Co je to regulační plán a veřejné prostranství?

Regulační plán
Veřejné prostranství

Regulační plán

Co je to regulační plán?

Regulační plán je dokument, který podrobně stanovuje podmínky pro využití pozemků, pro umístění staveb a jejich uspořádání v prostoru a je pro rozhodování v daném území závazný. Regulační plán je vydáván jako opatření obecné povahy  - buď z podnětu, nebo na žádost. Na žádost lze regulační plán vydat tehdy, pokud je jeho zadání obsaženo v platném územním plánu nebo zahrnuto v zásadách územního rozvoje. V opačném případě jej lze pořídit pouze na základě podnětu, který může podat kdokoliv. Z podání podnětu však nevyplývá žádný právní nárok a záleží pouze na příslušném orgánu, zda na základě podnětu přistoupí k pořízení regulačního plánu či nikoliv.

O pořízení regulačního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce nebo kraje. (1) Zastupitelstvo obce rozhoduje o pořízení regulačního plánu z podnětu v ploše nebo koridoru řešeném územním plánem, není-li vydán územní plán, tak v zastavěném území nebo v nezastavěném území, pokud se nemění jeho charakter. Zastupitelstvo kraje pak rozhoduje o pořízení regulačního plánu v ploše nebo koridoru vymezeném zásadami územního rozvoje.

Co musí podnět k pořízení regulačního plánu obsahovat?

Kromě obecných náležitostí podání (kdo, komu a účel podání - obecné náležitosti podnětu najdete v našem manuálu) musí podnět k pořízení regulačního plánu obsahovat základní údaje o požadovaném záměru, identifikaci pozemků, údaje o dosavadním využití vymezené plochy, důvody a účel pořízení regulačního plánu, návrh, která územní rozhodnutí regulační plán nahradí, a návrh jeho zadání, není-li součástí územně plánovací dokumentace. Podnět se podává u kraje nebo obce příslušné k vydání regulačního plánu. 

Musí zastupitelstvo podnětu vyhovět?

Protože je zpracování návrhu regulačního plánu poměrně finančně náročný proces, příslušné zastupitelstvo nemusí být ochotno vynaložit finanční prostředky k jeho zpracování, pokud potřebu jeho zpracování samo nevidí jako akutní, a může podnět odložit. Pokud si tedy přejete zvýšit své šance na kladné vyřízení podnětu, obecně bývá vhodné již v podnětu nabídnout finanční spoluúčast.

Pokud je zpracování podnětu vyvoláno výhradní potřebou určité osoby, počítá i samotná právní úprava s možností, aby příslušné zastupitelstvo v rozhodnutí podmínilo jeho pořízení částečnou nebo úplnou úhradou nákladů na zpracování návrhu regulačního plánu projektantem a na mapové podklady. (2)

Co když se zastupitelstvo po podnětu rozhodne regulační plán pořídit?

Zastupitelstvo prvně návrh zadání regulačního plánu upraví podle svých požadavků, resp. návrh zadání regulačního plánu upravený podle svých požadavků předá pořizovateli. Pokud není zadání součástí územního plánu nebo zásad územního rozvoje, zpracuje jej pořizovatel. Návrh zadání následně doručí veřejnou vyhláškou a zašle dotčeným orgánům.

Ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení pak může každý u pořizovatele uplatnit písemné požadavky na obsah zadání a do 30 dnů se můžou vyjádřit dotčené orgány. K později uplatněným požadavkům a vyjádřením se nepřihlíží. Na základě těchto požadavků a vyjádření se pak návrh regulačního plán upraví a postoupí na zastupitelstvo ke schválení, přičemž spolu s návrhem zadání předloží pořizovatel vyhodnocení, jak byly uplatněné požadavky a vyjádření do jeho návrhu zapracovány. (3)

Jaký je postup po schválení návrhu zadání zastupitelstvem?

Pokud je návrh zadání schválen, zajistí pořizovatel zpracování samotného návrhu regulačního plánu a 15 dní předem oznámí všem dotčeným orgánům a obcím dobu a místo jednání o návrhu regulačního plánu. Současně vyzve tyto orgány ke stanovisku, které musí uplatnit do 30 dnů ode dne společného jednání. Následně pořizovatel doručí návrh regulačního plánu veřejnou vyhláškou, ke které se může každý do 15 dnů písemně vyjádřit. (4) K později uplatněným připomínkám se nepřihlíží. Pořizovatel podle výsledku projednání zajistí upravení návrhu regulačního plánu.

Mohu podat žádost o vydání regulačního plánu?

