Jak probíhá stavební řízení?

V tomto manuálu se dozvíte, o čem se ve stavebním řízení rozhoduje, kdo jsou jeho účastníci a jaké možnosti zapojení máte v jeho jednotlivých fázích.

Stavební řízení navazuje na územní řízení, ve kterém stavební úřad posuzuje soulad záměru s územním plánem. Může se také stát, že stavební řízení proběhne společně s řízením územním. Přečtěte si více v našem manuálu Jak probíhá územní řízení? Praktické shrnutí, jak celý proces povolování stavby probíhá od začátku do konce, najdete v našem manuálu Zapojte se do povolování stavby nebo záměru.

Pokud stavebník ve stavebním řízení uspěje, stavební úřad vydá stavební povolení a může začít stavět. Předtím, než můžete dokončenou stavbu začít užívat, je obvykle zapotřebí získat ještě kolaudační souhlas. O něm podrobněji píšeme v manuálu Užívání dokončené stavby – kolaudace.

O čem se ve stavebním řízení rozhoduje?

Povinnost projít stavebním řízením se netýká všech stavebních záměrů. Stavební zákon rozlišuje tři druhy stavebních záměrů. Stavební řízení musí proběhnout pouze u poslední kategorie, která bude mít pravděpodobně největší dopady.

1. Záměry, u kterých není třeba stavební povolení ani ohlášení: chaty, skleníky, bazény u rodinných domů, billboardy, stožáry, drobné zemědělské stavby. Celkový výčet a parametry obsahuje stavební zákon.[1]
2. Záměry, u kterých postačí ohlášení stavebnímu úřadu (tzv. stavby na ohlášku): většina rodinných domů, sklady do určitých rozměrů. Celkový výčet a parametry staveb opět obsahuje stavební zákon.[2] Pokud záměr spadá do této kategorie, ale je třeba u něj provést posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), stavební řízení musí proběhnout.[3]
3. Záměry, které vyžadují stavební povolení. Do této skupiny spadají všechny záměry, které nejsou uvedeny v kategoriích 1. a 2.

Stavební povolení může nahradit certifikát autorizovaného inspektora, který se vydává na základě smlouvy mezi autorizovaným inspektorem a stavebníkem. Obsahem této smlouvy je dohoda, že autorizovaný inspektor zkontroluje projektovou dokumentaci pro danou stavbu. Podrobnější informace naleznete v manuálu Certifikáty autorizovaných inspektorů.

Účastníci řízení

Pokud jste účastníkem stavebního řízení, máte širší možnosti se do něj zapojit. Můžete například podávat námitky, které stavební úřad musí jednotlivě vypořádat ve stavebním povolení.

Účastníky stavebního řízení je v každém stavebním řízení stavebník (osoba, která chce stavět).

Dalšími účastníky řízení mohou být:

• Vlastník pozemku, na němž má být záměr uskutečněn. To nebývá vždy stejná osoba jako stavebník.
• Vlastníci sousedících nemovitostí (pozemků a staveb) a ti, kteří k nim mají věcné břemeno, pokud mohou být stavebním záměrem přímo dotčeni. Podle judikatury[4] nemusí jít o nemovitosti přímo sousedící, tj. hraničící. Důležité je, že budou záměrem přímo dotčeny. Může se jednat o nemovitosti „přes cestu“, ale i o nemovitosti vzdálenější. Záleží na povaze a možných vlivech záměru. Posouzení je na příslušném úřadě, resp. následně na soudu. Účastníkem stavebního řízení může být podle judikatury i společenství vlastníků jednotek.[5]
• Vlastníci dalších staveb na pozemku, na němž se má stavět.
• Pokud řízení navazuje na proces posuzování vlivu záměru na životní prostředí (EIA), do stavebního řízení se mohou přihlásit i environmentální spolky. Spolky musí úřadu oznámit svůj zájem zúčastnit se řízení do 30 dní od zveřejnění oznámení o zahájení stavebního řízení na úřední desce. Podrobnější informace najdete v manuálu Kterých řízení se může váš spolek účastnit? Pokud chcete spolek do řízení přihlásit, můžete využít náš vzor Oznámení o účastenství v navazujícím řízení.[6]

