Musí obec informovat, pokud pronajme svou nemovitost společnosti původního nájemce?

Nájemce nebytových prostor ve vlastnictví obce požádal o postoupení nájemní smlouvy společnosti s ručením omezeným. Jediným společníkem a jednatelem této společnosti je právě původní nájemce. Rada města zveřejnila na úřední desce záměr pronajmout prostory této společnosti a následně s ní uzavřela nájemní smlouvu. Postupovala správně?

Tento dotaz byl vyřešen dne 16. 3. 2016. Pozor, závěry a legislativa odpovídají tehdejší právní praxi a nemusí být aktuální.

Odpověď poradny

Obec musí informovat o záměru uzavřít nájemní smlouvu se společností, kterou vlastní původní nájemce. Vzniká zcela nový právní vztah mezí obcí jako pronajímatelem a novým nájemcem. Obec má dle zákona o obcích povinnost umožnit předložení nabídek jiných zájemců a musí proto zveřejnit na úřední desce záměr pronájmu.

O pronájem se může ucházet každý

Záměr obce pronajmout nemovitý majetek musí být zveřejněn po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce (tj. rady obce) vyvěšením na úřední desce. (1) Záměr musí být zveřejněn za tím účelem, aby se všichni případní zájemci mohli vyjádřit a předložit své nabídky. (2)

Tato zákonná povinnost je ze strany obce tedy splněna jen tehdy, pokud obec umožní podávání alternativních nabídek, jejichž ekonomickou výhodnost následně porovná. Jen tak totiž dostojí své povinnosti účelně a hospodárně nakládat se svým majetkem.

S novou osobou nájemce vzniká nový nájemní vztah

V případě změny nájemce z fyzické na právnickou osobu (přestože jediným společníkem je tatáž fyzická osoba) vzniká zcela nový právní vztah mezi obcí jako pronajímatelem a novým nájemcem. Nejedná se tedy o pouhou změnu v již vytvořených právních vztazích. Zájem dosavadního nájemce vystupovat nově jako společník nájemce je dle našeho názoru nutno posoudit jako novou nabídku vůči obci. To platí i v případě, že práva a povinnosti stran nájemní smlouvy se prakticky nezmění. Povinnost dodržet podmínky zákona o obcích (3) a umožnit předložení nabídek jiných zájemců se těchto soukromoprávních dohod obce nedotýká.

Co když záměr pronájmu obec vůbec nezveřejní?

Pokud by obec záměr pronájmu vůbec nezveřejnila, může opomenutý uchazeč podat určovací žalobu dle občanského soudního řádu. (4) Tou se může domáhat určení soudem, zda vztah mezi obcí a nájemcem vznikl, jestliže nebyly dodrženy požadavky zákona na uveřejnění záměru. Je ale nutné, aby žalobce měl na pronájmu naléhavý právní zájem. (5) Musí se tedy jednat o takovou osobu, která by mohla být potenciálním zájemcem o příležitost, která mu v důsledku nezveřejnění unikla. (6)

Poznámky

(1) Ustanovení § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích.
(2) Josef Vedral, Luboš Váňa, Jan Břeň, Stanislav Pšenička. Komentář k zákonu o obcích (obecní zřízení), 1. vydání, Praha 2008, s. 235.
(3) Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích.
(4) Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.
(5) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2509/2006.
(6) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2008, sp. zn. 28 Cdo 2506/2008.