Pokud zásady územního rozvoje nebo územní plán stanoví, že lze podat žádost o vydání regulačního plánu, a je-li součástí zásad nebo územního plánu zadání regulačního plánu, může být regulační plán na žádost fyzické nebo právnické osoby vydán.

Je nutno mít na paměti, že při pořizování regulačního plánu na žádost zajišťuje a hradí jeho zpracování, mapové podklady a projednání s dotčenými orgány žadatel. Forma žádosti včetně povinně připojovaných dokumentů je přesně stanovena ve stavebním zákoně. (5)

Co se s upraveným a posouzeným návrhem dále děje?

Takto upravený a posouzený návrh regulačního plánu a oznámení o konání veřejného projednání pořizovatel doručí veřejnou vyhláškou. Veřejné projednání návrhu se koná nejdříve 15 dnů ode dne doručení. (6)

Nejpozději do 7 dnů ode dne veřejného projednání pak může každý uplatnit připomínky a určité osoby (7) mohou podat námitky jako silnější nástroj prosazení svých zájmů. Je nutno upozornit, že od 1. 1. 2018 v souvislosti s novelou stavebního zákona je v řízení zásadně omezena účast spolků. U námitky je potřeba uvést odůvodnění, skutečnosti dokládající vaše oprávnění podat námitku a vymezit území dotčené námitkou.  K později uplatněným stanoviskům, připomínkám a námitkám se pak již nepřihlíží.

Co se děje v tzv. posouzení regulačního plánu pořizovatelem?

Pokud je to nezbytné, pořizovatel zajistí pro obec úpravu návrhu regulačního plánu z podnětu v souladu s výsledky projednání. Řeší se například soulad návrhu regulačního plánu s  politikou územního rozvoje a územně plánovací dokumentací nebo soulad s cíli a úkoly územního plánování, zejména s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území. (8)

Kdy lze očekávat přijetí plánu?

Pořizovatel předloží příslušnému zastupitelstvu návrh na vydání regulačního plánu s jeho odůvodněním. Pokud není návrh regulačního plánu v rozporu s výsledky projednání a s uvedenými náležitostmi, (9) pak příslušné zastupitelstvo regulační plán vydá.

V případě, že příslušné zastupitelstvo nesouhlasí s předloženým návrhem regulačního plánu nebo s výsledky jeho projednání, návrh vrátí s pokyny pro jeho přepracování a k novému projednání nebo jej zamítne.

Veřejné prostranství

Co je veřejné prostranství?

Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru. (10) Veřejná prostranství jsou nezastavěné prostory mezi budovami v obcích a městech, ulice, náměstí atd. Prostranství jsou přístupná každému a slouží různým účelům. Z definice je zřejmé, že není důležité, kdo je vlastníkem daného pozemku, ale jaké funkce pozemek plní. Pro všechny tyto prostory platí, že je mohou užívat všechny osoby, nikdo není z jejich užívání předem vyloučen.

Může obec prohlásit můj pozemek za veřejné prostranství?

Ano, je možné, aby byl soukromý pozemek prohlášen za veřejné prostranství. Prohlášení obce o tom, že se jedná o veřejné prostranství, by mělo být spíše deklaratorní, mělo by tedy pouze konstatovat, že pozemek byl jako veřejné prostranství užíván a tudíž se potvrzuje jeho režim.

K tomuto se vyjádřil také Ústavní soud, (11) když řešil zásah do vlastnického práva existencí veřejného prostranství. Ústavní soud potvrdil historický charakter tohoto institutu a řekl, že „prostor splňující zákonné znaky veřejného prostranství je veřejným prostranstvím ex lege.“

Užívá obec váš pozemek jako veřejné prostranství?

Pokud je pozemek vlastněný soukromou osobou užíván jakožto veřejné prostranství a vlastník pozemku nemá s obcí uzavřenou nájemní smlouvu, měla by obec s takovým vlastníkem nájemní smlouvu uzavřít, protože dané soukromé pozemky jsou fakticky využívány všemi občany obce. Pokud k uzavření nájemní smlouvy, nebo jiné dohody nedojde, je obec povinna vydat vlastníkům veřejných prostranství finanční částku, o kterou se takto bezdůvodně obohatila (a to ve výši odpovídající průměrnému nájmu). Vlastníci veřejných prostranství tak mohou obec žalovat, aby jim bezdůvodné obohacení vydala.

Poznámky

(1) § 62 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
(2) § 63 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
(3) § 64 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
(4) § 65 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
(5) § 66 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
(6) § 67 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
(7) § 85 odst. 1 a 2 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
(8) § 68 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
(9) § 68 odst. 4 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon
(10) § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích
(11) nález Pl. ÚS 21/02 ze dne 22. 3. 2005

Tento manuál byl vytvořeni za podpory: