Do you speak English? Switch to english version Ponechat českou verzi

Poradna

Nadřazené kategorie: Fungování obcí a úřadů,

Sousedské spory: jak se bránit imisím?

Vytvořeno dne 20. 7. 2011 — Aktualizováno dne 17. 3. 2022.

Obsah

Obtěžuje vás soused nadměrným hlukem nebo zápachem? Ruší vás prach či kouř, který vychází ze jeho pozemku? Vše, co vychází ze sousedova pozemku a obtěžuje vás ve výkonu vašich vlastnických práv, označujeme jako imise. Výkon vlastnického práva není neomezený. Žádný vlastník tak nemůže nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit vaše práva jako souseda nebo vás dokonce záměrně obtěžovat, nebo poškozovat.[1]

Proti nezákonným imisím se můžete bránit soukromoprávní cestou, na kterou se zaměříme v tomto manuálu. Dozvíte se, co všechno pod imise spadá, kdy jsou imise povolené a kdy ne a jak je řešit.

V některých případech se otevírají i veřejnoprávní možnosti řešení imisí. Pokud imise překračují zákonem stanovené limity, můžete věc řešit s příslušnými úřady. Podle toho, o jaký druh imisí se jedná, vám doporučujeme prostudovat naše manuály Kompletní manuál občana obtěžovaného hlukem, Jak se bránit obtěžování kouřem a pálením odpadu? a Jak se bránit obtěžování světlem?

Co to jsou imise?

Imisí může být cokoliv, co vychází ze sousedova pozemku a vás to obtěžuje ve výkonu vašich vlastnických práv.

Mezi imise se řadí například:

  • odpad,
  • voda,
  • prach,
  • kouř,
  • pach,
  • plyn,
  • světlo,
  • stín,
  • hluk,
  • otřesy.[2]

Imisemi může být i jiný negativní dopad s podobným účinkem. Jako imise právo posuzuje i to, když na váš pozemek vniknou zvířata ze sousedního pozemku. Není důležité, jestli soused zvířatům vniknutí na váš pozemek umožnil konáním nebo nekonáním, tedy jestli zvířatům otevřel ohradu, nebo žádnou nepostavil.

Jaké imise jsou zakázané a jaké nikoli?

Právo dělí imise na dva druhy v závislosti na tom, jakým způsobem dochází k jejich vzniku. Rozlišujeme imise přímé a nepřímé.

V každém případě právo dovoluje imise, ke kterým existuje právní důvod, např. věcné břemeno. Jako příklad můžeme uvést situaci, kdy na vašem pozemku vázne právo pastvy vašeho souseda. V takovém případě se nemůžete úspěšně domáhat toho, aby na váš pozemek přestal vnikat jeho dobytek.

To, jestli na pozemku vázne věcné břemeno, se dozvíte z katastru nemovitostí. Využijte bezplatné nahlížení do katastru nemovitostí.

Přímé imise jsou zakázané

Přímé imise jsou takové, které vpouští soused na váš pozemek úmyslně. Příkladem přímé imise může být, pokud váš soused uměle svádí dešťovou vodu ze své střechy na váš pozemek.

Přímé imise jsou kategoricky zakázány bez dalšího. Jedinou výjimkou by byla zmíněná situace, kdy by soused pro svou činnost měl právní důvod, například byl oprávněnou osobou z věcného břemene, které by vázlo na vašem pozemku.

Nepřímé imise jsou zakázané, pokud jsou nepřiměřené

Nepřímé imise vznikají jako vedlejší produkt sousedovy činnosti. Občanský zákoník určitou míru nepřímých imisí povoluje. Stanoví, že vlastník pozemku se musí zdržet všeho, co působí, že imise

  • z jeho pozemku vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a
  • podstatně omezují obvyklé užívání sousedního pozemku.

Sousedem se přitom nemíní pouze vlastník pozemku bezprostředně sousedícího. Sousedem je každý, koho se imise vycházející z pozemku dotýkají.

Imise se tedy musí vymykat tomu, co sousedé mohou mezi sebou očekávat a tolerovat. Aby byly nepřímé imise v rozporu se zákonem, musí vás zároveň skutečně omezovat. Pojmy „míra nepřiměřená místním poměrům“ a „podstatné omezení obvyklého užívání pozemku“ je nutné vykládat podle objektivních kritérií.

Nepřímé imise: kdy podstatně omezují užívání sousedního pozemku?

To, jaké dopady se považují za omezující, se neřídí primárně tím, jak moc imise obtěžují vás, ale tím, jak by obtěžovaly kohokoli jiného na vašem místě. Jinými slovy škodlivost se neposuzuje podle vaší osoby, ale podle objektivně stanovených kritérií.

