Co je černá stavba a jak ji poznat?

Pokud vás zajímá, jak iniciovat zahájení řízení o odstranění černé stavby a jak takové řízení probíhá, prostudujte náš manuál Co dělat, když soused postavil černou stavbu?.

Co je to „černá stavba“?

Stavební zákon realizaci většiny stavebních činností podmiňuje povolovacími či jinými obdobnými procesy, ve kterých příslušný stavební úřad ve spolupráci s dotčenými orgány prověřuje zákonnost daného stavebního záměru a stanovuje podmínky jeho realizace.

Černé stavby jsou pak případy, kdy stavba, její změna nebo terénní úprava, je nebo byla prováděna bez příslušných povolení anebo v rozporu s nimi, popřípadě pokud tato povolení byla zákonem stanoveným způsobem zrušena. Stavební úřad při zjištění černé stavby musí povinně zahájit správní řízení k jejímu odstranění.

Černé stavby se zásadně nepromlčují[1], proto může být řízení o jejich odstranění zahájeno i po několika desetiletích.

Jaká povolení jsou pro realizaci stavby, její změnu nebo terénní úpravu potřeba?

Před realizací většiny stavebních záměrů potřebuje stavebník obecně získat:

• Územní rozhodnutí nebo u jednodušších záměrů územní souhlas, na základě kterých se stavba umísťuje do území.
• Stavební povolení nebo u jednodušších záměrů souhlas s ohlášením, v rámci kterých se schvaluje technické provedení stavby.

Výše uvedené může stavebník v konkrétních případech za splnění zákonných podmínek nahradit veřejnoprávními smlouvami uzavřenými se stavebním úřadem[2] nebo oznámením stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora[3].

Které stavební záměry nepotřebují povolení?

Obecně platí, že výše uvedená povolení vyžadují všechny stavební záměry. Zákon pak vyjmenovává výjimky, které je nepotřebují. Územní rozhodnutí ani souhlas nevyžadují stavby uvedené v § 79 odst. 2 stavebního zákona (např. sjezdy a nájezdy na pozemní komunikace, menší skleníky a bazény). Pokud stavba nevyžaduje územní rozhodnutí ani územní souhlas, nevyžaduje automaticky ani stavební povolení nebo souhlas s ohlášením.

Stavební povolení ani souhlas s ohlášením nevyžadují stavby uvedené v § 103 stavebního zákona (např. ploty, vedení přenosové soustavy elektřiny). Tyto stavby tedy vyžadují pouze územní rozhodnutí nebo souhlas, případně nevyžadují žádná povolení.

Jak zjistím, že se v konkrétním případě jedná o „černou stavbu“?

Pokud je stavba realizována ve vašem sousedství, prvním náznakem může být, pokud s vámi ohledně stavby nebylo nijak komunikováno. Soused je vždy účastníkem územního i stavebního řízení a jako takový musí mít možnost se ke stavbě vyjádřit. Proto byste jako soused měl být obeslán ohledně zahájení řízení, pozván k místnímu šetření a mělo by vám být doručeno samotné rozhodnutí. Pozor ale na případy, kde je větší počet účastníků (tj. nad 30) anebo v případě, že územnímu nebo stavebnímu řízení předcházel proces EIA. V těchto případech bude stavební úřad písemnosti doručovat vyvěšením na úřední desce a nikoli jednotlivě všem účastníkům.

U jednodušších stavebních záměrů, pro které postačují územní souhlas a souhlas s ohlášením, je jejich vydání přímo podmíněno vaším písemným souhlasem se záměrem, který udělujete stavebníkovi. Pokud jste takový souhlas nedali, musí proběhnout standardní územní a stavební řízení, jehož jste účastníkem.

V každém případě – i pokud se stavba nenachází ve vašem sousedství – se můžete příslušného stavebního úřadu dotázat, jestli má daná stavba vydaná příslušná povolení. Zeptat se můžete prostým dotazem, třeba telefonicky nebo osobně na úřadě. Můžete také podat písemnou žádost o poskytnutí informace, na kterou vám stavební úřad musí do 15 dní odpovědět. Zeptat se můžete, zda byla povolena konkrétní stavba, či zda bylo v určitém období vydáno rozhodnutí o vydání stavebního povolení pro určité parcelní číslo. Číslo parcely můžete zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí online třeba podle čísla popisného budovy nebo mapy. Žádat můžete o informaci, zda bylo stavební povolení vydáno, nebo, dle judikatury, [4] i o kopii samotného rozhodnutí stavebního úřadu o vydání stavebního povolení. 

K podání žádosti o informace můžete využít náš vzor Žádost o informace. Podrobné praktické informace k právu na informace se dočtete v našem manuálu Kompletní průvodce právem na informace.

Co se dá s černou stavbou dělat?

Kdokoliv může podat podnět na příslušný stavební úřad, aby zahájil řízení o odstranění stavby. Úřad může rozhodnout o odstranění černé stavby, ale na žádost stavebníka může také stavbu dodatečně povolit. Jak podat podnět, jak probíhá řízení o odstranění stavby a co dělat při nečinnosti úřadu se dozvíte v manuálu Co dělat, když soused postavil Černou stavbu?