Co dělat, když soused postavil černou stavbu?

V tomto manuálu popíšeme, co můžete udělat, aby stavební úřad zahájil řízení o odstranění stavby, jak řízení probíhá a jak v něm může stavební úřad rozhodnout. Dozvíte se také, co můžete dělat, pokud je úřad nečinný.

Obecné informace k černým stavbám se dočtete v manuálu Co je černá stavba a jak ji poznat?

Jak podat podnět na odstranění černé stavby?

Pokud se někde nachází černá stavba, může kdokoliv podat na stavební úřad podnět, aby z moci úřední zahájil řízení o nařízení odstranění stavby. Na zahájení řízení nemáte právní nárok. Je na úvaze stavebního úřadu, zda na podkladě podnětu řízení zahájí či nikoliv. Pokud o to ale v podnětu požádáte, musí vás stavební úřad do 30 dnů informovat, jak s podnětem naložil (zda řízení zahájil nebo jaké jiné kroky učinil).

V podnětu je třeba stavbu co možná nejpřesněji identifikovat a pokud je to možné, přiložit i její fotografie.

V podnětu můžete také požadovat, aby bylo zahájeno přestupkové řízení.[1] V něm může být stavebníkovi uložena pokuta.[2] Přestupkové řízení může stavební úřad zahájit a pokutu uložit pouze po určitou dobu od spáchání přestupku. Doba se liší podle výše pokuty, která stavebníkovi hrozí. V případě černé stavby to nejčastěji bude 1 rok od odstranění stavby.[3] 

Naproti tomu řízení o odstranění stavby lze zahájit po jakkoli dlouhé době od realizace stavby. Je to z důvodu, aby se černá stavba nemohla plynutím času legalizovat.[4]

Řízení o nařízení odstranění stavby je správním řízením. Více o průběhu správního řízení se dozvíte v našem manuálu Jak probíhá správní řízení? Podrobnější informace o podávání podnětů naleznete v našem manuálu Podávání podnětů podle správního řádu. Využít můžete náš vzor Podnět k zahájení řízení o odstranění černé stavby.

Jak stavební úřad postupuje po podání podnětu?

Po přijetí vašeho podnětu stavební úřad vyhodnotí jeho obsah. Následně může nařídit kontrolu stavby.[5] Pod sankcí pořádkové pokuty může k účasti na kontrole vyzvat stavebníka i vlastníka stavby.[6] O kontrole sepisuje úředník stavebního úřadu protokol,[7] který následně slouží jako podklad pro zahájení řízení o odstranění stavby a případně i pro zahájení přestupkového řízení, ve kterém může stavební úřad uložit pokutu.

Pokud nepovolená stavba ještě není dokončena, může úředník v rámci kontroly vydat rozhodnutí o zákazu dalších stavebních prací.[8] Pokud stavba ohrožuje život nebo zdraví osob, nařídí stavební úřad její vyklizení nebo odstranění.[9] Pokud stavebník výzvu nerespektuje a hrozí nebezpečí z prodlení, stavbu vyklidí nebo ji odstraní stavební úřad, avšak na náklady vlastníka stavby.[10]

Co dělat, když je stavební úřad nečinný?

Pokud stavební úřad po podání podnětu nezahájí řízení, může to být ze dvou důvodů:

Pokud víte, že o černou stavbu jde a že úřad přesto řízení o odstranění stavby nezahájil, můžete podat jeho nadřízenému orgánu (zpravidla krajskému úřadu) podnět na uplatnění opatření proti nečinnosti.[11] Nadřízený orgán může nečinnému stavebnímu úřadu přikázat, aby zahájil řízení o odstranění stavby, sám toto řízení zahájit nebo přidělit věc jinému úřadu.

K podání podnětu můžete využít náš vzor Podnět k zahájení řízení o uložení opatření proti nečinnosti z moci úřední.

Řízení o odstranění stavby se zahajuje z moci úřední, podaný podnět proto obecně nezakládá žádný nárok podatele na to, aby bylo řízení zahájeno. V souladu s dosavadní judikaturou se proti tomu, že stavební úřad řízení nezahájil, zpravidla nemůžete u soudu bránit žalobou proti nečinnosti správního orgánu.[12] Touto žalobou se však můžete domáhat, aby vás stavební úřad vyrozuměl o tom, jak naložil s vaším podnětem.[13]

Výjimkou je situace, kdy nečinnost úřadu způsobuje, že jste dotčeni na svých veřejných subjektivních právech. To nastane například, pokud na vašem pozemku stojí černá stavba, nebo má alespoň jiná černá stavba na váš pozemek negativní dopad. V takovém případě se dle aktuální judikatury můžete domáhat zahájení řízení žalobou proti nezákonnému zásahu.[14]

Více o nečinnosti úřadů a jak se proti ní bránit se dočtete v našem manuálu Jak přimět nečinný úřad jednat?