To, že soused často na zahradě griluje maso a na váš pozemek vnikají imise ve formě zápachu, ačkoli ví, že jste vegetariáni, ještě neznamená, že se dopouští něčeho nezákonného.

Z objektivního posuzování nicméně mohou existovat výjimky, jestliže si to závažnost situace vyžaduje. Nejvyšší soud za imisi například považoval chov včel v situaci, kdy dotyčný soused byl silný alergik na včelí jed.[3]

Nepřímé imise: Co je přiměřené místním poměrům?

Pro posouzení, jaké imise jsou přiměřené místním poměrům, a tedy zákonem povolené a jaké ne, se musíte řídit tím, co je pro dané místo normální či běžné. To se určuje podle objektivně zjištěných místních zvyklostí, které odpovídají konkrétní lokalitě, případně lokalitě podobného druhu.

Hluk se například bude posuzovat jinak v rezidenční části města než ve vesnici. Na venkově se tak musí spíše počítat s negativními dopady chování dobytka (hluk, zápach, znečištění apod.) a zemědělské techniky. Ranní kokrhání kohouta na vesnici nepřiměřenou imisí nebude. Ve městě je naopak potřeba se smířit s větším ruchem z dopravy či výstavby.

Jak se imisím bránit?

1. Zkuste se se sousedem dohodnout sami nebo za pomoci mediátora

V první řadě doporučujeme pokusit se se sousedem, který vás imisemi obtěžuje, dohodnout. Sousedovi s chladnou hlavou vyložte, co vás trápí a jak vás imise, které vycházejí z jeho pozemku, obtěžují. Můžete také navrhnout předem promyšlené kompromisní řešení.

Pokud se vám se sousedem nepodaří dosáhnout dohody, doporučujeme zvážit využití mediace. Mediace je způsob smírného řešení sporu, při kterém mediátor pomáhá stranám navzájem si porozumět a dosáhnout dohody, tedy naleznout řešení, které bude vyhovovat oběma stranám.  Na využití mediace se musí shodnout obě strany. Mediace je v případě úspěchu značně levnější a časově úspornější než řešení sporu před soudem. Dle statistik kolem 70 % mediací skončí úspěšně – dohodou stran. Strany řešení navíc vymyslí samy, nerozhoduje o něm žádná vnější autorita. Pokud tak v rámci mediace dospějete k dohodě, je velmi pravděpodobné, že ji soused bude respektovat.

Mediátora si můžete vybrat v seznamu mediátorů např. podle lokality působnosti či podle zaměření.

2. Zvažte podání žaloby

V jaké situaci můžete podat žalobu?

Pokud jsou snahy o dosažení dohody neúspěšné, můžete podat žalobu. Žaloba má šanci na úspěch pouze v případě, že imise, které soused vypouští, jsou nezákonné. Jinými slovy jde o imise přímé, které soused na váš pozemek vypouští úmyslně nebo imise nepřímé, které nejsou přiměřené místním poměrům a podstatně vás omezují v obvyklém užívání vašeho pozemku. Tyto skutečnosti budete muset jako žalobce dokázat. Do žaloby budete také muset uvést, co po soudu požadujete.

V případě, že se rozhodnete podat sousedskou žalobu, rozhodně doporučujeme využít služeb advokáta. Ten váš případ prostuduje a zhodnotí vaše šance uspět. Advokáta můžete vyhledat v seznamu advokátů podle specializace a sídla na stránkách České advokátní komory.

Obecně platí, že v soudním řízení nemůžete žádat ochranu proti imisím, které teprve hrozí, ale jen proti imisím již nastalým. Pokud tedy máte obavu z imisí, které by mohla způsobit například nová stavba (např. zastínění), uplatněte svá práva účastníka řízení ve stavebním řízení.

O stavebním řízení se více dočtete v našem manuálu Stavební řízení. Jaká máte jako účastník správního řízení práva, si můžete přečíst v našem manuálu 10 významných práv účastníka správního řízení.

Kdo může žalobu podat a proti komu?

Žalovat může vlastník pozemku (fyzická osoba), který je imisemi obtěžován. Obecně vzato právnická osoba nesmí vystupovat v pozici žalobce. Nemusí to však platit vždy – dle Nejvyššího soudu může za určitých okolností podat žalobu proti vnikání hluku nebo světla i společenství vlastníků jednotek.[4]

Žalovaným může být každý, kdo při užívání pozemku obtěžuje své okolí nad míru dovolenou zákonem. Žalovat proto můžete nejen vlastníka pozemku, ale i nájemce pozemku, domu, nebo bytu, jehož jednání imise způsobuje.

Co bude soud posuzovat?