Stavební řízení je správním řízením. Účastníci řízení mají řadu práv. Mohou namítat podjatost úředních osob, nahlížet do spisu, činit si z něj výpisy a kopie, navrhovat důkazy, podávat vyjádření k dokumentům ze spisu, podávat námitky a odvolání. Více se dozvíte v našich manuálech Jak probíhá správní řízení a 10 významných práv účastníka správního řízení.

Průběh stavebního řízení

1. Stavební řízení se skládá z několika po sobě navazujících fází: Zahájení řízení

Žadatel – stavebník podává žádost o zahájení stavebního řízení stavebnímu úřadu. Tato žádost se podává na vyhláškou stanoveném tiskopisu[7] a musí k ní být připojeny povinné přílohy:

• Souhlas vlastníka pozemku s realizací stavby. Pokud žadatel pozemek sám nevlastní nebo k němu nemá právo odpovídající věcnému břemenu, musí získat souhlas vlastníka pozemku s plánovanou stavbou.
• Seznam vlastníků sousedních pozemků a osob, které mají k těmto pozemkům věcná břemena. Jedná se o budoucí účastníky stavebního řízení.
• Územní rozhodnutí o povolení umístění stavby. Toto rozhodnutí vydává stavební úřad v územním řízení, které stavebnímu řízení předchází. O územním řízení se více dozvíte v našem manuálu Jak probíhá územní řízení?
• Závazná stanoviska orgánů veřejné správy. Tato stanoviska vydávají orgány, které rozhodují o oblastech, na které bude mít stavba vliv. U každého stavebního záměru může být okruh dotčených orgánů jiný. Jedná se například o orgány ochrany přírody nebo orgán památkové péče. Pokud je stanovisko negativní, stavební úřad nesmí stavební povolení vydat.
• Závazná stanoviska vlastníků infrastruktur (například silnic, elektrického vedení, odpadních vod) k napojení stavby. Stejně jako u předchozího bodu platí, že pokud je stanovisko negativní, stavební úřad nesmí povolení vydat.
• Projektová dokumentace zpracovaná autorizovaným projektantem. Pokud projektovou dokumentaci nevydal autorizovaný projektant, stavební úřad řízení zastaví.[8]
• Návrh plánu kontrolních prohlídek stavby.[9]

Poté, co stavební úřad obdrží žádost o vydání stavebního povolení, nejprve přezkoumává podanou žádost a připojené podklady, aby ověřil jejich soulad s územním plánem, územním rozhodnutím a vydanými závaznými stanovisky. Pokud chybí některé náležitosti nebo přílohy žádosti, stavební úřad řízení přeruší a vyzve žadatele k doplnění.[10] Pokud tak neučiní, můžete jako účastník řízení podat námitku.

Doručením bezvadné žádosti (resp. po případném doplnění na výzvu) stavebnímu úřadu je řízení zahájeno.

Zahájení stavebního řízení oznamuje stavební úřad jednotlivě každému z účastníků řízení. Pokud se ale jedná o řízení s velkým množstvím účastníků (30 a více) nebo řízení předcházelo posuzování vlivů na životní prostředí, doručuje se toto oznámení jednotlivě jen žadateli, vlastníku pozemku (pokud není žadatelem) a vlastníku jiné stavby na pozemku. Ostatním účastníkům se oznámení doručuje veřejnou vyhláškou.[11] Musíte tedy pravidelně sledovat příslušnou úřední desku (internetovou či fyzickou). Na ní musí vyhláška viset alespoň 15 dní. Až po 15 dnech se považuje za doručenou. Pokud jste vlastníkem sousedního pozemku, nebudete na úřední desce označen jménem, ale pouze katastrálním číslem daného pozemku.[12]

Záměry podléhající procesu EIA

Pokud záměr podléhal posouzení EIA, je nutné pro něj před zahájením stavebního řízení získat tzv. verifikační stanovisko. Verifikační stanovisko EIA se vydává pro kontrolu, zda u záměru nedošlo od doby vydání závazného stanoviska EIA k podstatným změnám. Pokud se zjistí, že u záměru došlo ke změnám, které by mohly mít negativní vliv na životní prostředí, musí podle zákona u těchto změn EIA proběhnout znovu.

