Co můžete dělat, pokud obec postupuje při prodeji nebo pronájmu pozemků nezákonně?

Pokud si nejste jisti jak má obec při nakládání s majetkem postupovat, využijte náš interaktivní průvodce.

Otevřít průvodce

Na rozdíl od soukromých vlastníků obec v hospodaření s jejím majetkem omezují zákonné limity. Obec totiž nenakládá se soukromým majetkem, ale s veřejným majetkem. Cílem přísnějších pravidel je zajistit, že obec bude s majetkem nakládat hospodárně, transparentně a že žádné zájemce z procesu (např. prodeje) nevyloučí. Zákonná omezení jsou poměrně významná a přísná. Jejich porušení může vést až k neplatnosti uzavřené smlouvy, nebo také k trestní odpovědnosti osoby, která zákon porušila (většinou zastupitel nebo starosta).

Pokud Vás zajímá, jaké možnosti obecně máte, pokud obec se svým majetkem nenakládá podle zákona, můžete si přečíst náš manuál Jak můžete kontrolovat hospodaření obce?

Jakými pravidly se musí obec při prodeji nebo pronájmu svého majetku řídit?

Obecně platí, že obec musí nakládat se svým majetkem účelně a hospodárně v souladu se svými zájmy a zájmy občanů obce. Může přitom sledovat i jiné než čistě ekonomické zájmy. To ale musí řádně odůvodnit. Například pokud obec prodá stavební pozemky levně, může tím sledovat zájem, aby udržela počet obyvatel v obci.

Obec musí také pečovat o zachování a rozvoj svého majetku, tedy aktivně postupovat tak, aby se její majetek rozšiřoval nebo alespoň nezmenšoval. Měla by se například u soudu domáhat náhrady škody, kterou obci někdo způsobil. Majetek musí obec také chránit před zničením, poškozením, odcizením nebo zneužitím (např. tím, že ho pojistí).[1]

Podrobnější informace o tom, jak obec se svým majetkem musí nakládat, se dočtete v manuálu Jaká pravidla platí při nakládání s veřejným majetkem.

Který orgán rozhoduje o nakládání s obecními nemovitostmi?

O nabytí a převodu (prodeji, darování, směně apod.) hmotných nemovitostí (zejm. pozemků) rozhoduje zastupitelstvo.[2] Souhlasit musí nadpoloviční většina všech členů zastupitelstva – nestačí tedy ani nadpoloviční většina přítomných členů.[3]

Pokud je například v obci 15 zastupitelů, ale zasedání zastupitelstva se jich účastní jen 11, s převodem musí souhlasit nadpoloviční většina z 15, tedy osm zastupitelů. Pokud by pro hlasovalo zastupitelů šest, tedy nadpoloviční většina přítomných, k odsouhlasení převodu nemovitosti by to nestačilo.

To, zda zastupitelstvo převod skutečně schválilo, byste měli moci dohledat na úřední desce.

K uzavření smlouvy o výpůjčce nebo pronájmu obecního majetku je obvykle potřeba souhlas rady obce. Rozhodování o nájmu nebo výpůjčce totiž zákon zastupitelstvu nesvěřuje. V některých případech mohou o výpůjčce či nájmu rozhodovat i jiné orgány. Tuto pravomoc si může vyhradit zastupitelstvo nebo ji rada může převést na starostu či obecní úřad (resp. jeho příslušný odbor).[4] Pokud se v obci rada nevolí, bude udělovat souhlas starosta.[5]

Pokud by zastupitelstvo nebo rada svůj souhlas se smlouvu neudělily, byla by následná smlouva od počátku neplatná.[6]

Abyste zjistili, jestli obec postupovala při prodeji, pronájmu nebo jiném nakládání s obecním majetkem zákonným způsobem, můžete využít náš interaktivní průvodce Nakládání s majetkem na obci.

Jak můžete zjistit, že obec postupuje nezákonně?

Sledujte úřední desku

Úřední desku doporučujeme sledovat alespoň jednou za dva týdny.

Můžete využít také aplikaci edesky.cz, kde si můžete nastavit, aby vám zasílali zveřejňované dokumenty na e-mail. V našem manuálu Co je úřední deska a jak ji využít se dočtete mj. to, co na úřední desce najdete, jak dlouho na ní musí dokumenty viset nebo jakým způsobem ji můžete sledovat.