Soud ve věci rozhodne vždy s přihlédnutím k zásadě vzájemnosti. Ta říká, že ochrana poskytována právům jednoho vlastníka (vás) nesmí být v nepoměru ke spravedlivé ochraně, která náleží právům druhého vlastníka (souseda). Soud tak bude při rozhodování cílit na to, aby nastolil rovnováhu mezi právem souseda užívat své vlastnictví způsobem, jakým chce, a ochranou vašeho vlastnictví před vnikáním imisí.

Čeho se můžete žalobou domáhat?

S žalobou se můžete domáhat, aby se váš soused zdržel určité obtěžující činnosti, která způsobuje imise, nebo aby odstranil stav, který je důvodem imise. Pro tyto případy využijete zápůrčí žalobu (známou též pod názvem žaloba negatorní).

Zápůrčí žaloba tedy může směřovat například k tomu, aby soud vašemu sousedovi uložil konkrétní povinnost nerušit vás určitou činností. Například můžete chtít, aby mu soud uložil povinnost „zdržet se rušení vnikáním chovaných zvířat na váš pozemek.“

Je na žalovaném sousedovi, jak zajistí splnění povinnosti, kterou mu soud uložil. Opatření, která přijme, musí být nicméně efektivní a vést ke splnění výroku rozsudku. V opačném případě proti žalovanému můžete podat návrh na exekuci nebo soudní výkon rozhodnutí. Rozhodnutí soudu se bude vymáhat prostřednictvím pokut, které je možné ukládat opakovaně, každou z nich až do výše 100 000 Kč.[5]

V případě, že sousedova zvířata na Vašem pozemku již způsobila nějakou škodu, můžete uplatnit také žalobu na náhradu škody. U soudu se touto žalobou můžete domáhat, aby váš soused uvedl váš pozemek do původního stavu (například opravil kůlnu, který sousedova zvířata pobořila). Pokud uvedení do původního stavu není možné, můžete požadovat finanční kompenzaci.

Žalobu můžete podat i pokud k zásahu ještě nedošlo, ale hrozí. Může se jednat například o situaci, kdy přes sousedův pozemek k vám vedou vodovodní a kanalizační přípojky, do kterých soused plánuje zasáhnout. V takovém případě byste podávali určovací žalobu, kterou byste se domáhali, aby soud určil, že sousedem zamýšlené jednání by bylo protiprávní.[6]

Povolené imise z provozu závodu soud nemůže zakázat 

Zvláštní situace nastává, pokud vás obtěžují imise, které vznikají jako důsledek provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen. Příkladem může být provoz čističky na sousedním pozemku, ze kterého na váš pozemek proniká obtěžující zápach.

V takových případech nemůžete u soudu požadovat, aby soused – provozovatel čističky s vypouštěním imisí přestal, pokud dodržuje podmínky povolení provozu. Právo máte pouze na finanční náhradu újmy. Pokud by provozovatel překračoval rozsah úředně schválených imisí, můžete se dožadovat, aby se vypouštění nepovolených imisí zdržel.[7]

Můžete se domáhat, aby soused svůj pozemek oplotil

Zákon upravuje také specifickou variantu žaloby pro případ, kdy by imisím zabránilo oplocení sousedova pozemku. Obecně platí, že vlastník svůj pozemek oplotit nemusí. Soud mu ale tuto povinnost může uložit. Před vydáním rozhodnutí také musí soud zjistit stanovisko stavebního úřadu.

Soud při rozhodování, jestli žalobě vyhoví, posuzuje zejména tyto otázky:

  • Je oplocení potřebné k zajištění nerušeného výkonu vašeho vlastnického práva? Pokud byste mohli rušení zamezit tím, že si oplotíte svůj pozemek, soud vám pravděpodobně nevyhoví.
  • Nepostačuje uložení mírnější povinnosti, například povinnost zdržet se dalšího obtěžování či povinnosti k odstranění závadného stavu?
  • Nebrání oplocení účelnému užívání dalších pozemků?[8]

Pokud se rozhodnete tuto žalobu podat, pamatujte na to, že nestačí v žalobě požadovat uložení povinnosti oplotit pozemek. Musíte požadované oplocení specifikovat. To znamená uvést druh a rozměry plotu.[9]

Obsah poradny není aktualizován podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb.

Na aktualizaci obsahů pracujeme.

Newsletter

Chcete mít přehled o Vašich právech? Zajímájí Vás změny v zákonech?

Odebírejte naše novinky a získejte přehledné právní informace.

Přihlásit k newsletteru

Nenašli jste?

Můžete se na nás obrátit s Vaším dotazem přímo a my se vám do pěti pracovních dnů ozveme.

Položit dotaz

Advokáti

Potřebujete pomoc advokáta?

Součástí konsorcia je i advokátní kancelář Frank Bold Advokáti.

Přejít na advokáty