To znamená, že se můžete do řízení o EIA zapojit jako účastník, nezávisle na tom, jestli jste se zúčastnili předchozího řízení.

Pokud u záměru k žádným změnám nedošlo, příslušný úřad dle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí vydá verifikační stanovisko.

Podrobnější informace naleznete v našem manuálu Jak se zapojit do procesu EIA.

2. Ústní jednání

Stavební úřad zpravidla nařizuje ústní jednání. Ústní jednání je obvykle spojeno s ohledáním na místě, aby se stavební úřad a účastníci řízení seznámili s místem stavby. Pokud jste účastník řízení, můžete se přímo na místě ke stavebnímu záměru vyjádřit. Ústní jednání je také posledním okamžikem, kdy jako účastník řízení můžete vznést námitky. Stavební úřad může určit, že celé ústní jednání nebo jeho část bude veřejná.[13]

Stavební úřad o konání ústního jednání informuje účastníky alespoň 10 dní předem, a to podle pravidel uvedených výše buď jednotlivě, nebo na úřední desce.[14] Pokud je stavební řízení navazujícím řízením, informace o místě a čase jeho konání musí být zveřejněna na úřední desce alespoň 30 dní předem.[15]

Pokud je stavební úřad s místem stavby obeznámen, ústní jednání nařizovat nemusí. V tom případě v oznámení o zahájení řízení stanoví lhůtu, během které mohou účastníci řízení své námitky uplatnit. Tato lhůta nesmí být kratší než 10 dní.[16]

3. Námitky – nejsilnější nástroj

Pokud jste účastníkem řízení, námitky představují nejsilnější nástroj, jak můžete do řízení zasáhnout. Důvody k jejich podání mohou být různé. Můžete namítat nedostatky projektové dokumentace, plánovaný způsob provádění a užívání stavby nebo požadavky dotčených orgánů.

U účastníků řízení, kteří hájí veřejné zájmy (spolky ve stavebním řízení, které je řízením navazujícím na EIA), je nezbytné, aby námitky směřovaly právě k ochraně toho veřejného zájmu, kterým se zabývají (ochrana životního prostředí a veřejného zdraví).

Námitky se mohou týkat např. snížení tržní hodnoty sousední stavby, hlučnosti budoucího provozu stavby či budoucího zastínění nebo světelných emisí dopadajících na sousední stavby. Námitky týkající se hlučnosti a světelných emisí by mohly uplatnit i environmentální spolky. Všichni účastníci řízení pak mohou namítat procedurální pochybení stavebního úřadu, např. nedodržení lhůt, porušení práv účastníků řízení (př. odepření nahlížení do spisu) nebo jiná porušení zákona.

Důležité je, že ve stavebním řízení není možné uplatnit námitky, které byly nebo mohly být uplatněny při pořizování územního plánu nebo v územním řízení. K těmto námitkám stavební úřad nebude přihlížet. Jedná se např. o námitky, že stavební záměr není v souladu s územním nebo regulačním plánem, nebo o námitky z oblasti napojení na infrastruktury (například silnice, rozvody energií, napojení odpadů).

