Poradna

Nadřazené kategorie: Stavební a územní řízení,

Územní řízení

Vytvořeno dne 11. 8. 2014 — Aktualizováno dne 4. 12. 2020.

Obsah

Chystá se ve vaší obci realizace stavby, se kterou nesouhlasíte? Nebo se obáváte, že bude mít stavba nepříznivý vliv na životní prostředí? Náš manuál vám pomůže se aktivně zapojit do procesu povolování stavby, abyste mohli v řízení vyjádřit svůj názor a dohlédnout, že se vše děje podle zákona.

O čem se vlastně v územním řízení rozhoduje?

Územní řízení je proces nezbytný pro povolení většiny staveb. Vede jej vždy příslušný stavební úřad. V územním řízení se posuzuje, jak stavba zapadne do okolní zástavby a krajiny. Konkrétně se posuzuje, jestli je stavební záměr v souladu s územním plánem a jaký bude její dopad na životní prostředí. Na územní řízení zpravidla navazuje stavební řízení, o kterém se můžete dozvědět více v našem manuálu Stavební řízení.

Výsledkem řízení je územní rozhodnutí, které může mít podle stavebního zákona tyto podoby[1]:

  • O umístění stavby nebo zařízení.
  • O změně využití území. To se vztahuje na terénní úpravy, které ale nejsou stavbou, např. zalesnění.
  • O změně vlivu užívání stavby na území. Například v situaci, kdy chce továrna instalovat nové technologie, které mohou mít jiný vliv na okolní prostředí.
  • O dělení nebo scelování pozemků.
  • O ochranném pásmu. Ochranným pásmem je oblast, kde jsou kvůli ochraně určitého objektu stanovena speciální pravidla pro užívání. Může se jednat o ochranu objektu před okolím, např. vodního zdroje, přírodní rezervaci či kulturní památku, ale také o ochranu okolí před objektem. To se týká například těžebních oblastí.

Účastníci řízení

Pokud jste účastník řízení, vaše postavení je výhodnější. Můžete totiž podávat námitky a tím se do řízení přímo zapojit.

Účastníky jsou v každém územním řízení:

  1. Žadatel (osoba, která chce stavět).
  2. Obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn. Obec zastupuje své zájmy a zájmy svých občanů.

Dalšími účastníky řízení mohou být:

  • Vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn.
  • Osoby, jejichž právo může být územním rozhodnutím přímo dotčeno (sousedé). Jedná se o osoby, které mají vlastnické či jiné věcné právo k okolním pozemkům a stavbám. Nejedná se o nájemníky ani o společenství vlastníků jednotek. Podle judikatury nemusí jít o vlastníky nemovitostí přímo sousedících, tj. hraničících, důležité je, že budou záměrem přímo dotčeny. Může se jednat o nemovitosti „přes cestu“, ale i o nemovitosti vzdálenější. Záleží na povaze a možných vlivech záměru. Posouzení je na příslušném úřadě, resp. následně na soudu.
  • Pokud řízení navazuje na proces posuzování vlivu záměru na životní prostředí (EIA), pak se do územního řízení mohou přihlásit i environmentální spolky. Svou účast mohou oznámit do 30 dní od zveřejnění oznámení o zahájení stavebního řízení na úřední desce (vzor).[2]

Územní řízení je správním řízením. Účastníci řízení tedy mohou namítat podjatost úředních osob, nahlížet do spisu, činit si z něj výpisy a kopie, navrhovat důkazy, podávat vyjádření k dokumentům ze spisu, podávat námitky a odvolání. Více se dozvíte v našem manuálu Jak probíhá správní řízení.

Veřejnost a environmentální spolky, není z projednávání zcela vyloučeni. Kdokoli může v územním řízení podat připomínku. Stavební úřad ale nemusí projednávat a odpovídat na každou připomínku jednotlivě. Stačí, když je shrne do územního rozhodnutí a odpoví hromadně. Osoby, které podaly připomínku, se nestávají účastníky řízení.

Průběh územního řízení

Územní řízení má tyto fáze:

1.  Zahájení řízení

Žadatel – stavebník podává žádost o zahájení územního řízení příslušnému stavebnímu úřadu. Tato žádost se podává na vyhláškou stanoveném tiskopise[3] a musí k ní být připojeny povinné přílohy[4]:

  • Závazná stanoviska. Tato stanoviska vydávají orgány rozhodující o oblastech, na které bude mít stavba vliv. Ke každé stavbě jsou tedy potřeba stanoviska jiného okruhu orgánů.
  • Stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury. V těchto stanoviscích se vlastníci vyjadřují k napojení stavby na rozvody elektřiny, vody, na kanalizaci a na silnice. Pokud stavba vyžaduje vybudování kusu nové infrastruktury, musí žádost obsahovat smlouvu s vlastníky těchto infrastruktur.
  • Dokumentaci k samotné stavbě, tedy výkresy a vizualizace.