Jak probíhá řízení o odstranění stavby?

Pokud stavební úřad na podkladě kontroly zjistí, že se jedná o černou stavbu, má povinnost zahájit řízení o odstranění stavby.[15] 

Účastníky řízení o odstranění stavby jsou:[16]

Pokud jste účastníkem řízení, můžete v souladu se správním řádem podávat v řízení návrhy, vyjádření, nahlížet do spisu (a pořizovat si kopie), případně podat odvolání proti rozhodnutí. Jaká další práva jako účastník řízení máte, se dočtete v našem manuálu 10 významných práv účastníka správního řízení.

Stavební úřad řízení zahájí tak, že doručí oznámení o zahájení řízení. Zahájení řízení oznamuje jednotlivě každému z účastníků. V některých případech stavební úřad doručuje oznámení jednotlivě jen stavebníkovi, vlastníku pozemku nebo stavby (pokud není stavebníkem) a obci, na jejímž území má být záměr uskutečněn. Jedná o:[17]

• řízení s velkým množstvím účastníků (30 a více),
• řízení o záměrech zasahujících do více obcí.

V těchto případech se ostatním účastníkům oznámení doručuje veřejnou vyhláškou. Musíte tedy pravidelně sledovat úřední desku stavebního úřadu (internetovou či fyzickou). Na ní musí vyhláška viset alespoň 15 dní. Až po 15 dnech se považuje za doručenou.[18] Pokud jste vlastníkem sousedního pozemku, nebudete na úřední desce označeni jménem, ale pouze katastrálním číslem daného pozemku.[19] 

Pokud stavební úřad nařídí stavbu odstranit, významně tím zasáhne do vlastnického práva stavebníka (vlastníka stavby). Stavebník proto může požádat o její dodatečné povolení.[20]O možnosti požádat o dodatečné povolení stavby musí  v oznámení o zahájení řízení stavební úřad stavebníka (vlastníka stavby) poučit.O dodatečné povolení může požádat do 30 dnů od doručení oznámení. Řízení o dodatečném povolení stavby je pak součástí řízení o nařízení odstranění stavby. Výsledkem tedy bude jedno rozhodnutí.

K žádosti o dodatečné povolení stavby je žadatel povinen předložit ty podklady, které by měl povinnost předložit, pokud by o povolení žádal řádně. [21] Zejména půjde o dokumentaci k povolení záměru (např. dokumentace pro povolení stavby, rámcové povolení) a závazná stanoviska dotčených orgánů (viz manuál Povolování záměrů podle stavebního zákona).

Lhůta pro podání žádosti se všemi přílohami je 30 dnů od oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby. Protože je lhůta poměrně krátká, stačí, pokud stavebník ve lhůtě podá žádost o dodatečné povolení bez příloh. Stavební úřad žadatele následně vyzve k doplnění o tyto přílohy a stanoví mu k tomu přiměřenou lhůtu,[22] v praxi okolo 3 měsíců.

Zahájením řízení o dodatečném povolení stavby se okruh účastníků řízení rozšíří u staveb, které podléhají posuzování vlivů na životní prostředí (EIA) o environmentální spolky (za splnění zákonných podmínek) [23] Podrobnější informace najdete v manuálu Kterých řízení se může váš spolek účastnit? Pokud chcete spolek do řízení přihlásit, můžete využít náš vzor Oznámení o účastenství v navazujícím řízení. Více informací o řízení EIA najdete v manuálu Co je to EIA?

V rámci řízení musí žadatel stavebnímu úřadu prokázat, že stavba je v souladu s územním plánem, zájmy účastníků řízení, požadavky na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu nebo jiným chráněným zájmem (např. zájem na ochraně životního prostředí nebo kulturních památek). Dále stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu (např. podle zákona o ochraně přírody a krajiny) nebo rozhodnutí o povolení výjimky z požadavků na výstavbu (např. nedodržení odstupové vzdálenosti od okolních staveb). [24]

Pokud žadatel dostal pokutu za provedení černé stavby, musí ji před vydáním dodatečného povolení uhradit.[25] 

Společné řízení o odstranění stavby a dodatečném povolení stavby může skončit tak, že stavební úřad:

• Rozhodne o dodatečném povolení stavby a zastavení řízení o nařízení odstranění stavby.
• Zamítne žádost o dodatečném povolení a nařídí odstranění stavby.[26]

Rozhodnutí o dodatečném povolení obsahuje stejné náležitosti, jako rozhodnutí o povolení záměru (např. druh a účel stavby, podmínky jejího provedení, případně způsob a podmínky užívání stavby).[27] Pokud stavební úřad žádost o dodatečné povolení zamítne, nelze ji podat znovu.[28]