Kdykoli, kdy obec plánuje se svou nemovitostí nějak naložit (prodat ji, pronajmout ji, darovat ji apod.), musí svůj záměr zveřejnit po dobu nejméně 15 dnů před tím, než o tom příslušný orgán rozhodne. Zveřejnit svůj záměr musí tak, že jej vyvěsí na úřední desku obecního úřadu. Případně jej může zveřejnit zároveň způsobem, který je v daném místě obvyklý (vyhlásit v obecním rozhlase, vyvěsit na nástěnce, o které vědí jen místní občané apod.).[7] Zveřejnění způsobem v místě obvyklým je ale jen doplňková forma, která nemůže nahradit vyvěšení na úřední desce. Jinak řečeno – obec musí svůj záměr vždy vyvěsit na úřední desce, a navíc může záměr zveřejnit ještě způsobem, který je v místě obvyklý. Pokud by obec svůj záměr zveřejnila jen způsobem, který je v místě obvyklý, dala by tím nepřípustnou výhodu místním občanům.[8]

Pokud obec svůj záměr nezveřejní, a přesto pozemek prodá (nebo s ním jinak naloží), bude toto její právní jednání neplatné.[9] Všichni zájemci musí totiž mít šanci se k záměru obce vyjádřit a předložit své nabídky.[10] Neplatnost znamená, že strany se bezdůvodně obohatily (právní důvod – smlouva – odpadl) a budou si muset již poskytnutá plnění vrátit. Pokud by si strany bezdůvodné plnění nevrátily dobrovolně na základě dohody, musela by se jedna z nich obrátit na soud. Pokud zjistíte, že je smlouva neplatná, upozorněte na to orgán, který za obec rozhodl o uzavření smlouvy. Ten by pak měl s druhou smluvní stranou zahájit jednání o vzájemném vrácení bezdůvodného obohacení.

Obec nemusí zveřejnit záměr o zamýšleném pronájmu, pachtu nebo výpůjčce majetku obce, pokud mají trvat po dobu kratší než 30 dnů. Stejně tak, pokud by druhou smluvní stranou měla být právnická osoba, kterou obec zřídila (př. škola jako příspěvková organizace obce), založila nebo kterou ovládá (př. obecní společnost – tzv. městská firma).[11]

Co obec musí na úřední desce uvést?

Na úřední desce by obec vždy měla uvést, jaké jednání zamýšlí provést (např. prodej, směnu, nájem atd.). Zákon to sice výslovně nestanoví, považujeme to však za vhodné a stejný názor sdílí i autoři odborné literatury.

Například při prodeji pozemku by obec měla uvést:[12]

• parcelní číslo,
• název katastrálního území a
• zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu (pokud jsou v daném území dvě číselné řady).

Další údaje (jako např. velikost pozemku) zákon jako podmínku nestanoví. Můžete je však dle uvedené specifikace nemovitosti (např. dle parcelního čísla) dohledat v katastru nemovitostí. Kupní cenu (ve smyslu za kolik či její min. nebo max. výši) obec také nemusí zveřejnit. Pokud se tyto údaje ale zveřejnit rozhodne, nesmí v záměru uvést, že údaje jsou pouze orientační a že si obec vyhrazuje prodej za jiných než zveřejněných podmínek. Tím by se totiž dostala do rozporu se zásadou, podle které má při nakládání s obecním majetkem postupovat transparentně a rovně vůči všem účastníkům.[13] V praxi obec obvykle stanovuje alespoň minimální cenu pro podávání nabídek.

Co platí pro zveřejňování záměru obce a budoucí smlouvu?

Obsah záměru a obsah budoucí smlouvy by se od sebe neměly výrazně lišit. Smlouva by neměla být se záměrem v přímém rozporu. Jinými slovy, záměr by měl obsahovat všechny podstatné náležitostech smlouvy. To, co je podstatnými náležitostmi té které smlouvy, určuje občanský zákoník. Jedná se o náležitosti, které smlouvu odlišují od jiných typů smluv. Aby šlo například o kupní smlouvu, musí se strany dohodnout na ceně a předmětu koupě.[14] U nájemní smlouvy nesmí chybět označení smluvních stran, předmětu nájmu a ustanovení o nájemném.[15] Minimálně tyto podstatné náležitosti by měla obec do záměru zahrnout. Zveřejnit by ale měla i další důležité okolnosti, ze kterých budou uchazeči o uzavření smlouvy vycházet.  Může tam ale samozřejmě uvést i další skutečnosti.[16]

Pokud se smlouva bude od záměru lišit v podstatných nebo jiných důležitých náležitostech, bude neplatná.  To, zda jde o podstatnou (či jinou důležitou) nebo nepodstatnou náležitost smlouvy, se posuzuje vždy individuálně v konkrétním případě.