Pokud chybí některé náležitosti nebo přílohy žádosti, stavební úřad sám je povinen řízení přerušit a vyzvat žadatele k doplnění. Pokud tak ale neučiní a vy se na základě zákona domníváte, že něco chybí, neváhejte podat námitky.

Doručením žádosti příslušnému stavebnímu úřadu je řízení zahájeno a stavební úřad jeho zahájení oznámí jednotlivě každému z účastníků řízení.

V případě velkého počtu účastníků řízení (nad 30) nebo v případě, že řízení navazuje na posuzování EIA, jsou oznámení o zahájení řízení a další písemnosti doručovány jednotlivě jen žadateli, obci a zmiňovanému vlastníku pozemku nebo stavby. Ostatním účastníkům se pak doručuje veřejnou vyhláškou.[5] Ti proto musí ve vlastním zájmu sledovat příslušnou úřední desku (internetovou či fyzickou). Na ní musí vyhláška viset alespoň 15 dní. Až po 15 dnech se považuje za doručenou. Pozor, nepleťte si veřejnou vyhlášku s obecně závaznou vyhláškou obce.

Záměry podléhající procesu EIA

U záměrů, které podléhaly posouzení v procesu EIA, se před zahájením navazujícího řízení, tedy i před řízením územním, vydává tzv. verifikační stanovisko. Verifikační stanovisko EIA slouží pro kontrolu, zda u záměru nedošlo od doby vydání závazného stanoviska EIA k podstatným změnám. Pokud je zjištěno, že u záměru došlo ke změnám, které by mohly mít negativní vliv na životní prostředí, musí se podle zákona u těchto změn EIA provést znovu. Pro širokou veřejnost to znamená, že může využít svých práva a zapojit se do řízení o EIA znovu, i když se do původního posuzování EIA nezapojila. Pokud u záměru k žádným změnám nedošlo, příslušný úřad dle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí vydá souhlasné závazné stanovisko.

Přečtěte si, Jak se zapojit do procesu EIA.

2.  Ústní jednání

Stavební úřad zpravidla nařizuje ústní jednání, které v případě staveb posuzovaných v procesu EIA musí být veřejné. Může však také od ústního jednání upustit, jsou-li mu dobře známy poměry v území a žádost poskytuje dostatečný podklad pro posouzení záměru. Pokud se ale ústní jednání koná, musí být oznámeno alespoň 15 dní předem. Výjimku tvoří ústní veřejná projednání u staveb, kde se pořizuje EIA. Ta se ze zákona musí uspořádat vždy a datum jednání musí být na úřední desce oznámeno alespoň 30 dní předem.

3.  Námitky – nejsilnější nástroj

Námitky jsou nástrojem, kterým mohou účastníci zasahovat do řízení. Důvody k podání námitek mohou být různé, například negativní dopady zamýšlené stavby na sousední pozemek, možná škoda na životním prostředí či špatný procedurální postup ze strany stavebního úřadu, jakým je třeba nedodržení lhůt či nereagování na nedostatky v dokumentaci či jiné porušení zákona.

Lhůta pro podání námitek závisí na skutečnosti, jestli bylo svoláno ústní jednání. Pokud svoláno bylo, mají účastníci právo podat námitky písemně do okamžiku zahájení tohoto jednání, případně ústně při něm. Není-li ústní jednání nařízeno, je stanovena lhůta alespoň 15 dní, ve které mohou být námitky uplatněny.

Pro podání námitek můžete použít náš vzor. Námitky formulujte co nejpřesněji, protože pak bude muset stavební úřad také přesně odpovědět. To, že podáte námitky, neznamená, že jim stavební úřad vyhoví. Je ale povinen na ně reagovat a vypořádat v odůvodnění územního rozhodnutí každou námitku zvlášť. Nedostatečné vypořádání námitek je důvodem pro podání odvolání proti územnímu rozhodnutí.

4.  Vyjádřit se mohou účastníci kdykoli

Po celou dobu trvání řízení až do vydání rozhodnutí má účastník řízení možnost se vyjadřovat k podkladům ve spise, tedy i po ústním jednání. Tato vyjádření ale nejsou klasickými námitkami a úřad k nim proto nemusí přihlížet. Typicky úřad k vyjádření vyzývá po shromáždění kompletních podkladů - oznámí účastníkům řízení, že mají možnost se k nim vyjádřit, a že brzy vydá konečné rozhodnutí ve věci.

