Jak probíhá územní řízení?

Proces povolování stavby má obvykle dvě fáze – nejprve proběhne územní řízení, ve kterém stavební úřad posoudí, jestli záměr stavebníka odpovídá mj. územnímu plánu, zákonům o ochraně životního prostředí nebo požadavkům na veřejnou infrastrukturu. Pokud stavebník v územním řízení uspěje, zpravidla následuje řízení stavební, ve kterém stavební úřad hodnotí konkrétní způsob provedení stavby a podmínky jejího užívání.

Tento manuál vám pomůže se aktivně zapojit do procesu povolování stavby v územním řízení. Dozvíte se, jak v něm můžete vyjádřit svůj názor a dohlédnout, že se vše děje podle zákona. O průběhu stavebního řízení se dočtete v našem manuálu Jak probíhá stavební řízení?

Územnímu řízení obvykle předchází proces územního plánování a v některých případech i posuzování vlivů na životní prostředí. O těchto nástrojích se více dozvíte v našem manuálu Zapojte se do povolování stavby nebo záměru.

O čem se v územním řízení rozhoduje?

Územní řízení je proces nezbytný pro povolení většiny staveb. Vede jej vždy příslušný obecný stavební úřad, kterým bude ve většině případů stavební úřad obce s pověřeným obecním úřadem.[1] V územním řízení se posuzuje, jak stavba zapadne do okolní zástavby a krajiny. Konkrétně se posuzuje, jestli je stavební záměr v souladu s územním plánem a může být s ohledem na ochranu životního prostředí a další veřejné zájmy na dané místo umístěn.

Výsledkem řízení je územní rozhodnutí. Územní rozhodnutí může mít podle stavebního zákona následující podoby:[2]

• Rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení.
• Rozhodnutí o změně využití území. To se vztahuje na terénní úpravy, které ale nejsou stavbou, např. zalesnění.
• Rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území. Například v situaci, kdy chce továrna instalovat nové technologie, které mohou mít jiný vliv na okolní prostředí.
• Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků.
• Rozhodnutí o ochranném pásmu. Ochranným pásmem je oblast, kde jsou kvůli ochraně určitého objektu stanovena speciální pravidla pro užívání. Může se jednat o ochranu objektu před okolím, např. vodního zdroje, přírodní rezervaci či kulturní památku, ale také o ochranu okolí před objektem. To se týká například těžebních oblastí.

Účastníci řízení

Pokud jste účastník řízení, vaše postavení je výhodnější. Můžete totiž podávat námitky a tím se do řízení přímo zapojit.

Účastníky jsou v každém územním řízení:

1. Žadatel (osoba, která chce stavět).

2. Obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn. Obec zastupuje své zájmy a zájmy svých občanů.

Dalšími účastníky řízení mohou být:

• Vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn.
• Osoby, jejichž právo může být územním rozhodnutím přímo dotčeno (sousedé). Jedná se o osoby, které mají vlastnické či jiné věcné právo k okolním pozemkům a stavbám. Podle judikatury[3] se jedná i o společenství vlastníků. Naopak za dotčené osoby nelze považovat nájemce, protože ti nemají k nemovitosti věcné právo. Z judikatury[4] dále vyplývá, že nemusí jít o vlastníky nemovitostí přímo sousedících, tj. hraničících, důležité je, že budou záměrem přímo dotčena jejich práva. Může se jednat o nemovitosti „přes cestu“, ale i o nemovitosti vzdálenější. Záleží na povaze a možných vlivech záměru. Posouzení je na příslušném úřadě, resp. následně na soudu.
• Pokud územní řízení navazuje na proces posuzování vlivu záměru na životní prostředí (EIA), pak se do něj mohou přihlásit i environmentální spolky. Pokud chcete váš spolek přihlásit, musíte úřadu účast spolku oznámit do 30 dní od zveřejnění oznámení o zahájení územního řízení na úřední desce.[5] Můžete přitom využít náš vzor Oznámení o účastenství v navazujícím řízení.