Pokud by například obec zveřejnila, že pozemky prodá jen jako celek, ale následně by začala prodávat pozemky „po jednom“ jednotlivým zájemcům, jednala by nezákonně. Někteří by pak mohli namítat, že by také projevili zájem, pokud by věděli, že se mohou ucházet jen o některou parcelu, nikoli o všechny. Jedná se o důležitou náležitost smlouvy.

Kdyby smlouva na rozdíl od záměru navíc obsahovala nepodstatné náležitosti, neměla by kvůli tomu být neplatná. Jako příklad nepodstatné náležitosti můžeme uvést úpravu toho, jakým způsobem bude kupující muset kupní cenu zaplatit (jestli např. splatí celou částku najednou nebo ve dvou splátkách).

Sledujte program zasedání zastupitelstva

Pokud chce obec uzavřít smlouvu s konkrétní osobou, musí si k tomu opatřit souhlas zastupitelstva nebo rady. Pokud by zastupitelstvo nebo rada souhlas se smlouvu neudělily, byla by smlouva od počátku neplatná.[17] To, který orgán je příslušný k rozhodnutí ve věci, vám pomůže určit náš Průvodce nakládání s obecním majetkem, případně Průvodce pravomocemi orgánů obce.

Doporučujeme proto sledovat program zasedání zastupitelstva, který naleznete na úřední desce.[18] Pokud patříte mezi občany obce starší 18 let, můžete také nahlížet do usnesení a zápisů z jednání zastupitelstva nebo do usnesení rady obce.[19]

Následná smlouva o převodu nebo užívání pozemku musí obsahovat doložku, která potvrdí, že zastupitelstvo nebo rada s daným způsobem nakládání souhlasily.[20] Zákon nestanoví, jak má doložka vypadat. Podle komentářové literatury by vždy měla obsahovat, že obec splnila zákonné podmínky pro převod i jak je splnila (tj. že obec zveřejnila záměr od kdy do kdy, datum souhlasu zastupitelstva, příp. také číslo usnesení zastupitelstva). Pokud by doložka chyběla, neznamenalo by to sice neplatnost smlouvy, ale pro obec by bylo těžší prokázat, že splnila všechny zákonné podmínky např. pro převod nemovitosti. A naopak – i kdyby smlouva doložku obsahovala, ale jedna ze stran by prokázala, že zastupitelstvo souhlas neudělilo, smlouva by byla i přes doložku neplatná.

Může si obec uzavření smlouvy rozmyslet i po tom, co již s převodem souhlasilo zastupitelstvo? Podle Nejvyššího soudu[21] může. Rozhodnutí zastupitelstva je totiž vnitřní akt obce, který nemá navenek právní účinky. Právní účinky má až starostův projev vůle (podpis smlouvy), který na základě rozhodnutí zastupitelstva učiní. Pokud tedy obec pouze projeví úmysl pozemek prodat, ale právně se k prodeji předem nezaváže (např. smlouvou o smlouvě budoucí), může své rozhodnutí kdykoli změnit a pozemky neprodat. Totéž by platilo o souhlasu rady, pokud by se v daném případě (např. u nájmu) požadoval. Rozmyslet si to nemůže až poté, co starosta smlouvu podepsal.

Pohlídejte si střet zájmů

Pokud obec zamýšlí prodat nemovitost příbuznému zastupitele nebo společnosti, v níž má tato osoba podíl, je zastupitel ve střetu zájmů. O koupi pozemků se sice může ucházet kdokoli, ale pokud by některý z hlasujících zastupitelů mohl mít na výsledku hlasování nějaký osobní zájem, musí předem oznámit svůj poměr k projednávané věci.[22] Pokud by střet zájmů neohlásil, hrozí mu pokuta až do výše 50 000 Kč.[23]

Nutno dodat, že zákon o střetu zájmů se vztahuje pouze na veřejné funkcionáře. Mezi ty se z řad zastupitelů řadí pouze uvolnění zastupitelé. Povinnost učinit oznámení o osobním zájmu platí ale i pro neuvolněné zastupitele.[24] Zákon o obcích ale – na rozdíl od zákona o střetu zájmů – za případné porušení této povinnosti nestanoví žádné sankce.

