Co je černá stavba a jak ji poznat?
ObsahMáte podezření, že někdo z vašeho okolí staví bez patřičných povolení nebo nesplňuje jiné zákonné podmínky? V takovém případě by šlo o tzv. černou stavbu. V tomto manuálu popíšeme, co všechno musí stavebník splnit, aby stavěl v souladu s právem, a jak můžete zjistit, zda byly zákonné podmínky splněny.
Pokud vás zajímá, jak iniciovat zahájení řízení o odstranění černé stavby a jak takové řízení probíhá, prostudujte náš manuál Co dělat, když soused postavil černou stavbu?.
Co je to „černá stavba“?
Stavební zákon realizaci většiny stavebních činností podmiňuje povolovacími procesy. Tyto procesy vede stavební úřad a ve spolupráci s dotčenými orgány v nich prověřuje zákonnost stavebního záměru a stanovuje podmínky jeho realizace.
Jako černé stavby se označují stavby, které byly postaveny nebo upraveny:
- bez potřebných povolení nebo v rozporu s nimi, případně pokud bylo takové povolení následně zrušeno,
- v rozporu s jinými právními předpisy (např. z oblasti ochrany životního prostředí),
- v rozporu s územně plánovací dokumentací (např. územním plánem).
Stavební úřad při zjištění černé stavby musí povinně zahájit správní řízení k jejímu odstranění. [1] Černé stavby se zásadně nepromlčují,[2] proto může být řízení o jejich odstranění zahájeno i po několika desetiletích.
Jaká povolení jsou pro realizaci stavby potřeba?
Před realizací většiny stavebních záměrů potřebuje stavebník získat rozhodnutí o povolení záměru. To vymezuje pozemky pro realizaci záměru, stanoví podmínky pro jeho umístění a provedení, a pokud je to třeba, i pro jeho užívání. U některých záměrů zákon umožňuje, aby povolení záměru bylo vydáno ve zrychleném řízení.[3]
Kompletní informace o povolovacím řízení se dozvíte v našem manuálu Povolování záměru podle nového stavebního zákona. Zrychlenému řízení se věnuje manuál Zrychlené povolovací řízení.
Které stavební záměry nepotřebují povolení?
Stavební zákon rozlišuje u stavebních záměrů čtyři druhy staveb.
- Drobné stavby: chaty, skleníky, bazény u rodinných domů, stožáry, drobné zemědělské stavby. Celkový výčet a parametry obsahuje Příloha č. 1 ke stavebnímu zákonu.[4]
- Jednoduché stavby: většina rodinných domů, garáže, sklady do určitých rozměrů. Celkový výčet a parametry staveb obsahuje Příloha č. 2 ke stavebnímu zákonu.[5]
- Vyhrazené stavby: dálnice, dráhy, letiště, stavby jaderných zařízení. Celkový výčet a parametry staveb opět obsahuje Příloha č. 3 ke stavebnímu zákonu.[6]
- Ostatní stavby: jedná se o stavby, které nespadají mezi výše uvedené druhy.
Rozhodnutí o povolení záměru vyžadují všechny druhy staveb s výjimkou drobných staveb.[7] I u drobných staveb platí, že musí být v souladu s územně plánovací dokumentací.[8] Pokud tedy drobná stavba není v souladu s územním plánem, je černou stavbou.
Jak zjistím, že se v konkrétním případě jedná o „černou stavbu“?
Pokud je stavba realizována ve vašem sousedství, prvním náznakem může být, pokud s vámi ohledně stavby nebylo nijak komunikováno. Soused je vždy účastníkem povolovacího řízení a jako takový musí mít možnost se ke stavbě vyjádřit. Proto byste jako soused měl být obeslán ohledně zahájení řízení,[9] pozván k místnímu šetření a mělo by vám být doručeno samotné rozhodnutí. Pozor ale na případy, kde je větší počet účastníků (tj. nad 30), povolovacímu řízení předcházel proces posuzování vlivů na životní prostředí (EIA) nebo se záměr vztahuje k území více obcí. V těchto případech bude stavební úřad písemnosti individuálně doručovat pouze stavebníkovi a obci. Ostatním účastníkům se doručuje vyvěšením na úřední desce.[10]
U zrychleného řízení je vydání povolení přímo podmíněno souhlasem dotčeného souseda se záměrem. Stavebník tedy musí spolu s žádostí stavebnímu úřadu předložit jako přílohu váš souhlas.[11] Pokud souhlas neudělíte, musí proběhnout standardní povolovací řízení, jehož jste účastníkem.[12]
V každém případě – i pokud se stavba nenachází ve vašem sousedství – se můžete příslušného stavebního úřadu dotázat, jestli má daná stavba vydaná příslušná povolení. Zeptat se můžete prostým dotazem, třeba telefonicky nebo osobně na úřadě. Můžete také podat písemnou žádost o poskytnutí informace podle zákona o svobodném přístupu k informacím, na kterou vám stavební úřad musí do 15 dní odpovědět.[13] Zeptat se můžete, zda byla povolena konkrétní stavba, či zda bylo v určitém období vydáno rozhodnutí o povolení záměru pro určité parcelní číslo. Číslo parcely můžete zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí online třeba podle adresy budovy nebo mapy.
Žádat můžete o informaci, zda bylo povolení vydáno, nebo o kopii samotného rozhodnutí stavebního úřadu o povolení záměru.
K podání žádosti o informace můžete využít náš vzor Žádost o informace. Podrobné praktické informace k právu na informace se dočtete v našem manuálu Kompletní průvodce právem na informace.
Co se dá s černou stavbou dělat?
Kdokoliv může podat podnět na stavební úřad, aby zahájil řízení o odstranění stavby. Úřad může rozhodnout o odstranění černé stavby,[14] ale na žádost stavebníka může také stavbu dodatečně povolit.[15]
Jak podat podnět, jak probíhá řízení o odstranění stavby a co dělat při nečinnosti úřadu se dozvíte v manuálu Co dělat, když soused postavil Černou stavbu?
[2] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 20. 2. 2012, č. j. 2 As 102/2011-112
[4] Podrobnější popis a příklady jednotlivých druhů drobných staveb najdete v Metodice ministerstva pro místní rozvoj
[5] Podrobnější popis a příklady jednotlivých druhů jednoduchých staveb najdete v Metodice ministerstva pro místní rozvoj
[6] Podrobnější popis a příklady jednotlivých druhů vyhrazených staveb najdete v Metodice ministerstva pro místní rozvoj
[13] § 14 odst. 5 písm. d) zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím
Michal Kuk