Územní řízení je správním řízením. Účastníci řízení tedy mohou namítat podjatost úředních osob, nahlížet do spisu, činit si z něj výpisy a kopie, navrhovat důkazy, podávat vyjádření k dokumentům ze spisu, podávat námitky a odvolání. Více se dozvíte v našem manuálu 10 významných práv účastníka správního řízení.

Veřejnost a environmentální spolky nejsou z projednávání zcela vyloučeni. Pokud nejste účastníkem řízení, ale chcete se vyjádřit, můžete podat připomínku. Stavební úřad ale nemusí projednávat a odpovídat na každou připomínku jednotlivě. Stačí, když je shrne do územního rozhodnutí a odpoví hromadně. Osoby, které podaly připomínku, se nestávají účastníky řízení.

Průběh územního řízení

Územní řízení má tyto fáze:

1. Zahájení řízení

Žadatel – stavebník podá žádost o zahájení územního řízení stavebnímu úřadu. Tato žádost se podává na vyhláškou stanoveném tiskopise[6] a musí k ní být připojeny povinné přílohy:[7]

• Závazná stanoviska. Tato stanoviska vydávají orgány rozhodující o oblastech, na které bude mít stavba vliv. Ke každé stavbě jsou tedy potřeba stanoviska jiného okruhu orgánů. Například pokud chce někdo stavět v národním parku, bude muset získat závazné stanovisko orgánu ochrany přírody. Často je také potřeba získat závazné stanovisko od hasičů.
• Stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury. V těchto stanoviscích se vlastníci vyjadřují k napojení stavby na rozvody elektřiny, vody, na kanalizaci a na silnice. Pokud stavba vyžaduje vybudování kusu nové infrastruktury, musí žádost obsahovat smlouvu s vlastníky těchto infrastruktur.
• Dokumentaci k samotné stavbě, tedy výkresy a vizualizace.

Pokud chybí některé náležitosti nebo přílohy žádosti, stavební úřad sám je povinen řízení přerušit a vyzvat žadatele k doplnění. Pokud tak ale neučiní a vy se na základě zákona domníváte, že něco chybí, neváhejte podat námitky.

Jak se doručuje?

Doručením žádosti stavebnímu úřadu je řízení zahájeno. Stavební úřad zahájení řízení oznámí účastníkům řízení.

Pokud má řízení velký počet účastníků (více než 30), a nebo pokud navazuje na posuzování vlivů na životní prostředí (EIA), doručuje stavební úřad oznámení o zahájení řízení jednotlivě pouze některým účastníkům – žadateli, obci, a vlastníku pozemku. Ostatní účastníci se o zahájení řízení dozví pouze z veřejné vyhlášky vyvěšené na úřední desce obce.[8]

Pokud mezi tyto účastníky nepatříte, doporučujeme vám pravidelně sledovat úřední desku (internetovou či fyzickou). Vyhláška na ni musí viset alespoň 15 dní. Až po 15 dnech se považuje za doručenou.[9]

Záměry podléhající procesu EIA

U záměrů, které podléhaly posouzení v procesu EIA, se před zahájením navazujícího řízení, tedy i před řízením územním, vydává tzv. verifikační stanovisko. Verifikačním stanoviskem EIA úřad potvrdí, že u záměru nedošlo od doby vydání závazného stanoviska EIA k podstatným změnám.

Pokud ale úřad zjistí, že u záměru došlo ke změnám, které by mohly mít negativní vliv na životní prostředí, musí u těchto změn EIA provést znovu. Do tohoto nového řízení o EIA se můžete zapojit, i když jste se nezapojili do předchozího řízení.

Přečtěte si, Jak se zapojit do procesu EIA. Podrobnější informace o procesu posouzení vlivu na životní prostředí najdete v našem manuálu Co je to EIA?

2. Ústní jednání

Stavební úřad zpravidla nařizuje ústní jednání. Jeho účelem je, aby se stavební úřad seznámil s místními poměry (například tím, že provede ohledání na místě, nebo vyslechne námitky účastníků řízení). Od ústního jednání může úřad upustit, pokud mu jsou poměry v území dobře známy a pokud žádost poskytuje dostatečný podklad pro posouzení záměru. U záměrů, které byly předmětem EIA, musí ústní jednání proběhnout vždy, a to veřejně.