Námitky ve stavebním řízení vypořádává stavební úřad. Stavební zákon ale počítá i se situací, kdy se účastníci dohodnou mezi sebou bez zásahu stavebního úřadu. Může se stát, že námitky přesahují pravomoc stavebního úřadu, například pokud účastníci zpochybňují existenci vlastnického práva jiného účastníka. V tom případě stavební úřad řízení přeruší a odkáže účastníky na soud.[17]

Lhůta pro podání námitek závisí na tom, jestli bylo nařízeno ústní jednání. Pokud nařízeno bylo, mají účastníci právo podat námitky písemně do okamžiku zahájení tohoto jednání, případně ústně při něm. Pokud stavební úřad nenařídil ústní jednání, stanoví lhůtu v délce alespoň 10 dní, ve které mohou být námitky uplatněny.[18]

Námitky formulujte co nejpřesněji, protože pak bude muset stavební úřad také přesně odpovědět. To, že podáte námitky, neznamená, že jim stavební úřad vyhoví. Je ale povinen na ně reagovat a vypořádat v odůvodnění stavebního povolení každou námitku zvlášť. Pokud stavební úřad nevypořádá námitky dostatečným způsobem, je to důvod, pro který se můžete proti stavebnímu povolení odvolat.

4. Vyjádřit se mohou účastníci kdykoli

Po celou dobu trvání řízení až do vydání rozhodnutí máte jako účastník řízení možnost vyjadřovat se k podkladům ve spise. Toto právo máte i po proběhnutí ústního jednání, tedy v době, kdy již nelze podávat námitky.

Vyjádření nicméně nejsou klasickými námitkami a úřad k nim nemusí přihlížet. Obvykle úřad účastníky vyzve k vyjádření poté, co shromáždí kompletní podklady. Oznámí účastníkům řízení, že mají možnost se k nim vyjádřit, a že brzy vydá konečné rozhodnutí ve věci.

5. Co když nejste účastníkem řízení?

Na rozdíl od územního řízení osoby, které nejsou účastníky řízení, obecně nemohou podávat připomínky. Proto doporučujeme monitorovat stavební záměry ve vašem okolí a včas se zapojit do územního řízení. Ve stavebním řízení již nezbývá než oslovit vlastníky nemovitostí, kteří účastníky řízení jsou, aby podali námitky místo vás.

Jiná situace nastává, pokud je stavební řízení řízením navazujícím na posuzování vlivů na životní prostředí. V takovém případě zákon o EIA umožňuje každému podávat připomínky. Podávat je můžete ve lhůtě 30 dnů. Tato lhůta běží od okamžiku, kdy úřad na své úřední desce vyvěsil oznámení o zahájení tohoto řízení.

Připomínky úřad vyhodnotí hromadně ve stavebním povolení. Úřad nemusí poskytnout detailní odůvodnění, proč připomínkám nevyhověl.[19] Proti nevypořádání připomínek se nemůžete odvolat.

6. Stavební povolení

Výsledkem úspěšného stavebního řízení je stavební povolení. Stavební povolení určuje podmínky provedení stavby a jejího užívání. Podmínky provedení stavby mají chránit veřejný zájem, například zájem na ochraně přírody, na dodržení bezpečnostních norem nebo na bezbariérovém přístupu do budovy.[20] Stavební povolení obsahuje také rozhodnutí o všech námitkách spolu s odůvodněním.

Stavební úřad může v povolení nařídit, že v některých fázích stavby proběhnou kontroly. Také může uložit povinnost stavbu kolaudovat nebo provést zkušební provoz. Více se dozvíte v našem manuálu Užívání dokončené stavby – kolaudace.

Stavební povolení se doručuje podle stejných pravidel jako oznámení o zahájení stavebního řízení. Pokud stavebnímu řízení nepředcházela EIA a neúčastnilo se ho více než 30 účastníků, všem se doručuje jednotlivě. Pokud tyto podmínky splněny nejsou, jednotlivě se doručuje jen žadateli, vlastníku pozemku (pokud není žadatelem) a vlastníku jiné stavby na pozemku. Ostatním se doručuje veřejnou vyhláškou na úřední desce.

