Co dělat, když soused postavil černou stavbu?

Pokud máte pouze podezření na černou stavbu a chcete se naučit takovou stavbu rozpoznat, nebo pokud se chcete dozvědět více o tom, co je to černá stavba, využijte náš obecnější manuál Co je černá stavba a jak ji poznat?

Jak podat podnět na odstranění černé stavby

V případě, že se někde nachází černá stavba, může kdokoli podat na stavební úřad podnět k tomu, aby zahájil řízení o odstranění stavby. Pokud o to v podnětu požádáte, musí vás stavební úřad do 30 dnů informovat, jak s podnětem naložil (tedy zejména zda řízení zahájil nebo jaké jiné kroky učinil). V podnětu je třeba stavbu co možná nejpřesněji identifikovat a pokud je to možné, přiložit i její fotografie. V podnětu je možné rovněž požadovat uložení pokuty.[1]

Využít můžete náš vzor Podnět k zahájení řízení o odstranění černé stavby.

Jak stavební úřad postupuje po podání podnětu?

Po podání podnětu by měl stavební úřad vyhodnotit jeho obsah a následně nařídit kontrolní prohlídku stavby[2]. K účasti na kontrolní prohlídce je vyzván stavebník, resp. vlastník stavby, který má pod sankcí pořádkové pokuty povinnost kontrolní prohlídku umožnit. O kontrolní prohlídce sepisuje úředník stavebního úřadu protokol,[3] který následně slouží jako podklad pro zahájení řízení o odstranění stavby a případně i pro zahájení příslušných sankčních řízení za nedodržení stavební kázně.[4]

Pokud nepovolená stavba ještě není dokončena, vyzve úředník v rámci kontrolní prohlídky k bezodkladnému zastavení prací.[5] Není-li tato výzva stavebníkem respektována, vydá úřad rozhodnutí, jímž nařídí zastavení prací, které je následně exekučně vykonatelné vyklizením stavby.[6] Porušení této výzvy nebo rozhodnutí je rovněž sankcionováno pokutou.[7]

Co dělat, když je úřad nečinný?

Pokud stavební úřad po podání podnětu nezahájí řízení, může to být ze dvou důvodů:

• Úřad se věcí zabýval, ale došel k závěru, že o černou stavbu nejde.
• Úřad se věcí nezabýval a porušil tak svou zákonnou povinnost.

Pokud víte, že o černou stavbu jde a že úřad přesto řízení o odstranění stavby nezahájil, můžete podat jeho nadřízenému orgánu (zpravidla krajskému úřadu) podnět na uplatnění opatření proti nečinnosti.[8] Nadřízený orgán může nečinnému stavebnímu úřadu přikázat, aby zahájil řízení o odstranění stavby, sám toto řízení zahájit nebo přidělit věc jinému úřadu.

K podání podnětu můžete využít náš vzor Podnět k zahájení řízení o uložení opatření proti nečinnosti z moci úřední.

Řízení o odstranění stavby se zahajuje z moci úřední, podaný podnět proto obecně nezakládá žádný nárok podatele na to, aby bylo řízení zahájeno. Proto se v souladu s dosavadní judikaturou[9] proti jeho nezahájení nemůžete bránit u soudu žalobou proti nečinnosti správního orgánu. Touto žalobou se však můžete domáhat, aby vás stavební úřad vyrozuměl o tom, jak naložil s vaším podnětem.[10]

Výjimkou je situace, kdy nečinnost úřadu způsobuje, že jste dotčeni na svých veřejných subjektivních právech.  To nastane například, pokud na vašem pozemku stojí černá stavba, nebo má alespoň jiná černá stavba na váš pozemek negativní dopad. V takovém případě se dle aktuální judikatury můžete domáhat zahájení řízení žalobou proti nezákonnému zásahu. [11] [12]

Více o nečinnosti úřadů a jak se proti ní bránit se dočtete v našem manuálu Jak přimět nečinný úřad jednat?

Jak probíhá řízení o odstranění stavby a jak se do něj zapojit?

Je-li na podkladě kontrolní prohlídky zjištěno, že se jedná o černou stavbu, je stavební úřad povinen zahájit řízení o odstranění stavby.[13] Stavební úřad řízení zahájí tak, že doručí oznámení o zahájení řízení stavebníkovi, resp. vlastníkovi stavby.[14] V oznámení o zahájení řízení musí stavební úřad stavebníka poučit o možnosti požádat do 30 dnů o dodatečné povolení stavby.

Pokud stavebník žádost o dodatečné povolení stavby podá, řízení o odstranění stavby se do rozhodnutí o dodatečném povolení stavby přeruší. Stavební úřad dále vyzve vlastníka stavby, aby užívání stavby bezodkladně ukončil. Pokud stavebník výzvě nevyhoví, vydá rozhodnutí, kterým zakáže užívat nepovolenou stavbu.[15] Toto rozhodnutí je exekučně vykonatelné zejména vyklizením stavby.[16] Pokud by stavebník stavbu užíval v rozporu se zákonem, hrozí mu pokuta.[17] 

Účastníky řízení o odstranění stavby jsou:

• stavebník, resp. vlastník stavby
• vlastníci a osoby oprávněné z věcných práv k pozemku, na kterém se stavba nachází
• sousedé, kteří by případným odstraňováním stavby mohli být zasaženi.

Pokud jste účastníkem řízení, můžete v souladu se správním řádem podávat v řízení návrhy, vyjádření, nahlížet do spisu (a pořizovat si kopie), případně podat odvolání proti rozhodnutí. Jaká další práva jako účastník řízení máte, se dočtete v našem manuálu 10 významných práv účastníka správního řízení.