Pokud stavební úřad ústní jednání nařídí, musí doručit všem účastníkům oznámení o jeho konání alespoň 15 dní předem. Doručuje buď jednotlivě, nebo v řízeních s velkým počtem účastníků vyvěšením na úřední desce. Pokud stavební úřad doručuje písemnosti vyvěšením na úřední desce, považují se tyto písemnosti za doručené patnáctým dnem od jejich vyvěšení.[10]

Výjimku tvoří ústní veřejná projednání u staveb, kde se pořizuje EIA. U těch musí být datum jednání na úřední desce oznámeno alespoň 30 dní předem.

3. Námitky – nejsilnější nástroj

Pomocí námitek můžete jako účastníci zasahovat do řízení. Důvody k podání námitek mohou být různé, například:

• Zamýšlená stavba bude mít negativní dopady na sousední pozemek.
• Stavba může způsobit škodu na životním prostředí.
• Stavební úřad nepostupoval procedurálně správně. Například nedodržoval lhůty, nebo nereagoval na nedostatky v dokumentaci.

Lhůta pro podání námitek závisí na tom, jestli stavební úřad nařídil ústní jednání. Pokud ano, můžete podávat námitky písemně do okamžiku zahájení tohoto jednání, případně ústně při něm. Pokud stavební úřad ústní jednání nenařídil, musí vám pro uplatnění námitek stanovit lhůtu. Lhůta nesmí být kratší než 15 dní ode dne, kdy stavební úřad účastníkům oznámí, že od ústního jednání upouští.

Pro podání námitek můžete použít náš vzor Námitky k územnímu řízení. Námitky formulujte co nejpřesněji, protože pak bude muset stavební úřad také přesně odpovědět. To, že podáte námitky, neznamená, že jim stavební úřad vyhoví. Je ale povinen na ně reagovat a vypořádat v odůvodnění územního rozhodnutí každou námitku zvlášť. Pokud stavební úřad nevypořádá námitky dostatečným způsobem, je to důvod, pro který se můžete proti územnímu rozhodnutí odvolat.

4. Vyjádřit se mohou účastníci kdykoli

K podkladům ve spise se můžete vyjadřovat do té doby, než stavební úřad vydá rozhodnutí, tedy i po ústním jednání. Tato vyjádření ale nejsou klasickými námitkami a úřad k nim proto nemusí přihlížet.

Obvykle úřad k vyjádření vyzývá poté, co shromáždí kompletní podklady. Oznámí vám, že se chystá vydat konečné rozhodnutí ve věci, a stanoví, do kdy se ještě k sesbíraným pokladům můžete vyjádřit.

5. Co když nejste účastníkem řízení, ale chcete se vyjádřit?

Připomínky můžete podávat i v případě, že nejste účastníkem řízení. Připomínky musíte podat před zahájením ústního jednání. Připomínky jsou úřadem vyhodnoceny hromadně, úřad nemusí poskytnout detailní odůvodnění a proti nevypořádání připomínek se nelze odvolat.

6. Vydání územního rozhodnutí

Územní rozhodnutí je výsledkem územního řízení. Územní rozhodnutí schvaluje nebo zamítá návrh žadatele. Nejčastěji tedy schvaluje návrh na umístění stavby, dělení nebo scelování pozemků či změnu využití pozemků. Územní rozhodnutí může také stanovovat podmínky, které musí při realizaci záměru žadatel dodržet. Mohou se týkat využití území či projektové dokumentace stavby. V rozhodnutí musí být vše zdůvodněno, tedy i způsob vypořádání námitek a soulad s územním plánem.

Stavební zákon také stanoví dobu platnosti územního rozhodnutí, tedy lhůtu, ve které musí investor zažádat o stavební povolení. Tato lhůta činí standardně 2 roky od právní moci územního rozhodnutí. Stavební úřad ji může prodloužit až na 5 let. Pokud stavebník ve lhůtě nepožádá o vydání stavebního povolení, územní rozhodnutí pozbývá platnosti.