Do dvou let od právní moci stavebního povolení musí stavba započít, jinak povolení pozbyde platnost. Stavební povolení nabývá platnosti, pokud proti němu již není možné podat odvolání. Stavební úřad může platnost na žádost stavebníka prodloužit. Podmínkou je, že o prodloužení stavebník požádá včas (dokud je původní povolení stále platné). Platnost stavebního povolení lze prodlužovat opakovaně, pokaždé nejvýše o další dva roky. Řízení o prodloužení platnosti je správním řízením a probíhá podobně jako stavební řízení samotné.[21] Okruh účastníků řízení o prodloužení stavebního povolení je stejný jako okruh účastníků stavebního řízení. Tito účastníci v něm mohou znovu uplatnit námitky.

7. Obrana proti rozhodnutí

Účastník řízení se může odvolat

Pokud jste účastníkem územního řízení, můžete podat proti stavebnímu povolení odvolání. Odvolání zašlete stavebnímu úřadu, který rozhodnutí vydal. Doporučujeme odvolání zaslat na vědomí i nadřízenému orgánu. Nadřízeným orgánem bude většinou krajský úřad. Mezi obvyklé důvody pro podání odvolání patří například chybějící či nedostatečné vypořádání námitek či nesoulad stavby s územním rozhodnutím. V odvolání můžete napadnout i závazné stanovisko, na základě kterého bylo povolení vydáno. Závazné stanovisko totiž nelze napadnout samostatně.

Pro podání odvolání můžete využít náš vzor Odvolání proti rozhodnutí ve správním řízení.

Odvolání musíte podat do 15 dnů ode dne, kdy vám bylo stavební povolení doručeno.[22] Doručeno může být buď přímo, nebo prostřednictvím úřední desky. Pokud je vám stavební povolení doručeno přímo, lhůta začíná běžet ode dne následujícího po dni, ve kterém vám povolení došlo.[23] Pokud vám bylo povolení doručeno pouze prostřednictvím úřední desky, bude považováno za doručené patnáctým dnem ode dne následujícího po dni vyvěšení.[24] Zjednodušeně můžeme říct, že na odvolání máte 30 dní od okamžiku, kdy se stavební povolení objevilo na úřední desce. Pokud by poslední den lhůty k podání odvolání připadl na sobotu, neděli nebo státní svátek, je posledním dnem lhůty nejbližší následující pracovní den.[25]

Podrobnější informace k počítání lhůt naleznete v našem manuálu Jak nezmeškat lhůtu? Zásady počítání lhůt. Lhůtu si také můžete pohlídat pomocí našeho nástroje Počítadlo lhůt. Pokud nadřízený orgán vašemu odvolání nevyhoví, můžete podat správní žalobu. Pokud zvažujete podání žaloby, doporučujeme obrátit se na advokáta, který vám předběžně posoudí šanci na úspěch. Advokáta si můžete vybrat podle sídla a specializace ve vyhledávači České advokátní komory.

Každý může podat podnět k zahájení přezkumného řízení

I pokud jste nebyli účastníky řízení, můžete podat podnět k přezkumu stavebního povolení, pokud máte podezření, že je v rozporu s právními předpisy.[26] Přezkumné řízení slouží k přezkoumání pravomocného rozhodnutí. Může být zahájeno nejpozději jeden rok od právní moci stavebního povolení.[27] Podnět podejte k nadřízenému úřadu, který sám rozhodne o tom, zda řízení zahájí.[28] Pokud zjistí rozpor mezi stavebním povolením a právními předpisy, zruší nebo změní stavební povolení.

Nadřízený úřad musí rozhodnout, jestli přezkumné řízení zahájí, nejpozději do dvou měsíců od doby, kdy obdržel váš podnět. Konečné rozhodnutí musí vydat nejpozději do 15 měsíců od právní moci stavebního povolení. S podáním podnětu proto neotálejte.

 Podrobnější informace o podávání podnětů naleznete v našem manuálu Podávání podnětů podle správního řádu. Využít můžete náš vzor Podnět k provedení přezkumného řízení.