Pokud stavební úřad nařídí stavbu odstranit, současně pro to v rozhodnutí stanoví podmínky. Podmínky budou vyplývat z technických požadavků na stavby. Stavební úřad může také stanovit požadavky na úpravu území po odstranění stavby. Také může stavebníkovi uložit povinnost, aby mu předložil technologický návrh odstranění stavby. Pro splnění povinností uvedených v rozhodnutí stanoví stavební úřad přiměřenou lhůtu.[29]

Proti rozhodnutí o nařízení odstranění stavby se může stavebník odvolat. Odvolání má odkladný účinek. Odkladný účinek znamená, že právní moc a vykonatelnost rozhodnutí (povinnost stavbu v určité lhůtě odstranit) po dobu odkladu nenastanou. Pokud odvolání stavebníka nadřízený, zpravidla krajský, úřad nevyhoví, může stavebník následně podat i žalobu proti rozhodnutí nadřízeného orgánu.[30] Ta má odkladný účinek, jen pokud ho soud na návrh žalobce (stavebníka) přizná.

Kdo nese náklady na odstranění stavby a kdo stavbu odstraní?

Pokud stavební úřad vydá rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, nese veškeré náklady na toto odstranění ten, komu bylo nařízeno (zpravidla vlastník).[31]

Pokud stavebník černou stavbu ve lhůtě neodstranil, stavební úřad zajistí nucený výkon svého rozhodnutí.[32] K tomu ho můžete vyzvat  podáním podnětu. K podání podnětu můžete využít náš vzor.

Nucený výkon rozhodnutí může provést stavební úřad[33] nebo za určitých okolností soudní exekutor.[34]  Více informací o exekučním řízení najdete v našem manuálu Správní exekuce.

Pokud výkon rozhodnutí zajišťuje sám stavební úřad dle správního řádu, povinnému zpravidla nejprve zašle exekuční výzvu k dobrovolnému splnění povinnosti.[35] Pokud povinný ani poté povinnost nesplní, pověří stavební úřad k provedení bouracích prací vybranou bourací firmu.[36] Bourací práce mohou být provedeny za asistence policie.[37] Stavební úřad může splnění povinnosti vymáhat také ukládáním donucovacích pokut.[38] 

V praxi stavební úřady k výkonu svého rozhodnutí za účinnosti starého stavebního zákona přistupovaly velice neochotně. Musely totiž často nést velice vysoké náklady na provedení exekuce.  Stavební úřad sice může (a mohl i dle starého stavebního zákona) úhradu nákladů exekuce po stavebníkovi žádat předem.[39] Pokud byl však stavebník insolventní, prostředky na náklady exekuce v celé výši od něj nebylo možné získat.

Tento problém se snaží nový stavební zákon řešit. Od 1. 7. 2024 může stavební úřad v takovém případě o úhradu nákladů požádat Ministerstvo pro místní rozvoj.[40] Smyslem této právní úpravy je podpořit obce, aby z finančních důvodů neodkládaly odstraňování černých staveb. Neznamená to však, že by se stavebník povinnosti uhradit náklady exekuce zbavil. Pokud Ministerstvo náklady uhradí, bude jejich úhradu po stavebníkovi následně žádat také.

Opakované řízení a nové povolení

Může se stát, že stavba povolení stavebního úřadu sice měla, ale následně bylo zrušeno (např. soudem). V tu chvíli je stavba postavena bez platného povolení a jedná se tedy o černou stavbu. V takovém případě může stavebník požádat o nové povolení stavby v tzv. opakovaném řízení.[41] 

Aby stavební úřad stavbu povolil, musí splnit všechny zákonné podmínky jako v běžném povolovacím řízení (např. soulad s územním plánem, se zájmy účastníků řízení, s požadavky na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu). I když stavba tyto podmínky nesplní, stavební úřad stavbu povolí, pokud stavebník jednal v dobré víře (tzn. že nevěděl, že povolení bylo zrušeno) a odstranění stavby by mohlo poškodit veřejný zájem, nebo způsobit újmu jiným osobám (např. sousedům) nepoměrně více, než její neodstranění.

V případě rozestavěné stavby může stavební úřad v novém povolení stanovit podmínky jejího dokončení. Součástí povolení může být i kolaudační rozhodnutí.[42] 

Pokud stavební úřad stavbu v opakovaném řízení nepovolí, žádost zamítne a nařídí odstranění stavby.[43]

Tento manuál popisuje postup odstraňování a dodatečného povolování černých staveb podle stavebního zákona účinného od 1. 7. 2024. Existují však černé stavby, které vznikly za účinnosti předchozího stavebního zákona. V takovém případě může nastat několik situací.