7. Jak se můžete proti územnímu rozhodnutí bránit?

Účastník řízení se může odvolat

Pokud jste účastníkem územního řízení, můžete podat proti územnímu rozhodnutí odvolání k nadřízenému orgánu. Nadřízeným orgánem bude většinou krajský úřad. Odvolání zašlete stavebnímu úřadu, který rozhodnutí vydal. Doporučujeme odvolání zaslat na vědomí i nadřízenému orgánu. Mezi obvyklé důvody k podání odvolání patří chybějící či nedostatečné vypořádání námitek či nesoulad stavby s územním plánem.

Pro sepsání odvolání můžete využít náš vzor Odvolání proti rozhodnutí ve správním řízení.

Každý může podat podnět k zahájení přezkumného řízení

I pokud jste nebyli účastníky řízení, můžete podat podnět k přezkumu územního rozhodnutí podle správního řádu. V přezkumném řízení může nadřízený úřad, zpravidla tedy krajský úřad, rozhodnutí zrušit, pokud shledá, že jev rozporu s právními předpisy.[11] Nadřízený úřad přezkumné řízení na základě vašeho podnětu nemusí zahájit. Pokud ho o to ale požádáte, musí na něj do 30 dní reagovat a sdělit vám, zda řízení zahájil nebo k tomu neshledal důvody.

Jak podnět podat se dozvíte v našem manuálu Podávání podnětů správním orgánům. Využít můžete náš vzor Podnět k provedení přezkumného řízení.

Jaké jsou alternativy územního řízení?

V určitých případech je možné územní řízení nahradit zjednodušenými nebo spojenými procesy podle stavebního zákona. Účelem těchto řízení je snížit administrativní zátěž povolovacích procesů a zrychlit je. Nyní si jednotlivá alternativní řízení krátce rozebereme.

Územní řízení s posouzením vlivů na životní prostředí

Toto řízení spojuje územní řízení a řízení o posouzení vlivů na životní prostředí (EIA). Stavebník v žádosti doloží nejen dokumenty dle stavebního zákona, ale i veškeré náležitosti dle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí. Kromě účastníků územního řízení podle stavebního zákona jsou účastníky i dotčené samosprávné celky a dotčená veřejnost (tj. environmentální spolky) podle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí.[12]

Společné územní a stavební řízení

V některých stavebních záměrech je možné spojit územní a stavební řízení. Jedná se například o stavby pozemních komunikací (silnic a dálnic) nebo vodních děl. Okruh účastníků takto spojeného řízení je stejný, jako kdyby se obě řízení vedla zvlášť.

Společné územní a stavební řízení s posouzením vlivů na životní prostředí

Toto společné řízení spojuje územní řízení, stavební řízení a posouzení vlivů na životní prostředí (EIA) do jediného řízení. Stavebník dokládá požadované přílohy ke všem třem řízením. Okruh účastníků je stejný, jako v případě územního řízení s posouzením vlivů na životní prostředí.

Zjednodušené územní řízení

Pro stavební záměry, které se nachází v zastavěném nebo zastavitelném území, je možné vést zjednodušené územní řízení. Žadatel je povinen opatřit stejné náležitosti jako pro standardní žádost o územní rozhodnutí. Navíc musí doložit potřebná stanoviska a souhlas vlastníků sousedních nemovitostí.[13] Ve zjednodušeném územním řízení vlastníci sousedních nemovitostí nemají právo námitek, protože žadatel získal jejich souhlas se svým záměrem předem. Pokud stavební úřad zjistí, že žadatel nezískal souhlasy všech sousedů, překlopí řízení na standardní územní řízení. Zjednodušené územní řízení není možné vést pro záměry, které podléhají posouzení EIA.

Územní souhlas

Pro některé stavby místo územního rozhodnutí postačí územní souhlas. Jeho získání je mnohem jednodušší a rychlejší, ale je možné o něj žádat pouze u menších staveb – například u kůlen, skleníků nebo bazénů. Vše podstatné o územním souhlasu se dozvíte v našem manuálu Jak se bránit proti územnímu souhlasu a ohlášení?