5.  Co když nejsem účastníkem řízení, ale chci se vyjádřit?

V územním řízení může kdokoli podávat připomínky, a to i v případě, že není účastníkem řízení. Lhůta pro podání připomínek je stejná jako pro podání námitek. Připomínky jsou úřadem vyhodnoceny hromadně, úřad nemusí poskytnout detailní odůvodnění a proti nevypořádání připomínek se nelze odvolat.

6.  Územní rozhodnutí

Územní rozhodnutí schvaluje nebo zamítá návrh na umístění stavby, na dělení nebo scelování pozemků, na změnu využití pozemků nebo o změně vlivu užívání stavby na území. Územní rozhodnutí může také stanovovat podmínky, které musí při realizaci záměru žadatel dodržet. Mohou se týkat využití území či projektové dokumentace stavby. V rozhodnutí musí být vše zdůvodněno, tedy i způsob vypořádání námitek a soulad s územním plánem.

Stavební zákon také stanoví dobu platnosti územního rozhodnutí, tedy lhůtu, ve které musí investor zažádat o stavební povolení, pokud o územní rozhodnutí žádal jako o první krok ke stavbě. Tato lhůta činí 2 roky od právní moci rozhodnutí, a pokud tak stanoví stavební úřad, až 5 let. Pokud není o vydání stavebního rozhodnutí požádáno a jeho platnost není prodloužena, pak toto územní rozhodnutí pozbývá platnosti.

7.  Obrana proti rozhodnutí

Pokud jste účastníkem územního řízení, můžete podat proti územnímu rozhodnutí odvolání, a to ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení rozhodnutí. Podává se k nadřízenému orgánu prostřednictvím úřadu, který ho vydal. Typickým důvodem k odvolání je chybějící či nedostatečné vypořádání námitek či nesoulad stavby s územním plánem. Odvolání můžete podat podle našeho vzoru.

I pokud jste nebyli účastníky řízení, můžete podat podnět k přezkumu územního rozhodnutí podle správního řádu, pokud máte podezření, že je v rozporu s právními předpisy.[6] V takovém případě může být nadřízeným správním orgánem zrušeno. Jak podnět podat se dozvíte v našem manuálu.

Ať již účastníkem řízení jste nebo ne, můžete podat správní žalobu, pokud jste byli územním rozhodnutím zkráceni na svých právech. Je ale nutné, abyste předtím vyčerpali všechny dostupné opravné prostředky. To znamená, že jste-li účastníkem řízení, musíte před podáním správní žaloby využít možnost odvolání.[7]

Další druhy územního řízení

V určitých případech lze územní řízení nahradit zjednodušenými nebo spojenými procesy podle stavebního zákona. Účelem těchto řízení je zpravidla snížení administrativní zátěže povolovacích procesů a jejich zrychlení.

  • Územní řízení s posouzením vlivů na životní prostředí: Stavebník v žádosti doloží nejen dokumenty dle stavebního zákona, ale i veškeré náležitosti dle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí. Environmentální spolky se mohou řízení účastnit, pouze pokud se jedná o řízení navazující.
  • Společné územní a stavební řízení: Řízení je možné vést jen pro specifický okruh staveb a není otevřeno účasti veřejnosti.
  • Společné územní a stavební řízení s posouzením vlivů na životní prostředí: Obdobně jako v případě územního řízení s posouzením vlivů na životní prostředí dokládá stavebník požadované přílohy dle dotčených zákonů. Veřejnost se může vyjádřit na povinně veřejně konaném ústním jednání a podávat připomínky.
  • Zjednodušené územní řízení: Tato možnost se vztahuje stavební záměry, které se nachází v zastavěném nebo zastavitelném území. Žadatel je povinen opatřit stejné náležitosti jako pro standardní žádost o územní rozhodnutí a navíc potřebná stanoviska a souhlas vlastníků sousedních nemovitostí.[8] Ve zjednodušeném územním řízení vlastníci sousedních nemovitostí nemají právo námitek, protože je žadatel povinen opatřit předem jejich souhlas. Pokud souhlasy nezíská, stavební úřad sám zahájí standardní územní řízení. Řízení není možné vést pro záměry, které podléhají posouzení EIA
  • Územní souhlas: Je možné jej žádat pouze na zákonem vymezený okruh staveb. Vše podstatné o územním souhlasu se dozvíte v našem manuálu Jak se bránit proti územnímu souhlasu a ohlášení?

Newsletter

Chcete mít přehled o Vašich právech? Zajímájí Vás změny v zákonech?

Odebírejte naše novinky a získejte přehledné právní informace.

Nenašli jste?

Můžete se na nás obrátit s Vaším dotazem přímo a my se vám do pěti pracovních dnů ozveme.

Položit dotaz

Advokáti

Potřebujete pomoc advokáta?

Součástí konsorcia je i advokátní kancelář Frank Bold Advokáti.

Přejít na advokáty