán společných zařízení. To jsou například cesty, meze, větrolamy, vodohospodářská opatření (ochranné hráze, suché poldry) či opatření k ochraně životního prostředí (doprovodná zeleň).[9]

Do této kostry jsou potom vkládány nově uspořádané pozemky. Oproti původním pozemkům se slučují, dělí a přizpůsobují tvarem terénu, druhům pozemků, požadavkům na optimální obdělávání a ochranu zemědělské půdy. Výsledkem je návrh pozemkových úprav.

Přitom je nutné přihlížet k přiměřenosti ceny, výměry a vzdálenosti původních a navrhovaných pozemků. Přiměřenost se posuzuje pro každého vlastníka celkově za všechny jeho původní pozemky řešené v pozemkové úpravě. Přiměřenost spočívá ve splnění následujících kritérií:

• Cena je přiměřená, jestliže není v porovnání s původní cenou nižší nebo vyšší o více než 4 %.
• Výměra je přiměřená, pokud rozdíl výměry původních a navrhovaných pozemků nepřesahuje 10 % výměry původních pozemků.
• Vzdálenost je přiměřená, pokud rozdíl ve vzdálenosti původních a navrhovaných pozemků není vyšší nebo nižší než 20 %.

Kritérium ceny je možné překročit ve prospěch vlastníka jen za předpokladu, že vlastník souhlasí s uhrazením rozdílu ceny přesahující toto kritérium. Jinými slovy, vlastník musí souhlasit s tím, že doplatí cenu nového pozemku v míře, ve které přesahuje 104 % ceny původního pozemku. Od uhrazení rozdílu ceny lze ustoupit v případě, že zároveň: 1) jde o vlastníka, který do pozemkových úprav vstupuje pouze s jedním pozemkem, 2) jeho pozemek nelze z technických důvodů umístit tak, aby nebylo překročeno kritérium ceny, 3) souhlasí s tím sbor, pokud je zvolen.

U kritéria vzdálenosti se vzdálenost měří od bodu, který byl dohodnut na úvodním jednání.

Snížení nebo zvýšení ceny, výměry a vzdálenosti nad rámec kritérií přiměřenosti lze provést jen se souhlasem vlastníka. Souhlas vlastníka není třeba u pozemků ve vlastnictví státu.[10]

Výše uvedený postup odpovídá formě tzv. komplexních pozemkových úprav. To je standardní forma pozemkových úprav. Lze od ní ale upustit v případech, kdy je nutné vyřešit pouze některé hospodářské potřeby (například urychlené scelení pozemků, zpřístupnění pozemků) nebo ekologické potřeby (například lokální protierozní nebo protipovodňové opatření). V takových případech se využije formy tzv. jednoduchých pozemkových úprav. Ta se liší tím, že lze upustit od zpracování plánu společných zařízení.[11]

Pozemkový úřad oznámí zpracování návrhu na své úřední desce a na úředních deskách dotčených obcí, kde je možno po dobu 30 dnů nahlédnout do zpracovaného návrhu. Zároveň o vystavení návrhu vyrozumí známé účastníky a současně jim sdělí, že v této 30denní lhůtě mají poslední možnost uplatnit k návrhu námitky a připomínky u pozemkového úřadu. Na základě těchto námitek a připomínek může pozemkový úřad návrh upravit. Pokud k tomu dojde, vyžádá si nová vyjádření od dotčených účastníků.[12]

Rozhodnutí o pozemkových úpravách

Po uplynutí doby na nahlížení do zpracovaného návrhu svolá pozemkový úřad závěrečné jednání, na kterém zhodnotí výsledky pozemkových úprav a seznámí účastníky s návrhem, o němž se bude rozhodovat.

Pozemkový úřad rozhodne o schválení návrhu pozemkových úprav tehdy, pokud s ním souhlasí vlastníci alespoň 60 % výměry pozemků, které jsou v pozemkových úpravách řešeny (váha hlasu spoluvlastníka odpovídá jeho podílu na výměře pozemků).

Rozhodnutí o schválení návrhu pozemkový úřad oznámí doručením veřejnou vyhláškou a doručí všem známým účastníkům. Účastníkovi se doručí jen ta písemná a grafická část návrhu, která se jej týká. Rozhodnutí o schválení návrhu, které nabylo právní moci (tzn. vůči kterému se již nelze odvolat), pozemkový úřad předá katastrálnímu úřadu k vyznačení do katastru nemovitostí.[13]

Jak se bránit schválenému návrhu

Proti rozhodnutí o schválení návrhu se jako účastník můžete odvolat. Odvolací lhůta činí 15 dnů od oznámení rozhodnutí.[14] Na odvolání o schválení návrhu se aplikuje úprava odvolání ve správním řádu.

K podání odvolání můžete využít náš vzor, který naleznete zde.

Pokud odvolání proti rozhodnutí o schválení návrhu podáte, pozemkový úřad, který rozhodnutí vydal, vyrozumí ostatní účastníky o obsahu podaného odvolání veřejnou vyhláškou. Informace o vámi podaném odvolání se tedy objeví na úřední desce. Pozemkový úřad zde zároveň upozorní účastníky, že mají možnost vyjádřit se k předmětu odvolání do 7 dnů ode dne doručení veřejnou vyhláškou (písemnost se považuje za doručenou veřejnou vyhláškou patnáctým dnem po vyvěšení na úřední desce).[15]

Pokud odvolací orgán rozhodnutí potvrdí, doručí písemné rozhodnutí o odvolání jednotlivě jen odvolateli, ostatním pak veřejnou vyhláškou (na úřední desce). Jestliže rozhodnutí změní nebo zruší, doručí rozhodnutí o odvolání odvolateli i všem účastníkům řízení.

Pokud odvolací orgán vaše odvolání zamítne, můžete rozhodnutí o schválení návrhu napadnout správní žalobou. Žalobu je nutné podat do 2 měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího orgánu. Pamatujte na to, že soud se bude zabývat pouze tím, jestli byl byla naplněna kritéria přiměřenosti podle § 10 zákona o pozemkových úpravách a jestli v řízení nedošlo k procesním vadám. Jiné skutečnosti než zákonná kritéria soud nebude pro posouzení přiměřenosti brát v úvahu. Soud tedy není oprávněn přezkoumávat, jestli existuje jiné řešení, které by bylo z pohledu žalobce vhodnější.[16]

Na rozhodnutí o schválení návrhu navazují další rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv, popřípadě o zřízení nebo zrušení věcného břemene vydaného na základě schváleného návrhu. Proti těmto rozhodnutím se nelze odvolat.[17] Je tedy třeba se odvolat už proti rozhodnutí o schválení návrhu, ne až proti navazujícím rozhodnutím.