Více o střetu zájmů si můžete přečíst v našem manuálu Jaké jsou povinnosti veřejných funkcionářů? (střet zájmů) nebo v infografice Střet zájmů.

Pohlídejte si, zda obec prodává za tržní cenu

Pokud obec uzavřela smlouvu a vy máte pochybnosti o výši ceny, vyžádejte si smlouvu pomocí žádosti o informace. K tomu můžete využít náš vzor Žádost o informace a manuál Kompletní průvodce právem na informace.

Zákon obec omezuje v tom, za jakou cenu smí svůj majetek prodat (toto pravidlo platí pro movité i nemovité věci, tedy nejen pro pozemky). Obec musí prodat svůj majetek za cenu, která je v daném místě a čase obvyklá[25] (tj. zásadně za tržní cenu). Za cenu nižší než obvyklou obec prodat může, ale musí tuto odchylku odůvodnit (cenu vyšší než obvyklou samozřejmě odůvodňovat nemusí). Pokud bude odůvodnění nižší ceny chybět, bude uzavřená smlouva od počátku neplatná.[26]

Podrobnější informace o tom, jak má obec prodejní cenu stanovit a kdy ji může snížit pod cenu v čase a místě obvyklou, se dočtete v našem manuálu Jaká pravidla platí při nakládání s veřejným majetkem.

Kde a jak můžete zjistit, komu obec pozemek prodala nebo pronajala?

Po výběru nabídky již obec nemusí zveřejnit konečné závěry na úřední desce. Případné zveřejnění na úřední desce obce by bylo dobrovolné a nad rámec zákona, očekávejte je v takovém případě jen v anonymizované podobě. K informacím o tom, komu obec prodala nebo pronajala, za kolik a za jakých podmínek, se můžete ale i tak dostat.

Každý plnoletý občan obce (občan ČR, který má v obci trvalý pobyt) může nahlížet do zápisu ze zasedání zastupitelstva a pořizovat si z něj výpisy. Zápis naleznete na obecním úřadě, kde do něj budete moci nahlédnout. [27] Jako občan obce budete mít přístup k neanonymizované podobě zápisu, vč. celých jmen konkrétních osob. Anonymizovanou podobu zápisu obec může (ale nemusí) zveřejnit také na svém webu.

Zápisy ze zasedání rady nejsou na rozdíl od zápisů ze zasedání zastupitelstva veřejné. Můžete si je tak vyžádat na základě informačního zákona. Osobní údaje, které tyto zápisy obsahují, bude obec muset zanonymizovat. Pokud nejste občanem obce, můžete si takto vyžádat i anonymizované zápisy ze zasedání zastupitelstva.

Můžete využít náš vzor Žádost o informace a manuál Kompletní průvodce právem na informace.

Žádost o informace můžete využít, i pokud chcete zjistit bližší informace k tomu, jakou nabídku obec vybrala, z kolika zájemců vybírala nebo na jaké ceně (kupní, nájemní apod.) se dohodla. Obec by vám na žádost měla poskytnout i informace o tom, komu pozemek prodala, na jakou dobu pozemek pronajala, zda kupec už cenu zaplatil apod.

Kam se můžete obrátit, pokud obec postupuje nezákonně?

Můžete se obrátit na zastupitelstvo, radu nebo finanční výbor obce

Pokud máte pochybnosti o tom, jak obec při prodeji nebo pronájmu svých pozemků postupuje, doporučujeme se nejprve obrátit na samotnou obec, respektive její orgány. Využít můžete náš vzor Podnět k prověření postupu obce.

Obrátit se na můžete na:

•  Zastupitelstvo nebo radu, které jsou orgány obce. Pokud seženete podpisy nejméně 0,5 % občanů obce, musí vaši záležitost tyto orgány projednat.[28] Podrobnější informace naleznete v našem manuálu Jak se zapojit na zasedání zastupitelstva. Pro vytvoření žádosti můžete využít náš vzor Bod k projednaní na obci.
• Finanční výbor. Finanční výbor není orgánem obce, a nemusí tak váš podnět projednat. Ze zákona ale musí kontrolovat hospodaření obce. To znamená, že pokud napíšete podnět přesvědčivě a ideálně svá podezření podložíte důkazy, měl by výbor provést kontrolu. Pokud zjistí pochybení, měl by je sdělit zastupitelstvu a navrhnout mu, jak pochybení napravit.