Řízení o odstranění stavby může skončit:

• Rozhodnutím o nařízení odstranit stavbu (zejména pokud stavebník nepožádá o dodatečné povolení nebo stavební úřad toto povolení neudělí).
• Rozhodnutím, že odstranění stavby se nenařizuje (pokud se v řízení zjistí, že stavba nebyla nepovolená).
• Usnesením o zastavení řízení (pokud stavba byla dodatečně povolena nebo stavebník před vydáním rozhodnutí o odstranění stavby dotčenou stavbu sám dobrovolně odstranil).

Pokud stavební úřad nařídí stavbu odstranit, současně pro to v rozhodnutí stanoví podmínky. Podmínky budou vyplývat z technických požadavků na stavby. Stavební úřad může také stanovit požadavky na úpravu území po odstranění stavby. Rovněž může stavebníkovi uložit povinnost, aby mu předložil technologický návrh odstranění stavby.[18] Pro splnění povinností uvedených v rozhodnutí stanoví stavební úřad přiměřenou lhůtu.[19] 

Proti rozhodnutí o nařízení odstranění stavby může stavebník podat odvolání.[20] Odvolání má odkladný účinek. Pokud odvolání stavebníka nadřízený krajský úřad nevyhoví, může stavebník následně podat i žalobu proti rozhodnutí správního orgánu.[21] Ta má odkladný účinek, jen pokud jej soud na návrhu žalobce (stavebníka) přizná. Odkladný účinek znamená, že právní moc a vykonatelnost rozhodnutí (do kdy je třeba stavbu odstranit) po dobu odkladu nenastanou.

Jak probíhá řízení o dodatečném povolení stavby?

Nařízení odstranit stavbu představuje významný zásah do vlastnického práva, proto je vlastníkovi stavby dána možnost do okamžiku pravomocného rozhodnutí o odstranění stavby požádat o její dodatečné povolení.[22] 

K žádosti o dodatečné povolení stavby je žadatel povinen předložit ty podklady, které by měl povinnost předložit, pokud by o povolení žádal řádně. Konkrétněji závisí na podmínkách pro povolení daného typu stavby (tj. stavební povolení, ohlášení nebo územní rozhodnutí) (viz manuál). Zejména půjde o projektovou dokumentaci zpracovanou autorizovaným projektantem a příslušná závazná stanoviska dotčených orgánů. Lhůta pro podání kompletní žádosti se všemi přílohami je poměrně krátká, postačí tedy, pokud stavebník ve lhůtě podá žádost o dodatečné povolení bez příloh. Stavební úřad žadatele následně vyzve k doplnění o tyto přílohy a stanoví mu k tomu přiměřenou lhůtu,[23] v praxi okolo 3 měsíců.

Účastníky řízení o dodatečné povolení stavby jsou kromě samotného žadatele zejména vlastníci sousedních nemovitých věcí a u záměrů podléhajících posuzování vlivů na životní prostředí (EIA) za splnění zákonných podmínek i enviromentální spolky.[24]

V rámci řízení musí žadatel stavebnímu úřadu prokázat soulad stavby s cíli a úkoly územního plánování, územně plánovací dokumentací, požadavky na výstavbu, územními opatřeními a dalšími zákonnými podmínkami.[25] Požadavky stavebního úřadu na splnění podmínek legalizace stavby však nesmí být pro žadatele mírnější, než by tomu bylo v řádném povolovacím řízení.[26]

Kdo nese náklady na odstranění stavby?

Je-li vydáno rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, nese veškeré náklady na toto odstranění ten, komu bylo nařízeno (zpravidla vlastník). Současně také odpovídá za veškeré škody vzniklé při odstraňování stavby na sousedních nemovitých věcech.[27]  O splnění povinnosti a provedení odstranění stavby musí do 30 dnů od jejího ukončení informovat stavební úřad.[28]

Pokud nebyla černá stavba odstraněna ve lhůtě stanovené stavebním úřadem v rozhodnutí o odstranění stavby, dopouští se povinný přestupku.[29] Nadto je třeba, aby stavební úřad zajistil nucený výkon svého rozhodnutí. K obojímu můžete podat podnět.

Nucený výkon rozhodnutí mohou stavební úřady zajistit buď tak, že provedou výkon rozhodnutí samy dle správního řádu,[30] nebo věc předají k exekuci soudnímu exekutorovi.[31] Pro bližší informace viz manuál k správním exekucím.

V případě výkonu rozhodnutí samotným stavebním úřadem dle správního řádu bude povinnému zpravidla nejprve zaslána exekuční výzva k dobrovolnému splnění povinnosti[32]. Nebude-li ani poté povinnost splněna, pověří stavební úřad k provedení bouracích prací vybranou stavební firmu.[33] Provedení bouracích prací může být provedeno za asistence policie.[34] Stavební úřad může splnění povinnosti vymáhat rovněž ukládáním donucovacích pokut.[35]

V praxi stavební úřady k výkonu svého rozhodnutí přistupují velice neochotně. Důvodem je zejména povinnost obce nést často velice vysoké náklady na provedení exekuce, především na bourací práce, které stavební úřad až zpětně vymáhá po povinném. Ten může být zároveň insolventní, a proto od něj není možné získat prostředky na náklady exekuce před samotným výkonem rozhodnutí v celé výši.[36] Rovněž předá-li stavební úřad věc k exekuci soudnímu exekutorovi, i ten bude zpravidla po úřadu požadovat zaplacení zálohy na náklady provedení exekuce.[37]

I přes výše uvedené však mají stavební úřady vždy povinnost výkon svého rozhodnutí zajistit.