Můžete se obrátit na Ministerstvo vnitra, krajský úřad nebo auditora

Výkon samostatné působnosti obce kontroluje Ministerstvo vnitra. Dohlíží tak například na to, jestli jsou obecně závazné vyhlášky obce v souladu se zákonem. V případě hospodaření obce ministerstvo posuzuje pouze, jestli obec při uzavírání smlouvy dodržela zákonem stanovený postup. Samotný obsah smluv, tedy například otázky, zda je dohodnuté plnění pro obec výhodné, účelné a hospodárné, již ministerstvo neposuzuje.[29]

Pokud obec nedodržela formální procesní požadavky, které zákon stanoví pro nakládání s majetkem (např. nezveřejnila řádně záměr prodeje na úřední desce), můžete se s podnětem obrátit na Ministerstvo vnitra. Využít můžete náš vzor Podnět k provedení kontroly obce.

Každá obec si musí nechat své hospodaření za každý uplynulý kalendářní rok přezkoumat nezávislým kontrolním subjektem.[30] Tím je krajský úřad, popřípadě auditor, kterého si obec zvolí. Hlavní rozdíl tohoto přezkumu od kontroly prováděné ministerstvem spočívá v tom, že krajský úřad (resp. auditor) hodnotí nejen zákonnost, ale také účelnost hospodaření obce. Posuzuje tedy i to, jestli byly smlouvy, které obec uzavřela, vzhledem ke všem okolnostem pro obec výhodné.

Výsledkem přezkumu krajského úřadu nebo auditora je zpráva o výsledku přezkoumání hospodaření. Obec je povinna napravit nedostatky, na které ji tato zpráva upozorní.

O poskytnutí zprávy o výsledku přezkoumání hospodaření můžete požádat prostřednictvím zákona o svobodném přístupu k informacím. Můžete přitom využít náš vzor Žádost o informace a manuál Kompletní průvodce právem na informace.

Krajský úřad nebo auditora můžete také upozornit, aby se na některá právní jednání obce (např. konkrétní uzavřené smlouvy) zaměřili důkladněji. Pokud tak chcete učinit, podejte jim podnět. Krajský úřad ani auditor se jimi sice nemusí řídit, pokud ale své pochybnosti vysvětlíte a odůvodníte, je velká šance, že budou ve zprávě zohledněny.

Podrobnější informace naleznete v manuálu Jak můžete kontrolovat hospodaření obce?

Pokud patříte mezi okruh oprávněných osob, můžete požadovat, aby soud určil, že je žaloba neplatná

Dožadovat se žalobou, aby soud určil, že je smlouva o převodu pozemku neplatná, nemůže každý, kdo neplatnost tvrdí, ale pouze omezený okruh osob. Jde o osoby, které prokáží, že mají na určení neplatnosti naléhavý právní zájem.[31] Ten mají osoby, do jejichž právních poměrů by se určení neplatnosti smlouvy mohlo promítnout.[32] Zjednodušeně řečeno jde o osoby, které by s obcí bývaly mohly smlouvu uzavřít, kdyby vše proběhlo, jak mělo. Žalobu tedy může podat:

• neúspěšný účastník nabídkového řízení (ten, který projevil zájem pozemek odkoupit) nebo
• potencionální účastník nabídkového řízení, který by svou nabídku obci předložil, pokud by obec svůj záměr převést majetek řádně zveřejnila tak, aby se o něm účastník mohl dozvědět.

Naléhavým právním zájmem není kontrola hospodaření s obecním majetkem.[33]

Žalobu na určení neplatnosti smlouvy o převodu pozemku může podat ještě státní zástupce.[34] Státní zástupce návrh podat musí, pokud došlo k porušení zákona a nepodal ho nikdo z uvedených osob. Státnímu zastupitelství k tomu můžete podat podnět.

O podání žaloby by teoreticky mohlo rozhodnout i zastupitelstvo obce (např. po obměně zastupitelů po volbách).